대전지방법원 2026타경10358. 천안시 서북구 쌍용동 천안라마다앙코르호텔 2층 210호가 매각 대상입니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 해당 호실은 근린생활시설입니다. 단순한 토지 경매나 일반 주거용 아파트로 판단해서는 안 됩니다. 2017년 설정된 정주새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 임의경매와 강제경매가 함께 등기되어 있습니다.

등기상 권리 흐름만 보면 비교적 정리하기 쉽습니다. 그러나 주변 점포와의 이용관계, 공실 상태, 임차인 조사 내용의 호실 차이, 기존 압류와 현재 지방자치단체 압류의 세금 문제까지 확인해야 합니다. 매각 이후 등기가 소멸한다는 사실과 매수인이 추가 비용이나 인도 문제 없이 취득한다는 판단은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 세금·점유는 확인

말소기준권리는 2017.09.29 설정된 정주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 117,000,000원이고 채무자는 유영동입니다. 이후 기입된 임의경매개시결정, 강제경매개시결정 및 천안시 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

과거 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2017.09.29 말소되었으며, 용경석건 주식회사의 가압류 및 국가의 압류 역시 해제·말소된 이력이 있습니다. 현재 남아 있는 권리를 중심으로 보면 근저당과 후순위 경매·압류 관계가 핵심입니다.

② 임차인 및 점유관계 — 호실 차이와 대항력 미상

임차인으로 조사된 사람은 황종헌 1명입니다. 다만 표시된 호실은 207호이고, 이 사건 매각 대상은 210호입니다. 두 호실을 동일한 점유 공간으로 단정해서는 안 됩니다. 210호는 감정 당시 공실이었으므로 조사된 임차인이 실제 매각 대상 부분에 권리를 주장할 수 있는지 추가 확인이 필요합니다.

실제 조사상 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 임차인으로 표시되어 있습니다. 다만 표시 호실은 207호이며, 매각 대상 210호에 대한 점유·임차권의 존재는 확정되지 않았습니다.

특히 207호는 감정 당시 일부 임시 사무실 및 일부 공실로 조사된 반면, 임차인 조사에는 주거 용도로 기재되어 있습니다. 실제 점유 형태와 임차권의 대상 공간을 직접 대조해야 합니다. 매각물건명세서, 현황조사서와 현장 확인을 통해 210호에 영향을 미치는 점유권원이나 인도 장애가 있는지 검증하는 것이 중요합니다.

③ 시세·환금성 — 감정가가 곧 시장가격은 아니다

이 사건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 350,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가가 최근 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 메리트에 가점을 부여하기 어렵습니다.

유찰에 따른 최저가 하락은 입찰금액이 낮아지는 효과를 나타낼 뿐, 곧바로 시세 대비 저평가 상태를 뜻하지는 않습니다. 특히 매수인이 부담할 권리가 확인되는 경우에는 낙찰가뿐 아니라 인수금액을 합산한 실질취득액으로 시장가격과 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)

근저당권 채권최고액 기준 배당 추정입니다. 집행비용 5,700,000원, 근저당 배당 117,000,000원, 소유자 잔여 227,300,000원으로 계산되었습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 미확인 채권은 반영되지 않았으며, 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 확정값이 아닙니다.

⑤ 회차별 배당·취득 시나리오

각 시나리오에서 배당 모형이 반영한 근저당권 채권최고액은 모두 충당되는 것으로 나타납니다. 그러나 이는 모든 경매신청채권이나 세금, 임차보증금의 변제를 보장하는 결과가 아닙니다. 특히 실제 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고 배당 부족액이 매수인에게 인수되는 구조라면, 최저가가 내려가더라도 인수액이 늘어나 실질취득 총액이 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다. 현재는 210호에 해당하는 그러한 권리의 존재 자체가 확인되지 않았으므로 특정 보증금이나 실질취득액을 산정할 수 없습니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안충무병원 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 숙박시설과 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과 운행빈도를 고려한 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 도로. 동측 약 40m, 북서측 약 10m, 남서측 약 12m의 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 21층 건물입니다. 외벽은 외장석재 및 강화유리 등으로 마감되고, 위생·급배수설비, 옥내소화전, 승강기 및 지하주차장 설비가 있습니다.
• 이용상태. 210호는 근린생활시설로서 공실입니다. 207호는 일부 임시 사무실 및 일부 공실로 조사되었습니다. 본건을 포함한 2층은 대부분 공실 상태입니다.
• 토지. 일반상업지역, 지목 대, 상업용 건부지입니다. 전체 토지면적은 1,783.0㎡이고 공시지가는 1,789,000원/㎡입니다. 이는 단지 토지 현황이지 210호의 전유면적이나 개별 대지지분을 뜻하지 않습니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역이며, 가축사육제한구역과 천안미라초등학교 상대보호구역 등 제한사항이 있습니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2층 대부분이 공실 상태로 조사되어, 근린생활시설의 실제 임대수요와 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 사건상 용도 표기는 대지이나, 등기 및 감정평가상 2층 210호 근린생활시설입니다. 매각 대상 부동산의 전유부분과 대지권 범위를 매각목록 및 등기 원본으로 확인해야 합니다.
• 207호 임차인과의 관계. 황종헌은 207호 관련자로 기재되어 있습니다. 210호에 대한 실제 점유, 계약 목적물 및 권리주장 가능성을 구분하여 확인해야 합니다.
• 임차인 대항력. 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 대항력이나 매수인 인수 여부를 현재 단계에서 확정하지 않습니다.
• 통합 상가 구획. 201호~206호 및 209호의 통합 이용 정황과 210호의 독립된 이용·인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 공실과 임대수익. 210호 공실 상태와 2층의 전반적인 공실 상황을 고려해 실제 임차 수요 및 보유비용을 검증해야 합니다.
• 신청채권 확인. 청구금액 266,937,770원과 근저당권 채권최고액 117,000,000원의 차이를 채권계산서와 배당 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 체납세금. 천안시 압류의 원인과 배당순위, 당해세 등 우선채권, 관리비 체납 및 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 최근 실거래 및 유사 근린생활시설의 임대·매매 사례를 검증한 뒤 적정 응찰가를 결정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기 소멸보다 점유와 환금성이 중요하다”

이 물건의 말소기준권리는 명확합니다. 2017.09.29 정주새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 경매·압류등기가 매각으로 소멸할 구조입니다. 따라서 등기상 권리 정리는 비교적 예측 가능합니다.

그러나 210호 공실, 207호 관련 임차인 1명의 대항력 미상, 주변 호실 통합 이용 정황, 2층 대부분의 공실, 신청채권액과 예상배당액의 차이가 남아 있습니다. 매각 대상에 실제로 인수될 보증금이 존재하는지조차 확정되지 않았으므로 배당 모형의 인수 0원을 그대로 투자 판단에 적용해서는 안 됩니다.

최저가 350,000,000원이 시세보다 저렴하다는 근거도 확인되지 않았습니다. 가격이 낮아지는 유찰 시나리오가 있더라도, 실제 실질취득액과 근린생활시설의 수익성·환금성을 먼저 확인해야 합니다. 결론은 “등기상 말소 구조는 양호하지만, 점유·배당·시세 검증 전에는 입찰 판단 보류”입니다.