대구지방법원 2025타경867. 범어네거리 북서측 인근의 범어메디스퀘어 근린시설입니다. 감정 이용상태는 기호(가) 근린생활시설(미용관련업종), 기호(나) 근린생활시설(부동산중개사무소)로 기재되어 있습니다. 소유자는 안주홍이며 2016.09.30 거래가 636,942,487원으로 소유권을 취득한 뒤, 2020.10.30 우리자산신탁주식회사에 신탁했다가 2021.05.06 다시 안주홍에게 귀속됐습니다.
말소기준은 2022.01.13 설정된 대가농업협동조합 채권최고액 1,800,000,000원 근저당입니다. 이후의 근저당·가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리보다 먼저 확인해야 할 선행 점유가 있습니다. 김나윤의 전입일은 2021.08.12로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 이를 단순히 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 두고 보증금과 임대차관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경867 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 2137 범어메디스퀘어 1층104호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(미용관련업종) · 근린생활시설(부동산중개사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하2층, 지상6층 |
| 실제 위치 | 공부상 1층104호는 남측도로 기준 실제 2층 · 지하1층 B08호는 실제 1층 |
| 소유자 | 안주홍 · 2016.09.30 거래가 636,942,487원 |
| 감정가 / 최저가 | 920,000,000원 / 315,560,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대가농업협동조합 / 1,818,250,678원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유는 확인 필요
등기부만 보면 구조는 명확합니다. 2022.01.13 대가농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 2022.05.02 김옥선 근저당 200,000,000원, 2022.11.09 김지현 근저당 120,000,000원과 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당은 2025.12.02 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
그러나 임차관계는 별도로 봐야 합니다. 실제 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 전계선과 김윤경은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 김나윤은 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 김나윤의 보증금·확정일자가 미상이므로 보증금 미배당분의 매수인 승계 가능성과 금액이 아직 확정되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전계선 | 1층 104호 · 주거 | 2022.11.30 | 50,000,000원 / 2,000,000원 | 없음 | 미상 배당요구 2025.08.11 | 없음 |
| 김나윤 | 점유 | 2021.08.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 김윤경 | B1층 B08호 | 2023.11.08 | 25,000,000원 / 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격·회차 구조 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 3회 유찰 상태로 최저매각가가 315,560,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 220,892,000원, 그 다음은 154,624,400원까지 내려갑니다. 그러나 감정가 대비 하락률은 권리 리스크나 실제 취득원가를 대신하지 않습니다. 특히 김나윤의 보증금이 미상인 상태에서는 최저가가 더 낮아져도 실질취득액이 얼마나 되는지 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 315,560,000원 | 1,924,068,494원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 220,892,000원 | 2,017,411,142원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 154,624,400원 | 2,082,750,996원 |
③ 예상배당표 (매각가 315,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,217,840원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 대가농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 310,342,160원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 김옥선 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 13번 근저당권 · 김지현 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 경산농업협동조합 | 20,294,525원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 경북신용보증재단 | 17,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 근로복지공단 | 33,258,510원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 11,518,389원 | 0원 |
| 9. 갑구 11번 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사 | 13,230,487원 | 0원 |
| 10. 갑구 18번 가압류 · 신용보증기금 | 19,108,743원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,234,410,654원 중 예상배당은 310,342,160원이며 미배당액은 1,924,068,494원입니다. 배당표 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 해당 시 선순위 차감이 발생할 수 있고, 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 또한 김나윤의 보증금이 미상이므로 이 0원은 임차 승계 위험까지 확정한 값으로 볼 수 없습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 범어동 범어네거리 북서측 인근. 주변은 노선상가·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 용이하고 제반 교통사정이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 왕복 6차선 도로에 접하고, 북동측으로 폭 약 8미터 진입로가 있습니다.
- 용도. 기호(가)는 근린생활시설(미용관련업종), 기호(나)는 근린생활시설(부동산중개사무소)로 이용 중입니다.
- 층 표시. 공부상 1층104호는 토지 고저차로 남측도로 기준 실제 2층, 지하1층 B08호는 실제 1층에 위치합니다.
- 설비. 공동위생설비·승강기설비·천정매립형 냉난방설비·소방설비·주차타워설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 997.0㎡ · 공시지가 5,194,000원/㎡ · 제3종일반주거지역 · 상업기타 · 평지 · 부정형 · 광대로한면입니다.
- 공부와 현황. 기호(3,4,5) 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 대로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김나윤 임대차 원본 확인. 전입 2021.08.12의 보증금·확정일자·실제 점유 범위·임대차계약을 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 김나윤에게 승계되는 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 금액을 더해 실제 부담액을 다시 계산해야 합니다.
- 전계선. 1층104호 주거 사용 · 보증금 50,000,000원 · 월세 2,000,000원 · 전입 2022.11.30 · 배당요구 2025.08.11입니다.
- 김윤경. B1층 B08호 · 보증금 25,000,000원 · 월세 1,100,000원 · 전입 2023.11.08이며 말소기준 이후 전입입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 여부와 실제 배당 순서를 확인해야 합니다.
- 호별 위치. 1층104호·B08호는 공부상 층과 실제 도로 기준 층이 다르고 별도의 호별 표시가 없다는 감정 기재를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 기호(3,4,5)의 공부상 임야·현황 대 차이를 원본 지적도·토지대장·감정서와 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙폭보다 선순위 임차 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 920,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 315,560,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2022.01.13 대가농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김나윤은 2021.08.12 전입해 말소기준보다 선행합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 대항력 가능·미상, 승계금액 미상입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 단순합니다. 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유로 싸다고 판단하지 말 것. 김나윤의 임대차 보증금과 배당·승계관계를 확인해 실질취득액을 확정한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다. 3회 유찰, 근린시설, 선순위 가능 점유자의 보증금 미상이라는 조건이 함께 남아 있어 권리 확인 전 입찰은 보류가 맞는 사건입니다.
