대구지방법원 2026타경10178. 경상북도 경주시 진현동 불국사 관광집단시설지구에 위치한 사조리조트휴양콘도미니엄 1층 109호입니다. 감정평가상 방 2개와 거실 겸 주방, 욕실 등을 갖춘 콘도미니엄으로 이용되고 있습니다. 아파트가 아닌 관광·숙박시설 성격의 집합건물이라는 점부터 구별해야 합니다.
소유자는 김석순입니다. 2015년 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 2025년 8월 윤정순을 근저당권자로 하는 채권최고액 50,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 윤정순이 청구금액 15,000,000원으로 임의경매를 신청했습니다. 현재 등기부상 말소기준권리는 이 윤정순 근저당권이며, 후순위 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기부의 말소 구조가 단순하다는 사실과 임차보증금 인수 위험이 없다는 사실은 전혀 다릅니다. 김성복의 전입일은 2025년 5월 22일로 근저당권 설정일보다 빠르고, 보증금 3,000,000원이 매수인에게 승계되는 것으로 계산되어 있습니다. 다른 점유관계인들 역시 전입 또는 점유 사실이 기재되어 있어 개별 임대차계약과 법적 대항력을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10178 (임의경매) |
|---|---|
| 경매 진행 | 대구지방법원 경주지원 |
| 소재지 | 경상북도 경주시 진현동 850-1 사조리조트휴양콘도미니엄 제1층 제109호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경주시 영불로 223 |
| 물건종류 | 집합건물 · 휴양콘도미니엄 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 · 지하 1층, 지상 4층 중 1층 109호 |
| 이용상태 | 콘도미니엄 · 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 등 |
| 소유자 | 김석순 (2015.08.28 소유권이전등기) |
| 감정가 | 21,000,000원 |
| 최저매각가 | 21,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 신청채권자 | 윤정순 |
| 청구금액 | 15,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.08.20 윤정순 근저당권 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 공동담보 | 같은 콘도미니엄 제2층 제226호 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차 위험은 남는다
현재 말소기준은 2025.08.20 설정된 윤정순 근저당권입니다. 이보다 앞서 설정되었던 한국산업은행·한미은행 등의 근저당과 과거 압류·가압류 등은 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 특히 2015년 임의경매 매각으로 종전 한국농어촌공사 근저당권과 관련 압류·가압류·경매등기가 정리된 이력이 있습니다.
② 임차인·점유관계 분석 — 가장 중요한 위험
현황조사와 매각물건명세서에는 김성복, 사조관광여행사 주식회사, 김경희, 사조리조트의 점유·임차 관련 사항이 나타납니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고로 표시된 관계인은 없어 보증기관 중복신고로 제외할 대상은 확인되지 않습니다. 다만 각 신고가 109호의 독립된 임차관계를 의미하는지, 실제 점유가 중복되는지는 확정되지 않았습니다.
| 성명 / 명칭 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성복 | 2025.05.22 | 3,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 매수인 인수 |
| 사조관광여행사 주식회사 | 2024.08.23 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미확인 | 인수 가능성 확인 |
| 김경희 | 2015.05.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미확인 | 인수 가능성 확인 |
| 사조리조트 목록 1, 2번 |
미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미확인 | 점유관계 확인 |
김성복의 보증금 3,000,000원은 예상배당에서 전액 매수인 인수로 처리되어 있습니다. 나머지 관계인의 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 임대차관계는 확인이 필요합니다. 사조리조트는 목록 1, 2번과 관련된 점유 기재이므로 109호에 대한 권리범위를 별도로 대조해야 합니다.
따라서 현재 최저가 21,000,000원으로 낙찰된다고 가정하면, 확인된 보증금 부담까지 포함한 취득비용은 24,000,000원입니다.
이는 취득세·명도비·관리비 및 다른 관계인의 미상 보증금을 제외한 금액입니다. 다른 임차인의 권리까지 모두 해소되었다는 의미가 아닙니다.
특히 김경희의 전입일은 2015년 소유권이전보다 앞서므로, 당시 임의경매 매각과의 관계까지 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 778,000원 |
| 인수 · 김성복 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 · 윤정순 근저당권 | 50,000,000원 | 20,222,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 21,000,000원 중 집행비용 778,000원을 제외한 20,222,000원이 근저당권자에게 배당되는 추정입니다. 김성복 보증금은 배당금에 포함되지 않고 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 임차 위험은 남는다
이 물건은 현재 신건입니다. 회차별 계산에서는 최저가가 하락하더라도 김성복 보증금 3,000,000원의 매수인 인수액은 동일하게 적용됩니다. 다만 다른 점유관계인의 보증금과 대항력은 확인되지 않았으므로 아래 실질취득 금액은 확인된 인수액만 반영한 금액입니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 확인된 인수 | 확인된 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 21,000,000원 | 3,000,000원 | 24,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 16,800,000원 | 3,000,000원 | 19,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 13,440,000원 | 3,000,000원 | 16,440,000원 |
각 실질취득 금액은 회차별 최저가에 확인된 인수보증금 3,000,000원만 합산한 계산입니다. 실제 낙찰가, 취득 부대비용 및 다른 관계인의 인수액에 따라 달라집니다.
더욱이 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 24,000,000원, 19,800,000원, 16,440,000원이 각각 시장가치보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다.
가격 하락 자체를 수익 가능성으로 해석하는 것은 위험합니다.⑤ 회차별 예상배당과 미배당 위험
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 | 21,000,000원 | 20,222,000원 | 29,778,000원 | 3,000,000원 |
| 1회 유찰 | 16,800,000원 | 16,097,600원 | 33,902,400원 | 3,000,000원 |
| 2회 유찰 | 13,440,000원 | 12,798,080원 | 37,201,920원 | 3,000,000원 |
근저당권의 미배당액은 채권최고액 50,000,000원을 기준으로 산정된 추정치입니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액 자체가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 반면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별개의 문제입니다. 근저당권 미배당과 임차보증금 인수를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경주시 진현동 불국사 관광집단시설지구 내에 위치합니다. 주위는 근린생활시설과 숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 남동측 약 25m, 북서측 약 12m, 북동측 약 8m 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 한식골기와지붕의 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 대상 호실은 1층 109호이며 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 등의 콘도미니엄으로 이용됩니다.
- 설비. 위생·급배수·중앙집중식난방·벽걸이에어컨·주방설비와 화재탐지·경보·CCTV·승강기·주차장설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 온천지구, 특화경관지구, 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지의 지목은 대이며 콘도미니엄 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 347,400원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 공부상 상태. 공부와 실제 현황의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 관련 공부와 유사물건, 인근 탐문 등을 근거로 일반적인 이용상황을 평가했습니다. 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반 아파트와 달리 휴양콘도미니엄은 이용·관리관계와 수요층이 다를 수 있습니다. 확인된 실거래 비교가격이 없어 매도가격이나 매각 소요기간을 수치로 판단하기 어렵습니다.
감정평가 당시 내부 확인도 이루어지지 않았으므로 호실 상태와 이용·관리계약을 확인하기 전에는 단순한 주거용 부동산 가격 기준을 적용하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 김성복 보증금 확인. 3,000,000원의 계약서, 실제 점유, 대항력, 배당요구 여부와 매수인 인수 범위를 확인하세요.
- 사조관광여행사 주식회사 확인. 2024.08.23 전입 관련 임대차계약, 보증금·확정일자·점유 목적과 인수 가능성을 확인하세요.
- 김경희의 선행 점유 확인. 2015.05.15 전입 사실과 2015년 임의경매 매각의 관계, 현존 임차권 및 법적 대항력을 대조하세요.
- 사조리조트 점유관계 확인. 목록 1, 2번에 관한 기재가 109호에 어떻게 적용되는지, 실제 사용주체와 운영계약을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 윤정순 근저당권은 제226호를 공동담보로 포함합니다. 공동담보물의 경매 진행과 배당관계를 대조하세요.
- 원본 권리서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서와 배당요구 관련 서류를 직접 확인하세요.
- 객실 내부 확인. 폐문으로 확인되지 않았던 내부 상태, 설비 작동 여부와 보수 필요성을 점검하세요.
- 관리비·운영계약 확인. 관리주체에 미납 관리비와 공용부분 부담, 운영사 계약 및 객실 사용 제한 여부를 확인하세요.
- 가격 적정성 확인. 동일 시설 또는 비교 가능한 휴양콘도미니엄의 실제 거래가격과 이용 조건을 확인한 후 입찰가를 결정하세요.
- 매각 조건 확인. 매각기일 2026.11.17의 진행 여부, 입찰보증금과 매각조건을 법원 공고에서 재확인하세요.
⑧ 종합판단 — 권리 위험 해소 전 입찰 보류
현재 최저가 21,000,000원은 매수인의 실질취득비용이 아닙니다. 확인된 김성복 보증금만 반영해도 24,000,000원이며, 다른 관계인의 임차권이 인정된다면 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 이 금액을 시장가치와 비교할 근거 역시 아직 확인되지 않았습니다.
특히 저가의 휴양콘도미니엄이라는 외형만 보고 입찰하기에는 선순위 점유관계, 미상 보증금, 실제 이용 가능성, 내부 상태에 대한 불확실성이 큽니다. 가격이 한 차례 또는 두 차례 낮아진다고 하더라도 이러한 권리 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
맺으며 — “싼 낙찰가보다 중요한 것은 실제로 떠안을 금액”
경주 사조리조트 109호의 핵심은 최저가 21,000,000원이 아닙니다. 말소기준권리 이전에 신고된 점유·임차 관계가 존재하며, 김성복 보증금 3,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 다른 관계인의 보증금과 대항력도 아직 확인되지 않았습니다.
따라서 확인된 실질취득비용 24,000,000원은 최종 부담액이 아니고, 시세보다 저렴하다는 판단도 불가능합니다. 등기부상 근저당권 말소만 믿고 입찰하면 낙찰 이후 임차인·점유 문제와 추가 비용에 직면할 수 있습니다.
종합판단은 D등급, 입찰 보류 및 권리관계 정밀확인 권고. 김성복 외 점유관계인의 권리와 인수액, 운영·관리계약 및 비교 가능한 실거래 가격이 확인된 이후에야 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 미확인 권리를 얼마나 명확히 해소하느냐에 있습니다.
