242,501,000원
대구지방법원 2025타경867. 범어메디스퀘어 지하1층비08호로 등기된 근린시설입니다. 감정평가상 이 호실은 토지의 고저차 때문에 남측도로 기준 실제 1층에 위치하며, 이용상태는 근린생활시설(부동산중개사무소)로 조사됐습니다. 감정가 1,010,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 242,501,000원입니다.
등기 권리의 중심은 2022.01.13. 설정된 대가농업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤의 김지현 근저당·가압류·압류· 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기보다 먼저 봐야 할 변수가 있습니다. 2021.08.12. 전입한 김나윤은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 점유 부분이 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 배당표의 인수액 0원만 보고 매수인 부담이 확정적으로 없다고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경867 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 2137 범어메디스퀘어 지하1층비08호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(부동산중개사무소) |
| 층 표시 | 공부상 지하1층비08호 · 남측도로 기준 실제 1층 |
| 소유자 | 안주홍 |
| 감정가 / 최저가 | 1,010,000,000원 / 242,501,000원 (4회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2022.01.13. 대가농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,800,000,000원 |
| 청구액 | 1,818,250,678원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차 가능성은 별도 확인
2022.01.13. 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 김지현의 120,000,000원 근저당, 경산농업협동조합·경북신용보증재단·서울보증보험주식회사· 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회·신용보증기금의 가압류, 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2025.12.02. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 B08호와 다른 호수를 구분
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김나윤 | 미상 | 2021.08.12 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김윤경 | B1층 B08호 | 2023.11.08 | 25,000,000원 / 1,100,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전계선 | 1층 104호 | 2022.11.30 | 50,000,000원 / 2,000,000원 | 2025.08.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
본 호실 B08호로 특정된 김윤경은 2023.11.08. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 25,000,000원, 차임은 1,100,000원입니다. 전계선은 1층 104호 점유자로 확인되어 B08호와 점유 부분이 다릅니다. 반면 김나윤은 점유 호수가 특정되지 않아 본 호실과의 관련성을 반드시 확인해야 하는 선순위 변수입니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 242,501,000원으로 감정가 1,010,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰이지만, 이 사건에는 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 실제 시장가보다 싼지, 적정한지, 여전히 높은지 판단할 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,501,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,195,014원 |
| 근저당 · 대가농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 238,305,986원 |
| 근저당 · 김지현 | 120,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 경산농업협동조합 | 20,294,525원 | 0원 |
| 가압류 · 경북신용보증재단 | 17,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 11,518,389원 | 0원 |
| 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회 | 13,230,487원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 19,108,743원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 2,001,152,144원 중 238,305,986원이 배당되고, 미배당은 1,762,846,158원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 산정됐지만, 김나윤의 보증금이 미상인 이상 이 수치를 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 범어네거리 북서측 인근으로 노선상가·아파트단지·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본 호실에 해당하는 기호(나)는 근린생활시설인 부동산중개사무소로 이용 중입니다.
- 층 위치. 공부상 지하1층비08호이나 토지 고저차 때문에 남측도로 기준 실제 1층에 위치합니다.
- 도로. 남서측 왕복 6차선 도로, 북동측 폭 약 8미터 진입로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 토지 공시지가는 5,194,000원/㎡입니다.
- 설비. 공동위생설비·승강기·천정매립형 냉난방·소방·주차타워 설비가 확인됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김나윤 점유 호수 확인. 2021.08.12. 전입자의 실제 점유 대상이 B08호인지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 김나윤의 보증금이 확인되지 않아 인수 가능액을 계산할 수 없습니다.
- B08호 임차관계 확인. 김윤경은 B1층 B08호, 보증금 25,000,000원·차임 1,100,000원이며 전입일은 2023.11.08.입니다.
- 실제 층 확인. 공부상 지하1층과 실제 1층의 차이를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 시세·임대수익 확인. 실거래 시세 자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격을 평가하지 마세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당계산의 인수액 0원은 선순위 미상 임차인의 보증금을 반영한 확정치가 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “24.01%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 물건은 감정가 1,010,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 242,501,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준 이후 권리도 대부분 정리가 명확합니다. 그러나 이 사건의 결론을 좌우하는 것은 할인율이 아니라 2021.08.12. 선순위 전입자 김나윤입니다. 보증금과 점유 부분이 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없기 때문입니다.
또한 실거래 시세 자료가 없어 242,501,000원이 시장가격보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서는 “후순위 등기는 정리되지만 선순위 임차 가능성과 시세가 미확정”인 물건으로 보는 것이 맞습니다. 선순위 점유·보증금이 해소되고 실제 상가가치가 확인된 뒤에야 실질취득비용과 입찰가격을 계산할 수 있습니다.
