대전지방법원 2025타경4042. 대전 동구 가양동의 파라곤빌 3층 304호, 다세대주택입니다. 감정가는 4,800만원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그런데 등기부와 매각물건명세서를 함께 읽으면 단순한 저가 경매물건이 아니라는 사실이 드러납니다. 임차인 윤자연의 보증금 6,000만원이 낙찰자의 실제 부담을 결정하는 구조이기 때문입니다.

윤자연은 2022년 4월 22일 전입했고 확정일자는 2022년 4월 5일입니다. 반면 말소기준이 되는 이수빈의 가압류는 2024년 2월 22일 설정됐습니다. 따라서 임차인의 대항력과 우선변제권은 후순위 권리보다 앞서며, 배당에서 보증금이 전액 지급되지 않으면 남는 금액을 매수인이 인수해야 합니다. 최저가 4,800만원만으로 가격 경쟁력을 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 살아남는 보증금

이 물건의 말소기준권리는 2024.02.22 이수빈의 가압류입니다. 이후 설정된 이지연·이재영의 가압류와 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 윤자연의 임차권은 단순히 2024년 5월 3일 임차권등기가 이루어졌다는 이유만으로 후순위 임차권이라고 판단하면 안 됩니다.

실제 전입일은 2022.04.22, 확정일자는 2022.04.05이며, 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 60,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 임차권등기 자체의 말소 여부와 별개로, 미변제 보증금에 대한 매수인의 인수 위험을 반드시 반영해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 有

임차인 윤자연은 건물 전부에 대한 보증금 6,000만원의 임차권자이며, 우선변제권을 행사할 수 있는 것으로 나타납니다. 또한 강제경매 신청채권자 윤자연과 동일인으로 기재되어 있습니다. 임차보증금 채권과 경매신청 청구금액 60,489,900원을 서로 독립된 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 신청채권의 구체적인 구성과 동일 채권 여부는 집행기록에서 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 48,000,000원 가정)

집행비용 1,264,000원은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. *신청채권자 윤자연은 임차인 윤자연과 동일인이므로 임차보증금 우선변제액을 별도로 한 번 더 배당하지 않습니다. 신청채권의 법적 구성과 실제 배당순위는 추가 확인이 필요합니다. 매수인 인수액은 배당액이 아닌 별도의 취득 부담입니다.

매각대금 48,000,000원에서 예상 집행비용 1,264,000원을 제외하면 임차인에게 배당할 수 있는 금액은 46,736,000원입니다. 임차보증금 60,000,000원 중 13,264,000원이 남습니다. 매각물건명세서에 따른 인수 구조가 그대로 적용되면 이 잔액이 매수인의 부담으로 이어집니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 커지는 인수액

이 물건은 대항력 있는 임차보증금 60,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 감소하고, 그만큼 매수인에게 남는 보증금 인수액이 증가합니다. 총취득 부담은 보증금과 추정 집행비용을 합한 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.

실질취득 부담 = 예상 매각가 + 매수인 인수 보증금. 각 회차의 배당 및 인수금액은 추정 시나리오이며, 실제 집행비용·배당순위·변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

신건에서 48,000,000원에 낙찰받으면 실질취득 부담은 61,264,000원입니다. 1회 유찰되어 매각가가 38,400,000원으로 내려가도 총부담은 61,091,200원, 2회 유찰되어 매각가가 30,720,000원이 되어도 60,952,960원입니다.

⑤ 시세·환금성 — 실질취득 6,000만원대의 경쟁력을 먼저 검증

파라곤빌은 16세대 규모의 다세대주택으로, 사용승인일은 2002.07.10입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.1회, 낙찰률은 25.0%로 나타납니다. 소규모 다세대주택이라는 특성과 유찰 이력을 함께 고려하면 매각 시 환금성에도 주의가 필요합니다.

가격 판단에서 가장 중요한 비교 기준은 최저가 48,000,000원이 아니라 실질취득 부담 61,264,000원입니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가가 확인되지 않아 실질취득가가 주변 시세보다 낮은지, 비슷한지, 높은지 단정할 수 없습니다. 또한 최근 가격 상승·하락 추세를 판정할 근거도 충분하지 않습니다.

⑥ 입지·건물 상태 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 동구 가양동 소재 가양초등학교 동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역이며, 전반적인 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성과 인근 버스승강장 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕의 5층 건물이며, 외벽은 외장석재 및 페인팅, 내부는 벽지와 일부 타일 마감입니다. 위생·급배수·전기·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남동측으로 포장도로에 접하며, 소로2류(폭 8m~10m)와 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 가축사육제한구역 등의 제한사항이 있습니다. 토지면적은 330.6㎡, 공시지가는 936,500원/㎡입니다.
• 내부 확인. 점유자 부재로 내부 확인이 이루어지지 않아 표준적인 설비 및 이용상황을 기준으로 감정평가되었습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 건물 현황. 감정평가상 같은 건물의 303호에는 제시외건물인 베란다가 언급되어 있습니다. 이는 304호에 해당한다고 단정할 사항이 아니며, 본건 304호의 실제 현황과 구분해 확인해야 합니다.
• 환금성. 16세대 소규모 다세대주택이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.1회, 낙찰률 25.0%입니다. 실질취득가를 기준으로 향후 재매각 가능성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 인수액. 임차인 윤자연의 보증금 60,000,000원 중 실제 배당으로 변제되지 않는 금액을 정확히 확인해야 합니다. 신건 시뮬레이션상 인수 예상액은 13,264,000원입니다.
• 매각물건명세서 원본. 대항력 있는 을구 1번 임차권등기와 미배당 보증금의 매수인 인수 조항을 확인해야 합니다. 이 문구가 본건 권리분석의 핵심입니다.
• 임차인과 경매신청인의 관계. 윤자연이 임차권자이자 신청채권자로 나타나므로, 신청채권 60,489,900원의 구성, 보증금 채권과의 관계, 변제·배당 내역을 확인해야 합니다.
• 점유 및 임대차 실재성. 전입신고·확정일자·임차권등기 자료와 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 현재 점유관계를 대조해야 합니다. 관련 의혹만으로 인수액이 없어진다고 가정해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 38,400,000원, 2회 유찰 시 30,720,000원으로 매각가가 하락하지만, 인수액이 증가하여 실질취득 부담은 계속 60,000,000원대입니다.
• 시세 비교. 감정가 48,000,000원이 아니라 매각가와 예상 인수액을 합한 실질취득가를 기준으로 주변 유사 다세대주택 실거래가격과 비교해야 합니다.
• 점유·명도 및 내부 상태. 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 실제 점유자, 시설 상태, 하자, 수리비용을 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 공실이라고 단정할 수 없습니다.
• 추가 비용. 미납 관리비, 당해세, 집행비용, 취득세, 등기비용 및 인도 관련 비용을 확인해야 합니다. 이러한 항목은 실질취득 부담을 더 높일 수 있습니다.
• 최종 서류 대조. 매각기일 2026.11.17 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 집행기록을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 인수액을 더한 가격을 보라”

대전지방법원 2025타경4042의 핵심은 명확합니다. 신건 최저가 48,000,000원이 이 물건의 실제 취득 부담을 뜻하지 않습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 윤자연의 보증금은 60,000,000원이며, 매각물건명세서상 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다.

신건 예상배당을 적용하면 낙찰가 48,000,000원에 인수액 13,264,000원을 더한 61,264,000원이 실질취득 부담입니다. 1회·2회 유찰 시에도 인수액이 증가하여 총부담은 계속 약 6,000만원 수준을 유지합니다. 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유로 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.

또한 시세를 입증할 최근 거래자료가 부족하고, 단지의 경매 유찰 이력과 소규모 다세대주택의 환금성 위험도 고려해야 합니다. 임차인과 신청채권자가 동일인이라는 점 역시 채권관계 및 실제 배당 구조를 확인해야 할 사유입니다.

결론은 ‘낮은 최저가에 현혹되지 말고, 선순위 보증금을 포함한 실질취득가로 판단하라’입니다. 현재 확인되는 권리인수 부담과 시세 검증의 불확실성을 감안하면 적극적인 입찰보다는 임차권·배당관계와 실거래 시세를 먼저 확인하는 것이 합리적입니다.