대전지방법원 2026타경15222. 충남 홍성군 홍북읍 신경리 에이스타워 2층 201호의 근린생활시설 경매입니다. 소유자는 에이스개발주식회사이고, 홍동농업협동조합이 설정한 채권최고액 529,620,000원의 근저당권을 기준으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 근저당권 등기일은 2019.09.24이고, 홍성군의 압류는 2026.02.03, 경매개시결정은 2026.04.03에 각각 등기됐습니다.
등기부만 보면 권리구조는 비교적 단순합니다. 과거 설정됐던 홍성농업협동조합 근저당권, 에이스개발주식회사 근저당권과 전세권은 모두 2019.09.24에 말소됐습니다. 현재 말소기준은 홍동농업협동조합 근저당권입니다. 다만 등기상 권리 소멸과 임차인 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 특히 이 사건에서는 임차인의 권리 취득 시점과 보증금 규모를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15222 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 560 에이스타워 2층 201호 |
| 도로명주소 | 충청남도 홍성군 홍북읍 청사로 152 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 7층 중 2층 |
| 소유자 | 에이스개발주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 602,000,000원 |
| 최저매각가 | 602,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 홍동농업협동조합 |
| 청구금액 | 956,633,983원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.24 홍동농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 529,620,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 판단은 별도
이 사건의 말소기준권리는 2019.09.24 접수된 을구 7번 홍동농업협동조합 근저당권입니다. 이를 기준으로 후순위 홍성군 압류 및 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 홍성군 압류와 관련한 조세채권의 배당 우선순위는 압류등기 소멸 여부와 구분해 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력과 보증금 확인이 핵심
매각물건명세서와 문건접수 내역상 임차인 신고 1명이 확인됩니다. 기재된 명칭은 '주식회사'이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 임차인 신고로 분류됩니다. 따라서 실제 임차인 신고 기준 1명으로 분석하되, 법인의 정확한 명칭과 실제 점유관계는 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 사용 용도 | 전입신고일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 | 주거(신고 내용) | 미상 | 미상 | 미상 | 2026.07.06 신고 |
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 | 매수인 인수판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 인수위험 미확정 |
또한 감정평가서의 건물 이용상태는 근린생활시설인 반면, 임차인 신고상의 사용 용도는 주거입니다. 이 차이는 실제 사용 용도와 임대차 보호법 적용관계를 확인해야 할 사안입니다. 주거용 임대차라면 주택임대차보호법상 대항요건을, 상가 임대차라면 상가건물 임대차 관련 점유·사업자등록 및 적용 요건을 살펴봐야 합니다. 용도 기재만으로 어느 한쪽의 대항력을 단정할 수 없습니다.
③ 입찰가격과 배당 시나리오 — 신건 602,000,000원
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 602,000,000원입니다. 이 가격이 시세보다 저렴한지는 실거래 비교가 확인되지 않아 판단할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 호실의 위치, 전면 노출도, 실제 영업 가능 면적, 임대수익 및 점유관계에 따라 가치가 달라질 수 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 매력도를 평가하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수(산식상) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 602,000,000원 | 529,620,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 481,600,000원 | 474,384,000원 | 55,236,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 385,280,000원 | 379,086,080원 | 150,533,920원 | 0원 |
유찰 시나리오는 감정가의 80%·64%를 적용한 가정이며, 실제 후속 매각기일과 최저가격을 확정한 것이 아닙니다. 미배당액은 등기상 근저당 채권최고액 529,620,000원을 기준으로 계산한 채권자 측 미회수액입니다. 신청채권자의 전체 청구금액 956,633,983원에 대한 미회수액과는 다릅니다. 표의 매수인 인수액 0원 역시 임차인의 미상 보증금이 반영되지 않은 계산값입니다.
④ 예상배당표 (매각가 602,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 1.4% 추정) | — | 8,420,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 홍동농업협동조합 | 529,620,000원 | 529,620,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 63,960,000원 |
신건 최저매각가 기준 단순 배당추정입니다. 홍동농업협동조합의 채권최고액 529,620,000원을 배당액으로 적용하고, 집행비용 8,420,000원을 공제하면 소유자 잔여금은 63,960,000원으로 계산됩니다. 다만 홍성군 압류 관련 조세, 당해세, 임차인 우선변제·최우선변제 및 실제 채권액에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 확정 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리, 충청남도교육청 동측 인근에 위치합니다. 주위는 관공서, 근린생활시설 및 업무시설이 주로 소재하는 상업지대로 평가됐으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 7층 건물로, 외벽은 타일 및 인조석붙임 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시창호 등으로 구성됩니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기 및 소방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 근린생활시설로 이용 중입니다. 일부 호실은 벽체 구분 없이 일체로 이용하는 것으로 조사돼, 매각 대상 호실의 실제 경계와 독립적 사용 가능 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 도로 접근성. 토지 서측으로 약 30m 내외, 남측 및 동측으로 약 20m 내외의 도로에 접합니다. 차량 접근성 측면에서는 비교적 양호한 입지조건입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며, 도청이전신도시 개발예정지구에 포함됩니다. 토지 전체 면적은 2,051.9㎡, 공시지가는 1㎡당 1,932,000원입니다. 해당 면적과 공시지가는 개별 201호의 전유면적이나 대지권 가치가 아닙니다.
- 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 호실 경계와 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 관공서와 업무시설이 있는 중심상업지역이라는 입지 특성은 있으나, 근린생활시설은 주거용 아파트와 매수 수요·임대수익 구조가 다릅니다. 임차인 현황, 공실 가능성, 관리비, 임대료 및 동일 상권 거래사례를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 신원·점유 확인. '주식회사'로 기재된 신고자의 정확한 법인명, 실제 임차인 여부, 점유 범위와 임대차계약 당사자를 확인해야 합니다.
- 대항력 취득 시점. 말소기준권리일인 2019.09.24를 기준으로, 적법한 대항요건을 언제 갖췄는지 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 보증금·확정일자 확인. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 내용과 예상 배당액을 확인해야 매수인 인수금액을 판단할 수 있습니다.
- 주거·상가 사용 실태. 감정상 근린생활시설과 임차인 신고상의 주거 용도 차이를 확인하고, 실제 사용형태와 적용되는 임대차보호법의 요건을 점검해야 합니다.
- 홍성군 압류·조세채권. 2026.02.03 압류 관련 세금의 종류, 법정기일과 우선변제 여부를 확인해야 합니다. 압류등기의 소멸과 조세배당 문제는 구분해야 합니다.
- 실거래·임대수익 검증. 에이스타워와 주변 근린생활시설의 최근 거래가격, 임대료, 공실 및 수익률을 검증해야 합니다. 감정가나 유찰 할인율만으로 적정 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 호실 경계 확인. 다른 호실과 일체 이용하는 부분, 벽체 구획, 전용 출입구와 설비 분리 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 관리비 체납과 공용부분 미납액, 실제 점유자 및 인도·명도 가능성을 점검해야 합니다.
- 배당표 재확인. 신청채권자 청구금액 956,633,983원과 등기상 근저당 채권최고액 529,620,000원의 차이를 구분하고, 실제 채권계산서와 배당요구종기를 기준으로 배당관계를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건기록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 근저당보다, 미상 임차인을 먼저 확인해야 한다”
홍성 에이스타워 201호는 2019.09.24 홍동농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 경매입니다. 과거 근저당권과 전세권은 이미 말소됐고, 등기부상 남아 있는 권리들의 말소관계도 비교적 명확합니다.
그러나 실제 입찰 판단에서 중요한 변수는 따로 있습니다. 임차인 신고 1명의 대항력·우선변제권·보증금이 모두 미확정이라는 점입니다. 현재 배당표상 인수액 0원은 계산상 가정에 불과합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 매수인에게 추가 부담이 발생할 수 있으며, 그 경우 최저가가 낮아져도 실제 취득비용은 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다.
또한 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설입니다. 동일 상권 실거래, 임대수익과 호실별 점유·사용관계가 확인되지 않아 감정가 602,000,000원의 가격 적정성도 아직 판단할 수 없습니다. 중심상업지역 입지와 차량 접근성은 확인되지만, 이를 곧바로 높은 환금성이나 가격 메리트로 연결해서는 안 됩니다.
결론은 권리상 말소구조 확인, 임차인 인수위험 미확정, 가격 판단 보류입니다. 특히 임차인의 실제 보증금과 대항요건, 호실 경계 및 최근 거래·임대사례가 확인되기 전에는 신건 최저가만을 근거로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
