대전지방법원 2025타경4042. 이번 물건은 대전광역시 동구 가양동 파라곤빌 201호입니다. 공부상 용도는 다세대주택이며, 감정가 88,000,000원에서 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 원종남으로, 2022.02.25. 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 여러 권리관계가 형성됐고, 윤자연의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.
이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권입니다. 2024.12.24. 곽현숙 명의로 전세금 60,000,000원의 전세권이 등기됐고, 2025.03.18. 이재영의 가압류가 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 더구나 매각물건명세서는 해당 전세권이 매각으로 말소되지 않고 인수된다고 명시합니다.
반면 예상배당표에는 전세권자 곽현숙에게 60,000,000원을 배당하고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 두 내용은 그대로 동시에 확정할 수 없습니다. 따라서 배당표상 인수 0원보다 매각물건명세서의 명시적 인수 조건을 우선 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 가양동 295-26, 2층 201호 도로명주소: 대전광역시 동구 가양로62번길 39 |
| 건물명 / 용도 | 파라곤빌 · 집합건물(다세대주택) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2002.07.10. 사용승인 · 총 16세대 |
| 소유자 | 원종남 (2022.02.25. 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 | 88,000,000원 |
| 최저매각가 | 88,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 윤자연 |
| 청구금액 | 60,489,900원 |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 전세권 인수 | 을구 3번 · 곽현숙 · 전세금 60,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권
설정일: 2024.12.24.
전세금: 60,000,000원
범위: 건물 전부
존속기간: 2024.12.20. ~ 2026.12.19.
말소기준: 2025.03.18. 이재영 가압류
전세권 설정일이 말소기준권리보다 앞서며, 매각물건명세서에도 전세권등기가 말소되지 않고 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰자가 소유권을 취득하더라도 해당 전세권의 부담이 남는다는 전제로 분석해야 합니다.
등기부에는 과거 이수빈 명의의 주택임차권등기도 확인됩니다. 2024.02.19. 임차보증금 85,000,000원으로 등기됐으나 2024.09.05. 말소됐습니다. 이수빈의 가압류 역시 말소된 상태입니다. 이 과거 임차권을 현재 곽현숙의 전세권과 합산하여 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
이후 2025.03.18. 설정된 이재영의 가압류 85,000,000원이 말소기준권리이며, 2025.12.16. 윤자연의 강제경매개시결정도 후순위입니다. 두 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 후순위 권리가 소멸한다는 사실이 선순위 전세권까지 없애주지는 않습니다.
② 임차인·점유관계 — 전입 미상, 전세권 인수 명시
| 성명 / 사용 | 전입 / 확정일자 | 전세금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 곽현숙 주거 · 전세권자 |
전입 미상 확정일자 미상 |
60,000,000원 등기 전세금 기준 |
대항력 가능·미상 우선변제 별도 확인 전세권 인수 | 인수 명시 전세금 반환 부담 확인 필요 |
실제 임차인 신고 1명. 곽현숙의 임대차보증금·전입일·확정일자는 별도로 확정되지 않았으므로, 등기된 전세금 60,000,000원과 임대차보증금을 중복 합산하지 않습니다.
다만 별도로 설정된 등기 전세권은 존재하며, 매각물건명세서가 인수를 명시하고 있습니다. 대항력 확인이 어렵다는 이유로 등기 전세권의 인수 위험까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.
등기상 전세권 존속기간은 2026.12.19.까지로 기재돼 있습니다. 매각기일은 2026.11.17.이므로, 입찰 시점에 전세권의 존속과 향후 반환 문제를 함께 검토해야 합니다. 실제 점유 여부, 전세권자의 권리행사, 배당요구 및 반환관계는 원본 서류를 통해 확인할 사항입니다.
③ 가격 분석 — 최저가보다 실질 부담이 중요하다
이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 88,000,000원입니다. 그러나 전세권 60,000,000원이 인수되는 경우, 낙찰대금만을 실질취득비용으로 보기는 어렵습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 88,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 최저매각가 | 88,000,000원 | 신건 최저입찰가격 |
| 등기 전세금 | 60,000,000원 | 전세권 인수 명시 · 반환관계 확인 필요 |
| 조건부 실질취득 | 148,000,000원 | 전세금 전액을 별도 부담하는 경우 |
148,000,000원은 낙찰대금 외에 등기 전세금 60,000,000원의 반환 부담이 별도로 남는다는 보수적 가정입니다. 실제 부담액은 전세권의 존속·배당 여부·반환채무 관계에 따라 달라질 수 있으며, 확정 채무액으로 단정하지 않습니다.
따라서 최저매각가만 보고 저렴하다고 평가하거나, 유찰에 따른 가격 인하를 전부 매수인의 이익으로 계산해서는 안 됩니다. 실제 취득비용은 낙찰가격과 최종적으로 남는 전세권 부담을 함께 보아야 합니다.
파라곤빌은 총 16세대 규모의 다세대주택으로, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.1회, 낙찰률은 25.0%입니다. 이 지표는 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 평가할 필요가 있음을 보여줍니다.
다만 대상 호수와 직접 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 88,000,000원이나 조건부 취득비용 148,000,000원이 주변 시세보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다. 따라서 현재 가격에 시세 할인에 따른 가점을 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
따라서 이 표는 제공된 배당계산 결과를 보여주는 참고자료일 뿐, 전세권이 실제로 소멸하거나 매수인 부담이 0원이라는 증거가 아닙니다. 전세권 인수 여부와 실제 배당처리의 일치 여부를 먼저 확인해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,984,000원 |
| 1. 을구 3번 전세권 · 곽현숙 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 이재영 | 85,000,000원 | 26,016,000원 |
| 3. 갑구 9번 경매신청 · 윤자연 | 60,489,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 205,489,900원 | 86,016,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 119,473,900원 |
신건 88,000,000원 매각을 전제로 한 계산에서는 집행비용 1,984,000원을 제외한 86,016,000원이 채권자들에게 배당됩니다. 이 중 전세권자에게 60,000,000원, 이재영에게 26,016,000원이 배분되며, 경매신청채권자 윤자연에게는 배당금이 배정되지 않습니다.
전체 채권액 205,489,900원 중 119,473,900원이 미배당으로 계산됩니다. 이는 채권자의 회수 부족액이지, 그 자체가 매수인에게 승계되는 금액을 의미하지 않습니다. 매수인의 핵심 위험은 별도로 명시된 선순위 전세권입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰이 곧 안전을 뜻하지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 전세금 별도 부담 시 취득비용 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 88,000,000원 | 119,473,900원 | 148,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 70,400,000원 | 136,757,100원 | 130,400,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 56,320,000원 | 150,583,660원 | 116,320,000원 |
우측 취득비용은 매수인이 등기 전세금 60,000,000원을 낙찰대금 외에 별도로 전액 부담하는 경우의 단순 합산액입니다. 실제 인수 범위·변제관계가 확정된 금액은 아닙니다. 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각 결과가 아닙니다.
1회 유찰 시 최저가는 70,400,000원, 2회 유찰 시 56,320,000원으로 내려갑니다. 그러나 매각물건명세서에 적힌 전세권이 그대로 존속한다면 매수인은 별도의 전세금 부담을 고려해야 합니다.
전세금 60,000,000원을 별도로 전액 부담한다고 가정하면 2회 유찰 시에도 취득비용은 116,320,000원입니다. 이 금액을 비교 가능한 실거래 시세와 대조하지 않고 유찰됐으니 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
반대로 예상배당 계산에서 매수인 인수액이 0원으로 표시됐더라도 매각물건명세서에 명시된 전세권이 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 전세권의 법적 존속과 전세금 반환관계를 별도로 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 가양동 소재 가양초등학교 동측 인근입니다. 주변은 단독주택·다세대주택·소규모 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로, 감정평가상 전반적인 입지여건은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 간선도로 접근성과 인근 버스승강장 거리를 고려한 교통여건 역시 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 파라곤빌은 2002.07.10. 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 위생·급배수·전기·도시가스 설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남동측으로 포장도로에 접하며, 토지의 형상은 세장형이고 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역으로, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경보호구역 관련 사항도 확인됩니다.
- 공시지가. 936,500원/㎡이며, 토지면적은 330.6㎡로 제시돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시돼 있습니다. 다만 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 실내 상태는 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성. 총 16세대 규모의 소규모 다세대주택이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.1회·낙찰률 25.0%입니다. 유사 거래와 실제 매수 수요를 확인하기 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 문구 확인. 매각물건명세서에 기재된 “을구 3번 전세권등기는 말소되지 않고 인수됨”이라는 내용을 최우선으로 확인하세요.
- 전세금 반환관계 확인. 등기 전세금 60,000,000원에 대해 누가 언제 반환 의무를 부담하는지, 매수인이 실제로 승계하는 범위가 어디까지인지 확인해야 합니다.
- 배당표와 명세서 대조. 배당표에는 전세권자에게 60,000,000원을 지급하는 것으로 계산돼 있으나, 명세서에는 인수가 명시돼 있습니다. 이 차이가 해소되지 않으면 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 전입·점유 조사. 곽현숙의 전입신고일·확정일자·실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 대항력은 현재 가능·미상 상태이며, 등기 전세권과는 구별해 검토해야 합니다.
- 전세권 존속기간. 등기상 존속기간은 2026.12.19.까지입니다. 만료 이후 반환청구와 권리말소 문제까지 함께 검토하세요.
- 과거 임차권 중복계산 방지. 이수빈의 85,000,000원 주택임차권등기는 이미 말소됐습니다. 이를 현재 전세권 60,000,000원과 단순 합산하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 실거래가격을 확인하고, 낙찰대금에 실제 인수액을 더한 금액으로 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 점유자 부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 누수·설비·수선비 등 추가 비용 발생 가능성을 점검하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 공용관리비와 당해세, 최우선변제 가능성 등 예상배당에서 제외된 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·배당요구 관계를 입찰 전에 재확인하고, 필요한 경우 법률전문가의 검토를 받으세요.
종합 판단: D등급. 전세권 반환관계와 실제 인수액이 명확해지기 전까지 입찰 보류가 합리적입니다.
맺으며 — “8,800만원에 낙찰받는다고 8,800만원짜리 집은 아니다”
대전 가양동 파라곤빌 201호는 겉으로 보면 최저가 88,000,000원의 신건 다세대주택입니다. 하지만 등기부와 매각물건명세서를 함께 보면 중요한 차이가 드러납니다.
말소기준인 2025.03.18. 가압류보다 먼저, 2024.12.24. 곽현숙의 전세금 60,000,000원 전세권이 설정돼 있습니다. 그리고 이 권리는 매각 후에도 말소되지 않고 인수된다고 명시돼 있습니다.
예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 그 계산은 전세권에 60,000,000원을 배당하는 전제를 포함하고 있어 명세서의 인수 조건과 충돌합니다. 이 차이를 해결하지 않은 상태에서 낙찰대금만을 취득비용으로 보는 것은 위험합니다.
특히 전세금 반환 부담이 별도로 남는 경우, 신건 기준 자금 부담은 148,000,000원까지 검토해야 합니다. 동일 면적 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼, 이 금액이 시장가격보다 유리하다고 판단할 수도 없습니다.
이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 전세권입니다. 전세권 인수·배당·반환관계를 확정하고, 그 결과에 따라 실질취득비용을 다시 계산한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
