매력지수 B등급 · 가격 매력은 있으나 대항력 가능 임차인 보증금 미상으로 확인 절차가 필요한 물건
1회 유찰 후 최저가는 최근 거래 대비 낮지만, 보증금 미상 대항력 임차인의 인수 가능성이 있어 권리 확인이 필요함
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 저가 아파트입니다. 최근 실거래 평균 3,250만원 대비 최저가는 매력적인 수준이지만, 전입신고가 말소기준 이전인 임차인 김봉춘의 보증금이 미상이라 최종 입찰 전 임차관계 확인이 필요합니다. 배당표상 인수액은 0원으로 계산되지만, 대항력 임차인의 보증금 확인 여부가 핵심 변수입니다.
감정가 / 최저가
36,000,000원
25,200,000원 · 1회 유찰
최근 실거래 평균
32,500,000원
동일평형 최근 12건
최저가 ÷ 시세
77.5%
최근 평균 대비
매수인 인수
확인 필요
대항력 가능 임차인 보증금 미상
대구지방법원 2025타경1038. 칠곡군 약목면 관호리 삼주강변타운 103동 511호 아파트입니다. 등기상 최종 소유자는 구귀분이며, 경매개시는 망 유종삼의 상속재산 파산관재인이 신청한 형식적 경매입니다. 근저당권은 현재 등기상 남아 있지 않고, 과거 권리들은 대부분 말소 또는 정리된 상태입니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순한 가격이 아닙니다. 현황조사상 김봉춘 임차인이 존재하며 2023년 3월 31일 전입으로 조사되었습니다. 보증금은 미상이고 확정일자도 확인되지 않아, 대항력 가능성은 있으나 구체적인 인수금액은 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
물건 개요
사건번호
대구지방법원 2025타경1038
소재지
경상북도 칠곡군 약목면 관호리 952 삼주강변타운 103동 5층511호
물건종류 / 이용
아파트 · 전용 50.0㎡
소유자
구귀분
감정가 / 최저가
36,000,000원 / 25,200,000원
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 주요 권리 정리
등기상 가장 최근 권리는 2025년 8월 13일 임의경매개시결정입니다. 과거 왜관신용협동조합 가압류, 강제경매, 여러 근저당권과 전세권은 현재 등기상 정리된 상태입니다. 현 시점에서 매각으로 소멸되는 경매개시결정 외에 매수인이 부담하는 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인이 핵심
임차인
전입일
보증금
대항력
우선변제
승계
김봉춘 (412호)
2023.03.31
미상
可能·확인
확인 필요
확인 필요
⚠️ 임차인 리스크 전입신고가 말소기준권리 이전으로 조사되어 대항력 가능성이 있습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 실제 인수금액은 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 임대차 관계 확인이 선행되어야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 거래 평균보다 낮다
삼주강변타운 동일 면적(50㎡) 최근 거래 12건 기준 최근 12개월 평균 거래가는 32,500,000원입니다. 현재 최저매각가 25,200,000원은 최근 평균 대비 77.5% 수준입니다.
거래월
층
거래가
2026.08
9
44,000,000원
2026.08
7
37,000,000원
2026.08
13
31,000,000원
2026.07
4
30,000,000원
평균
12건
32,500,000원
배당 분배 (최저가 2,520만원)
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 최근 실거래 평균보다 낮지만, 임차인 보증금 확인이 필요합니다.
④ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 김봉춘 전입 임차인의 보증금과 확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
가격. 최저가는 최근 거래 평균 대비 낮은 수준으로 가격 메리트가 있습니다.
권리. 기존 근저당·가압류 등은 대부분 정리되어 매수 부담은 낮습니다.
현황. 공부와 차이는 없으며 아파트 이용 상태입니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만 임차 확인이 먼저”
이 물건은 최저매각가가 최근 거래 평균보다 낮아 가격 측면에서는 관심을 가질 만합니다. 그러나 대항력 가능 임차인이 존재하고 보증금이 미상이라는 점이 가장 중요한 변수입니다. 권리 자체는 복잡하지 않지만, 임차보증금 확인 없이 단순 저가 매수로 판단하면 안 됩니다. 가격은 매력적, 최종 판단은 임차인 확인 이후가 맞는 물건입니다.
