대구지방법원 2025타경1038. 경북 칠곡군 약목면 ‘삼주강변타운’ 102동 4층 412호 아파트입니다. 감정가는 35,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 17,150,000원, 감정가의 49%입니다. 등기부에는 현재 근저당이나 압류가 잡혀 있지 않고, 등기상 말소기준은 2025.08.13 접수된 임의경매개시결정입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기부가 아니라 임차인 김봉춘입니다.
김봉춘의 전입일은 2023.03.31로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 본 분석에서는 이를 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 처리합니다. 보증금 규모를 모르는 상태에서는 낙찰 후 미배당 보증금이 매수인에게 남는지 계산할 수 없으므로, 현재 최저가 17,150,000원만으로 실질취득가를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1038 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 약목면 관호리 952 삼주강변타운 102동 4층 412호 |
| 도로명주소 | 경상북도 칠곡군 약목면 관호8길 28-18 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 50.0㎡ · 지상15층 중 4층 |
| 소유자 | 구귀분 · 2024.04.13 상속 · 2025.07.09 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 17,150,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 채권자 | 망 유종삼의 상속재산 파산관재인 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
1993년 한국주택은행 근저당은 2005년 이미 말소됐고, 이덕임의 24,000,000원 전세권도 2017.10.17 해지로 말소됐습니다. 현재 등기상 근저당·압류는 없으며, 2025.08.13의 경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 따라서 등기부만 보면 구조는 단순합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선결
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김봉춘 | 412호 · 주거 | 2023.03.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
김봉춘은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 얼마가 배당되고 얼마가 낙찰자에게 남을지 산출할 수 없습니다. 특히 보증금이 현재 최저가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커져 실질취득가가 낮아지지 않을 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 ‘실질취득’은 아직 모른다
삼주강변타운은 873세대, 1993.11.15 준공 단지이며, 대상 면적 50.0㎡와 일치하는 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 32,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 31,000,000원이며, 최근 거래 범위는 25,000,000원~38,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 50.0㎡ | 13 | 31,000,000원 |
| 2026.08 | 50.0㎡ | 7 | 37,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 11 | 29,000,000원 |
| 2026.07 | 50.0㎡ | 5 | 36,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 6 | 35,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 11 | 31,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 12 | 32,000,000원 |
| 2026.06 | 50.0㎡ | 12 | 30,000,000원 |
| 2026.05 | 50.0㎡ | 4 | 25,000,000원 |
| 2026.05 | 50.0㎡ | 12 | 38,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.0㎡ | 12건 | 32,000,000원 |
현재 최저매각가 17,150,000원은 최근 12개월 평균 32,000,000원의 53.6%입니다. 감정가 35,000,000원과 비교해도 두 번 유찰되며 가격이 크게 내려왔습니다. 다만 이 53.6%는 어디까지나 경매 최저가만 비교한 표면 할인율입니다. 김봉춘의 보증금 중 낙찰자가 인수할 금액이 확인되지 않았기 때문에 실질취득가 기준 시세 할인율은 현재 계산할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 708,700원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 망 유종삼의 상속재산 파산관재인 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,441,300원 |
위 표는 제공된 배당 추정치 그대로입니다. 채권액 미상인 경매개시결정 채권은 계산에서 제외됐고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 특히 김봉춘의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 추정 소유자 잔여 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 17,150,000원 | 49% | 16,441,300원 | 임차보증금 미상 |
| 3회 유찰 시 | 12,005,000원 | 34% | 11,388,910원 | 임차보증금 미상 |
| 4회 유찰 시 | 8,403,500원 | 24% | 7,852,237원 | 임차보증금 미상 |
추가 유찰 시 최저가는 12,005,000원, 8,403,500원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌고 배당되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수 부담이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금이 미상이라 그 여부를 현재 판정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관호교차로 남서측 인근의 삼주강변타운으로, 주변에는 아파트·근린생활시설·소규모 제조업소가 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상15층 건물입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 폭 약 12m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역, 공시지가 343,500원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함되고 소로1류와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 873세대 단지이며 동일 50.0㎡ 최근 거래 12건은 25,000,000원~38,000,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김봉춘 보증금 확인이 최우선. 전입 2023.03.31로 말소기준 2025.08.13보다 빠릅니다. 보증금·확정일자 확인 전에는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 여부 확인. 현재 배당요구 접수 여부가 확정되지 않아 우선변제와 미배당 인수 범위 판단이 끝나지 않았습니다.
- 최저가 53.6%만 보고 응찰 금지. 17,150,000원은 최근 12개월 평균 32,000,000원의 53.6%지만, 실질취득액은 임차보증금을 반영해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 현재 말소기준은 2025.08.13 갑구 6번 경매개시결정입니다. 1993년 근저당과 2011년 전세권은 이미 말소돼 있습니다.
- 현장 점유 확인. 김봉춘의 실제 점유 상태와 임대차계약서를 확인해 대항력·보증금·점유범위를 원본과 대조해야 합니다.
- 관리비·당해세 확인. 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔지만, 먼저 확인할 숫자는 보증금”
이 사건은 표면 가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 35,000,000원에서 두 번 유찰돼 17,150,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 32,000,000원과 비교하면 최저가는 53.6% 수준입니다. 하지만 김봉춘의 전입일 2023.03.31이 말소기준 2025.08.13보다 빠르고, 보증금·확정일자가 미상이라는 한 가지 문제가 가격 판단을 뒤집을 수 있습니다.
등기부의 과거 근저당과 전세권은 이미 말소돼 있지만, 이 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남는지 확인하지 못하면 실질취득가를 계산할 수 없습니다. 따라서 결론은 “표면 가격은 낮다. 그러나 보증금 확인 전에는 응찰가를 정할 수 없다.”입니다. 추가 유찰 여부보다 임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부 확인이 먼저입니다.
