대전지방법원 2026타경10358. 천안시 서북구 쌍용동 천안라마다앙코르호텔 2층 207호입니다. 사건의 용도 표기는 '대지'이지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 해당 호실은 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 따라서 독립된 나대지의 매각으로 보거나 호텔 객실로 전제해 가격을 판단해서는 안 됩니다. 등기상 소유자는 주식회사계동이며, 2017년 설정된 정주새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다.
이 근저당권의 채권최고액은 221,000,000원입니다. 경매개시 채권자는 영광새마을금고(변경 전 정주새마을금고)로 기재돼 있고, 사건 청구금액은 266,937,770원입니다. 근저당권 설정 이후의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 반면 황종헌의 점유관계, 208호와의 공간 통합, 2층 상가의 공실 및 임대수요는 등기부상 권리소멸과 별도로 검토해야 할 핵심 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10358 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 210-21 천안라마다앙코르호텔 2층 207호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 차돌들길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 분류: 대지 · 등기: 집합건물 · 감정 이용상태: 2층 207호 근린생활시설, 일부 임시 사무실 및 일부 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 21층 건물의 2층 |
| 소유자 | 주식회사계동 (2017.09.29 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 364,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2017.09.29 정주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 221,000,000원 |
| 경매신청 채권자 | 영광새마을금고 (변경 전 정주새마을금고) |
| 청구금액 | 266,937,770원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 점유관계 | 황종헌 · 207호 · 주거 사용으로 조사, 대항력 가능·미상 |
| 특이사항 | 현황상 208호와 통합하여 하나의 상가로 사용된 것으로 보임 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별개
말소기준권리는 2017.09.29 설정된 정주새마을금고 근저당권입니다. 기존 신탁등기, 용경석건 주식회사 가압류, 천안세무서장의 압류등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 2026년 임의경매개시결정과 뒤이은 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력 가능·미상
매각물건명세서와 현황조사에 황종헌이 207호의 주거 사용 점유자로 기재돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 점유자 1명이 확인되지만, 실제 임대차계약의 존재와 구체적인 보증금은 확인되지 않습니다. 특히 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제권을 단정할 수 없습니다.
| 점유자 / 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 황종헌 207호 · 주거 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
승계 없음 |
③ 가격 비교 — 시세 검증 없이 신건에 진입하기 어렵다
이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 364,000,000원입니다. 그러나 같은 건물의 유사한 2층 근린생활시설에 대한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가가 현 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 건물의 2층은 대부분 공실 상태로 조사됐으므로, 일반적인 호텔 영업시설이나 임대가 안정화된 근린상가의 가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여(추정) |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 364,000,000원 | 0원 | 137,104,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 291,200,000원 | 0원 | 65,323,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 232,960,000원 | 0원 | 7,898,560원 |
위 회차는 제공된 매각 시나리오이며 실제 유찰이나 향후 매각가격이 확정된 것은 아닙니다. 채권자 미배당 0원은 채권최고액 221,000,000원을 기준으로 작성된 추정치입니다. 임차보증금, 당해세, 법정 우선변제권 및 실제 채권액은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 364,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,896,000원 |
| 1. 근저당 · 정주새마을금고 | 221,000,000원 | 221,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 137,104,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.6%를 반영한 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 소유자 잔여 137,104,000원은 확정 지급금이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 천안충무병원 북서측 인근입니다. 주변은 숙박시설과 근린생활시설이 소재하는 상가지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과 운행빈도를 고려할 때 일반적인 교통 여건은 무난한 지역으로 조사됐습니다.
- 건물 구성. 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 21층 건물입니다. 1층 및 4~21층은 호텔(숙박시설)로 이용되고, 3층은 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
- 2층 공실 위험. 본건을 포함한 2층은 대부분 공실 상태로 조사됐으며, 분양 및 임대가 진행 중인 것으로 탐문됐습니다. 건물 전체의 입주 상황과 해당 층의 임대 상황을 구분해야 합니다.
- 호실 현황. 207호는 일부 임시 사무실 및 일부 공실이고, 208호와 통합 사용된 것으로 보입니다. 독립 출입과 전용 사용 범위 확인이 중요합니다.
- 도로. 동측 폭 약 40m, 북서측 폭 약 10m, 남서측 폭 약 12m의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 부정형 평지이며, 토지면적은 1,783.0㎡, 공시지가는 1,789,000원/㎡입니다. 해당 토지 전체 면적을 207호의 개별 소유면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 천안미라초등학교 상대보호구역에 저촉됩니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 상업시설의 매매·임대수요는 층별 공실률과 임대수익에 크게 좌우됩니다. 본건은 2층 공실 및 통합 사용 상태를 고려할 때 유동성 위험을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황종헌의 대항력 확인. 전입신고일, 실제 점유 개시일, 임대차계약 및 보증금 규모를 확인하세요. 보증금과 대항력이 불명확한 상태에서는 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.
- 우선변제권 확인. 확정일자, 배당요구 여부와 배당요구 종기, 보증금 회수 가능성을 확인해 매수인에게 남을 금액이 있는지 검토하세요.
- 207호·208호 경계 조사. 내부 벽체, 출입구, 점유 범위, 설비 공용 여부와 통합 사용의 법적 근거를 확인하세요. 208호 소유·점유 관계도 별도로 조사해야 합니다.
- 매각 범위와 용도 대조. 사건의 대지 표기, 집합건물 등기, 감정상 근린생활시설 현황을 대조하고 207호 전유부분 및 대지권을 확인하세요.
- 청구금액 대조. 사건 청구금액 266,937,770원과 근저당권 채권최고액 221,000,000원의 차이를 확인하고, 영광새마을금고의 실제 채권액과 배당 관계를 검토하세요.
- 추가 강제경매 확인. 합자회사 집합상사가 신청한 2026타경11484 강제경매의 진행 관계와 병합·중복경매 여부를 확인하세요.
- 임대수요 검증. 2층의 현재 공실, 임대료, 관리비, 분양·임대 현황과 유사 호실의 실제 거래 사례를 확인하세요. 임대수익이 확정되지 않은 상태에서 수익률을 가정하지 마세요.
- 관리비·체납금 확인. 공용부분 관리비 체납, 각종 공과금, 호실별 부담금과 호텔·상가 관리규약을 확인하세요.
- 매각기일 확인. 예정 기일은 2026.11.17입니다. 입찰 전 기일 변경, 취하, 정지 및 매각조건 변경 여부를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 도면을 최종 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 근저당보다, 확인되지 않은 점유가 문제다”
대전지방법원 2026타경10358은 등기상 권리의 선후관계만 보면 비교적 명확한 구조입니다. 2017년 정주새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 하지만 이 물건을 인수위험 없는 안전한 상가라고 결론내리기는 어렵습니다.
가장 중요한 이유는 황종헌의 보증금과 대항력이 미확정이기 때문입니다. 보증금이 확인되지 않으면 실제 취득비용도 확정할 수 없습니다. 여기에 208호와의 통합 사용 정황, 2층 대부분 공실, 최근 비교거래 부재까지 겹칩니다. 신건 최저가 364,000,000원이 감정가와 같다는 사실은 가격 메리트를 입증하지 못합니다.
결론은 등기상 권리소멸은 긍정적이나, 점유·호실 경계·가격 검증은 보류입니다. 우선 임차관계와 실제 인수액을 확정하고, 207호를 독립적으로 사용할 수 있는지 확인해야 합니다. 그다음 동일 유형 상가의 실거래 및 임대수익과 실질취득비용을 비교한 뒤 입찰 여부와 상한가를 판단하는 것이 타당합니다.
