* 인수액 0원은 확인된 등기권리와 예상배당을 전제로 한 추정치입니다. 미확인 임차인의 대항력·보증금, 별도 인수권리 및 실제 점유관계에 따라 실질취득비용은 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비용 등도 포함하지 않은 금액입니다.
대전지방법원 2026타경15222. 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 에이스타워 제2층 제204호가 경매로 나왔습니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 상업용 집합건물이며, 감정가는 328,000,000원, 현재 최저매각가도 같은 금액입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 매각기일은 2026년 11월 17일입니다.
등기 흐름을 보면 2019년 소유권 이전과 말소 과정을 거쳐 현재 소유자는 에이스개발주식회사입니다. 2019년 9월 24일 홍동농업협동조합 앞으로 설정된 채권최고액 282,100,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후 홍성군의 압류와 홍동농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
다만 사건의 청구금액은 956,633,983원으로, 근저당권 채권최고액보다 큽니다. 따라서 청구금액 전체가 이 물건에서 우선 배당되는 것으로 보아서는 안 됩니다. 예상배당은 확인된 근저당 채권최고액을 기준으로 산정돼 있으며, 실제 채권액·세금·배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15222 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍북읍 신경리 560 에이스타워 제2층 제204호 |
| 도로명주소 | 충청남도 홍성군 홍북읍 청사로 152 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 2층 / 지상 7층 · 제2층 제204호 |
| 소유자 | 에이스개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 328,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 홍동농업협동조합 |
| 청구금액 | 956,633,983원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.24 홍동농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 282,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 임대관계 | 미상 · 현장 및 임대차 조사 필요 |
| 등기상 인수 추정 | 0원 (미확인 임차권리 제외) |
| 토지 용도지역 | 중심상업지역 · 지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 1,932,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 과거 고액 권리는 말소, 현재 근저당이 기준
등기부에는 과거 고액의 근저당권과 전세권 설정 이력이 나타나지만, 해당 권리들은 2019년 9월 24일 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 채권최고액이나 전세금을 현재 매수인이 떠안을 금액으로 합산해서는 안 됩니다.
현재 권리분석의 기준은 을구 7번 홍동농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 이후 등기된 홍성군 압류와 임의경매개시결정도 말소 대상입니다. 다만 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당순위는 별개 문제이므로 홍성군 압류와 관련된 실제 체납세액 및 법정기일을 확인할 필요가 있습니다.
② 임대차·점유 및 시세 검토 — 입찰 전 핵심 확인사항
현재 확인된 임차인 신고 내역은 0명입니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상이며, 해당 호실의 실제 점유 주체나 임대차보증금은 확인되지 않았습니다.
| 조사 항목 | 현재 확인 내용 | 판단 및 확인 필요사항 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 임차인 없음 | 실제 임차인 존재 여부 별도 확인 |
| 임대관계 | 미상 | 임대차계약·보증금·차임 확인 |
| 대항력 | 가능·미상 | 점유·사업자등록 등 확인 |
| 우선변제권 | 미상 | 확정일자·권리 성립시점 확인 |
| 매수인 인수 | 등기상 0원 추정 | 미확인 임차보증금 인수 가능성 별도 검토 |
특히 에이스타워는 근린생활시설로 이용 중인 건물입니다. 감정평가서에는 일부 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 따라서 204호의 실제 이용 범위와 인접 호실과의 경계, 독립 출입 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 해당 일체 이용 현황이 204호에 직접 영향을 미치는지는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 가격 메리트는 아직 판단 불가
감정가와 현재 최저매각가는 모두 328,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 근린시설 실거래 평균, 최근 거래금액, 가격 추세가 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지를 정량적으로 판단할 수 없습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 또는 상태 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 328,000,000원 | 경매 감정가 |
| 현재 최저매각가 | 328,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 가정 | 262,400,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 가정 | 209,920,000원 | 감정가 64% |
| 비교 실거래 시세 | 미확인 | 별도 거래 사례 조사 필요 |
| 가격 추세 | 미확인 | 상승·하락 판단 불가 |
위 유찰 가격은 실제 예정 최저매각가가 아니라 회차별 가정 시나리오입니다. 가격이 262,400,000원 또는 209,920,000원으로 낮아진다고 해도, 해당 금액이 시세보다 저렴하다는 근거는 아직 없습니다. 특히 상업용 근린시설은 임대수익과 공실 가능성에 대한 검토가 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,392,000원 |
| 1. 근저당 · 홍동농업협동조합 | 282,100,000원 | 282,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 40,508,000원 |
예상배당은 매각가 328,000,000원을 가정한 단순 계산입니다. 집행비용 5,392,000원, 홍동농업협동조합 근저당권 282,100,000원, 소유자 잔여 40,508,000원으로 구성됩니다. 당해세·체납세금·미확인 임차인의 우선변제 등은 반영되지 않았으므로, 실제 배당액과 소유자 교부액은 달라질 수 있습니다.
신청채권자의 청구금액은 956,633,983원이지만, 이 배당표는 확인된 근저당의 채권최고액인 282,100,000원을 기준으로 계산합니다. 따라서 예상배당액이 근저당 채권최고액에 도달한다고 해서 신청채권자의 청구금액 전체가 변제되는 것은 아닙니다.
⑤ 회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 328,000,000원 | 282,100,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰(80%) | 262,400,000원 | 257,926,400원 | 24,173,600원 | 0원* |
| 2회 유찰(64%) | 209,920,000원 | 206,181,120원 | 75,918,880원 | 0원* |
* 회차별 인수액 0원은 확인된 등기권리 및 배당 시나리오를 기준으로 한 추정치입니다. 임대관계 미상에 따른 미확인 인수위험은 별도로 남아 있습니다. 표의 미배당액은 근저당 채권최고액 282,100,000원 대비 부족액이며, 신청채권자의 전체 청구금액 대비 부족액이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도교육청 동측 인근에 위치하며, 주변은 관공서와 각종 근린생활시설 및 업무시설이 주로 소재하는 상업지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 토지는 서측 약 30미터, 남측 및 동측 약 20미터 내외의 도로에 각각 접합니다. 차량 접근 및 도로 여건은 확인된 입지 요소입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕의 지하 2층·지상 7층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기 및 소방설비가 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중입니다. 일부 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용되는 것으로 조사돼, 204호의 실제 경계와 이용 상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구에 포함됩니다. 토지이용계획에 따른 업종 및 사용 제한은 실제 이용계획에 맞춰 점검해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 이용 상황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 관공서 및 업무시설이 소재하는 상업지대라는 입지 특성이 있으나, 유사 호실 거래가격과 임대수익이 확인되지 않아 개별 호실의 매각 용이성과 환금성을 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부, 보증금, 사업자등록, 확정일자 및 임대차 성립시기를 확인하세요. 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 대항력 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
- 실질취득비용 검증. 현재 인수액 0원은 확인된 권리만을 기준으로 한 추정입니다. 미확인 인수형 임차보증금이 발견되면 낙찰가와 인수액을 합산해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 홍성군 압류 확인. 2026.02.03 등기된 압류의 체납세액과 조세채권의 우선순위를 확인하세요. 세금 배당 여부에 따라 예상 잔여금이 달라질 수 있습니다.
- 인접 호실과 경계 확인. 감정평가에서 일부 호실의 벽체 없는 일체 이용이 조사됐습니다. 204호의 출입구·내부 경계·독립 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 임대수익 조사. 현재 임대료와 보증금이 확인되지 않았습니다. 주변 유사 근린시설의 임대료, 공실 및 수익률을 조사해 적정 입찰가를 산정하세요.
- 실거래 비교. 감정가 328,000,000원을 시장가격으로 단정하지 말고, 동일 건물 및 인근 유사 상가의 실제 거래사례를 확보하세요.
- 관리비·명도비용. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 항목과 점유자 명도에 필요한 절차·비용을 확인하세요.
- 매각조건 확인. 2026.11.17 매각기일의 실제 진행 여부와 최저매각가, 매각 제외 부분, 특별매각조건 및 입찰보증금은 법원 공고에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 점유관계를 최종 대조하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 안전한 투자”
이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 과거 고액 근저당과 전세권은 이미 말소됐고, 현재 기준인 홍동농업협동조합 근저당 및 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 확인된 등기권리만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 임대관계가 미상이고, 실제 점유자와 임차보증금이 확인되지 않았습니다. 근린생활시설의 특성상 임차인의 대항력과 실제 명도 문제를 점검해야 하며, 인접 호실과의 이용 경계도 확인해야 합니다.
가격 역시 검증이 필요합니다. 328,000,000원의 감정가가 적정 시세인지 판단할 비교 거래자료가 없기 때문입니다. 1회 유찰 시 262,400,000원, 2회 유찰 시 209,920,000원이라는 시나리오가 있더라도 이를 곧바로 저가 매수 기회로 해석해서는 안 됩니다.
결론은 ‘등기상 소멸 구조는 양호, 임대차·가격 검증은 보류’입니다. 임차인과 점유관계, 체납세금 및 유사 근린시설의 거래·임대수익을 확인한 뒤 실질취득비용과 적정 입찰가를 판단하는 접근이 적절합니다.
