대구지방법원 경주지원 2026타경10178. 경주시 진현동 사조리조트휴양콘도미니엄 2층 226호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 21,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김석순이며, 2015년 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2025년 8월 20일 윤정순 명의로 채권최고액 50,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2026년 4월 17일 해당 근저당권자의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

등기부만 보면 현재 말소기준권리가 명확하고 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리의 소멸과 점유자의 보증금 인수는 별개의 문제입니다. 김성복은 말소기준권리보다 앞서 전입했고 보증금도 확인됩니다. 사조관광여행사 주식회사와 김경희 역시 말소기준보다 앞선 전입 신고가 확인되지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 사조리조트에 대해서는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않습니다.

즉, 확정적으로 계산되는 인수액은 3,000,000원이지만, 이것이 매수인의 최종 인수 총액이라고 단정할 수 없습니다. 게다가 일반 아파트가 아닌 관광숙박 용도의 콘도미니엄이므로, 실거래 비교와 환금성 검토도 별도로 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 별도

현재 권리분석의 기준점은 2025.08.20 윤정순 근저당권입니다. 채권최고액은 50,000,000원이며 채무자는 김석순입니다. 이후 2026.04.17 접수된 윤정순의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 한국산업은행·한미은행 근저당권, 한국농어촌공사 근저당권, 유니온상호저축은행 가압류, 최창학 외 채권자들의 가압류, 종전 경매개시결정 등은 이미 등기부상 말소된 이력입니다. 따라서 이 금액들을 현재 존속하는 채권으로 합산해 매수인 인수액을 계산해서는 안 됩니다.

다만 과거 권리가 말소됐다고 해서 현존하는 점유자의 권리까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 특히 김경희의 전입 신고는 현재 소유자의 2015년 경매 취득보다 앞서 있으므로, 당시 경매의 말소기준권리와 임대차 관계가 현재까지 어떻게 이어졌는지도 확인 대상입니다.

② 임차인·점유 관계 — 확인된 인수와 미확정 위험

현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 임차·점유 관련 명의는 김성복, 사조관광여행사 주식회사, 김경희, 사조리조트입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 명의는 없으나, 이들이 각각 독립된 임대차계약의 당사자인지, 동일 호실에 대한 점유관계가 어떻게 구성되는지는 추가 확인이 필요합니다.

임대차 보증금 승계는 단순히 등기부에서 말소되는 채권의 문제가 아닙니다. 대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 이 물건에서는 점유자별 계약서, 실제 점유 호실, 전입·사업자등록 관계, 확정일자, 배당요구 및 명도 조건을 각각 확인해야 합니다.

③ 실질취득·가격 검토 — 최저가가 총취득액은 아니다

현재 회차의 최저매각가는 21,000,000원입니다. 여기에 김성복 보증금 인수액 3,000,000원을 더하면, 확인된 권리 인수만 반영한 실질취득액은 최소 24,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 별도 비용과 다른 점유자에게 발생할 수 있는 추가 인수는 포함하지 않은 금액입니다.

각 회차의 실질취득액은 해당 회차 최저가에 김성복 보증금 인수액 3,000,000원을 합산한 최소치입니다. 실제 낙찰가와 추가 인수·취득 부대비용에 따라 달라집니다.

이 사례는 확인된 김성복 보증금 3,000,000원이 현재 최저가보다 크지는 않으므로, 낙찰가가 낮아지는 만큼 확인된 실질취득액도 함께 낮아지는 구조입니다. 그러나 다른 점유자의 미상 보증금이 별도로 확인된다면 총인수액이 증가할 수 있습니다. 대항력 있는 미상 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우에는 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수가 늘어나 실질취득액이 해당 보증금 수준에 묶이는 상황도 발생할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 21,000,000원 가정)

현재 회차의 예상배당 구조는 집행비용 778,000원을 우선 공제하고, 나머지 20,222,000원을 윤정순 근저당권에 배당하는 방식입니다. 채권최고액 50,000,000원을 계산 기준으로 삼으면 29,778,000원의 미배당액이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원으로 계산됩니다.

주의할 점은 윤정순의 경매 청구액은 15,000,000원인 반면, 배당 시뮬레이션은 근저당권의 채권최고액 50,000,000원을 기준으로 한다는 사실입니다. 채권최고액은 실제 확정 채권잔액과 동일한 개념이 아닙니다. 따라서 표시된 근저당 배당액과 미배당액은 확정 배당 결과가 아니라 채권최고액을 적용한 계산상 수치로 읽어야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 회수와 매수인 부담은 다르다

1회 유찰 시 최저가 가정은 16,800,000원, 2회 유찰 시에는 13,440,000원입니다. 이에 따라 근저당권의 예상배당은 줄고 미배당액은 증가합니다. 그러나 말소기준 근저당권의 미배당 채권은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리에서 발생한 부족액이므로, 이를 매수인이 별도로 갚아야 하는 금액과 혼동하면 안 됩니다.

반면 선순위 임차인의 미배당 보증금은 대항력에 따라 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 차이가 경매 배당표에서 가장 중요한 구분입니다. 현재 확인된 김성복 인수액은 각 회차에서 동일하게 3,000,000원으로 계산되지만, 다른 점유자의 권리관계가 밝혀지면 회차별 실질취득액도 바뀔 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 경주시 진현동의 불국사 관광집단시설지구 내에 위치합니다. 주위는 근린생활시설과 숙박시설 등이 형성된 지역으로, 일반적인 아파트 주거단지와는 입지 및 수요 특성이 다릅니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 남동측 약 25m, 북서측 약 12m, 북동측 약 8m의 도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 한식골기와지붕의 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 감정상 이용상태는 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 등을 갖춘 콘도미니엄입니다.
• 설비. 위생·급배수·중앙집중식 난방설비와 벽걸이 에어컨, 주방설비, 화재탐지 및 경보설비, CCTV, 승강기, 주차장설비 등이 기재돼 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역이며 온천지구, 특화경관지구, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 347,400원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 내부 상태. 감정 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠습니다. 실제 내부 상태 대신 관련 공부, 인근 유사물건 및 탐문 결과 등을 바탕으로 평가한 것으로, 수리 필요성과 현황 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트가 아닌 관광숙박 목적의 콘도미니엄입니다. 통상적인 아파트 수요를 그대로 적용할 수 없으며, 실제 거래가격, 이용·운영 조건, 관리비와 처분 제한 여부를 확인해야 합니다. 거래 사례가 확인되지 않아 시장 유동성을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김성복 보증금 확인. 보증금 3,000,000원과 2025.05.22 전입 신고의 실제 임대차 관계, 현재 점유, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 예상배당상 전액 인수라는 판단이 유지되는지 원본으로 재검증하세요.
• 다른 점유자 3건의 법률관계. 사조관광여행사 주식회사, 김경희, 사조리조트의 실제 점유 호실·보증금·계약 형태·권원과 대항요건을 각각 확인해야 합니다. 미상 금액은 0원으로 취급할 수 없습니다.
• 목록별 점유 구분. 감정평가에 등장하는 109호와 226호, 사조리조트의 목록 1·2 관련 기재가 실제 어느 매각 대상에 연결되는지 구분해야 합니다.
• 공동담보 확인. 윤정순 근저당권의 공동담보인 109호와 226호의 매각 및 배당 관계를 확인하고, 현재 채권잔액과 청구액 15,000,000원의 관계도 검토해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 신건 최저가 21,000,000원에 김성복 인수보증금 3,000,000원을 더한 최소 24,000,000원을 출발점으로 삼으세요. 다른 점유자의 인수액과 실제 취득비용은 추가 검토 대상입니다.
• 실거래 검증. 사조리조트휴양콘도미니엄의 최근 실거래, 동일 용도·유사 호실의 거래 및 매물가격을 대조해야 합니다. 감정가보다 낮게 낙찰받는다는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 내부 확인. 감정 당시 내부 확인이 어려웠으므로 현재 사용 상태, 하자, 수선 필요성, 설비 작동 여부 및 인도 가능성을 검증해야 합니다.
• 운영·관리비 확인. 콘도 운영계약, 이용권과의 관계, 관리비 체납, 운영비 부담 및 사용 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 매각조건 원본 확인. 매각물건명세서의 특별매각조건, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 배당요구 및 관련 권리신고 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 2,100만원 ≠ 총취득 2,100만원”

이 물건은 등기상 말소기준권리 자체가 복잡한 경매는 아닙니다. 2025년 윤정순 근저당권을 기준으로 후순위 경매개시결정이 소멸하고, 종전의 다수 근저당권과 압류·가압류는 이미 말소돼 있기 때문입니다.

하지만 매수인이 실제 부담할 수 있는 금액을 따져보면 판단이 달라집니다. 김성복의 보증금 3,000,000원을 인수하는 것으로 계산되므로 현재 회차의 최소 실질취득액은 24,000,000원입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 다른 점유 관련 신고 3건의 위험이 남아 있습니다. 특히 말소기준 이전 전입 신고가 있는 명의들의 법적 지위가 확정되지 않아 매수인 최종 부담액을 단정할 수 없습니다.

또한 대상은 아파트가 아니라 불국사 관광집단시설지구의 휴양콘도미니엄입니다. 내부 상태를 확인하지 못한 감정평가라는 점, 공동담보 109호와 점유 목록을 구분해야 한다는 점, 최근 실거래와 가격 추세가 확인되지 않는다는 점도 가격 판단을 보수적으로 만들 수밖에 없습니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 전 권리 및 가격 재검증이 필요한 물건입니다. 등기상 말소되는 채권보다 선순위 점유자의 보증금 승계가 더 중요한 사안이고, 최저매각가만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 낮은 금액에 낙찰받느냐보다 누구의 보증금을 얼마까지 인수하는지, 그리고 그 총액이 콘도미니엄의 실제 시장가치보다 낮은지를 먼저 확인하는 데 있습니다.