대구지방법원 2025타경867. 범어메디스퀘어의 근린시설로, 공부상 지하1층 비08호이지만 감정평가에서는 토지 고저차 때문에 남측도로 기준 실제 1층에 위치한다고 적혀 있습니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(부동산중개사무소)입니다. 현재 최저가는 감정가 1,010,000,000원의 34.3%인 346,430,000원까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준권리는 2022.01.13 설정된 대가농업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤에 설정·등기된 김지현 근저당, 각종 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계에서는 김나윤이 2021.08.12 전입해 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 되며, 대항력 가능·보증금 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경867 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 2137 범어메디스퀘어 지하1층비08호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(부동산중개사무소) |
| 층 위치 | 공부상 지하1층 비08호 · 남측도로 기준 실제 1층 |
| 소유자 | 안주홍 |
| 감정가 / 최저가 | 1,010,000,000원 / 346,430,000원 (3회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 대가농업협동조합 / 1,818,250,678원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.13 대가농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차관계는 별도 확인
말소기준권리 뒤의 김지현 근저당권 120,000,000원과 경산농업협동조합·경북신용보증재단·서울보증보험주식회사·비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사· 신용보증기금의 가압류, 국의 압류 및 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.12.02에는 말소기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 이는 기존 2022.01.13 근저당권의 확정채권양도에 따른 권리이전입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전계선 | 1층 104호 | 2022.11.30 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김나윤 | 확인 필요 | 2021.08.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 김윤경 | B1층 B08호 | 2023.11.08 | 25,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
전계선과 김윤경의 전입은 모두 말소기준권리 뒤라 대항력이 없습니다. 전계선은 2025.08.11 배당요구를 했습니다. 반면 김나윤은 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금이 확인되지 않아 승계 가능액을 계산할 수 없습니다. 또한 전계선은 1층 104호, 김윤경은 B1층 B08호로 기재되어 있으므로 물건별 매각대상 범위와 각 임대차가 어느 호에 귀속되는지는 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 346,430,000원으로 감정가 1,010,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다만 이 사건은 가격 메리트를 실거래가와 직접 대조해 확정할 근거보다 선순위 임차인 인수 가능액을 먼저 확정해야 하는 구조입니다. 특히 김나윤의 보증금이 존재하고 매수인에게 승계된다면 실질취득비용은 최저가 + 미배당 인수액으로 올라갑니다.
따라서 3회 유찰과 감정가 대비 큰 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내릴 수 없습니다. 근린시설이라는 용도, 반복 유찰, 공부상 지하1층·실제 1층이라는 층 표시 차이까지 함께 고려해 실제 임대수익·공실 가능성·재매각 수요를 따로 점검해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 346,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,650,020원 |
| 2. 근저당 · 대가농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 340,779,980원 |
| 3. 근저당 · 김지현 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경산농업협동조합 | 20,294,525원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북신용보증재단 | 17,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 11,518,389원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사 | 13,230,487원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 19,108,743원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 2,001,152,144원, 총 배당액은 340,779,980원이며 미배당액은 1,660,372,164원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 김나윤의 선순위 전입과 보증금 미상 문제는 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범어네거리 북서측 인근으로, 노선상가·아파트단지·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 제반 교통사정이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 왕복 6차선 도로에 접하고 북동측으로 폭 약 8m 진입로가 있습니다.
- 이용상태. 대상 B08호는 근린생활시설(부동산중개사무소)로 이용되고 있으며, 건물에는 공동위생설비·승강기·천정매립형 냉난방·소방·주차타워 설비가 있습니다.
- 층 표시. 공부상 지하1층 비08호이나 토지 고저차로 남측도로 기준 실제 1층에 위치합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 상업용 건부지로 이용되고 있으며 공시지가는 5,194,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 일부 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 대로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김나윤 보증금 확인. 2021.08.12 선순위 전입의 보증금과 실제 점유 부분을 확정해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 확정 금지. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 현재는 “대항력 가능·미상”으로 판단하고 원본 자료를 대조해야 합니다.
- 호별 범위 확인. 전계선은 1층 104호, 김윤경은 B1층 B08호로 기재돼 있으므로 각 임대차가 실제 어느 매각대상에 귀속되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 기준. 현재 최저가 346,430,000원만으로 투자금액을 잡지 말고 김나윤 인수 가능액을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 층 표시 현장 대조. 공부상 지하1층과 실제 1층의 차이가 임대료·접근성·가시성에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 근린시설 환금성. 3회 유찰된 근린시설인 만큼 임대수익, 공실, 업종 적합성 및 재매각 수요를 별도로 검토해야 합니다.
- 배당 외 부담 확인. 당해세와 임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 먼저 풀어야 할 권리 문제가 있다
이 물건은 감정가 1,010,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 346,430,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크게 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 김나윤의 2021.08.12 선순위 전입과 보증금 미상 때문에 매수인이 실제로 부담할 총액을 아직 확정할 수 없기 때문입니다.
후순위 등기권리는 매각으로 정리되는 반면, 선순위 임차관계는 별개입니다. 여기에 근린시설이라는 용도, 3회 유찰, 공부상 지하1층과 실제 1층의 차이까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 낮으니 매력적”이라는 접근보다, 선순위 임차인 보증금을 먼저 확정한 뒤 실질취득비용으로 다시 계산해야 하는 물건입니다. 현 단계에서는 가격보다 권리 확인이 우선입니다.
