대구지방법원 2025타경8674. 경산시 옥곡동 웰리치성암 102동 12층 1201호 아파트입니다. 현재 소유자는 박유헌이고, 2011.05.30. 거래가액 177,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2018.01.30. 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 225,600,000원이고 2022.07.13. 187,200,000원으로 변경된 내역이 있습니다. 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
이 물건의 핵심은 복잡해 보이는 채권 숫자보다 낙찰자가 무엇을 떠안는가입니다. 등기에는 다수의 가압류와 압류가 쌓여 있지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 현재 최저가를 기준으로는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 국민은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자들에게는 미배당이 발생합니다. 그 미배당액은 후순위 채권자의 문제이지, 이 자료 기준으로 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8674 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 옥곡동 80 웰리치성암 102동 12층1201호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경산시 삼성현로 203 |
| 물건종류 | 아파트 · 거래 비교 면적 115.0099㎡ |
| 단지 | 웰리치성암 · 250세대 · 2006-06-30 준공 |
| 소유자 | 박유헌 · 2011.05.30. 거래가액 177,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 138,180,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 경매 청구액 | 904,984,431원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2018.01.30. 국민은행 근저당이며, 2019.12.17. 국민은행 후순위 근저당, 현대캐피탈·기술보증기금·윤진영·국민은행·신한카드· 경북 신용보증재단의 가압류, 국의 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 55.7%
웰리치성암 동일 면적 115.01㎡의 거래 자료입니다. 최근 12개월 평균은 248,250,000원, 최신 거래는 2026.02. 250,000,000원입니다. 현재 최저매각가 138,180,000원은 최근 12개월 평균의 55.7%입니다. 전체 거래 평균 247,416,666원보다도 낮지만, 가격 판단은 더 최근 자료인 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 115.01㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 115.01㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 115.01㎡ | 10 | 242,000,000원 |
| 2026.01 | 115.01㎡ | 10 | 242,000,000원 |
| 2026.01 | 115.01㎡ | 10 | 242,000,000원 |
| 2025.11 | 115.01㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2025.05 | 115.01㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2025.05 | 115.01㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2025.01 | 115.01㎡ | 3 | 232,000,000원 |
| 2024.09 | 115.01㎡ | 6 | 241,000,000원 |
| 2024.06 | 115.01㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2024.02 | 115.01㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 115.0099㎡ | 8건 | 248,250,000원 |
최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +1.0%입니다. 즉 제공된 지표에서는 하락 추세가 아니라 최근 구간이 소폭 높은 흐름입니다. 따라서 현재 최저가의 낮은 수준을 과거 고가 거래가 부풀린 착시로 보기 어렵고, 최신 거래 250,000,000원과 최근 12개월 평균 248,250,000원을 기준으로 봐도 현재 최저가와의 차이가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,734,520원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 225,600,000원 | 135,445,480원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 주식회사국민은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 19,356,511원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 윤진영 | 52,939,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 55,049,457원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 32,085,262원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 64,065,531원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 589,095,761원 중 예상배당은 135,445,480원, 미배당은 453,650,281원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아지지만 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 138,180,000원 | 135,445,480원 | 453,650,281원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 96,726,000원 | 94,584,932원 | 494,510,829원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 67,708,200원 | 66,089,452원 | 523,006,309원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 때문에 실질취득가가 고정되는 유형이 아니라, 매각가가 낮아지면 실질취득 기준액도 함께 낮아지는 구조입니다.
⑤ 단지·토지·환금성 메모
- 단지. 웰리치성암 250세대, 2006-06-30 준공. 동일 면적 115.01㎡ 거래가 계속 확인됩니다.
- 최근 거래. 최신 거래는 2026.02. 12층 250,000,000원이며, 현재 경매 호수도 12층입니다.
- 최근 시세. 최근 12개월 평균 248,250,000원, 최근 구간 가격 추세 +1.0%입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 제1종지구단위계획구역 · 지목 대 · 토지이용상황 아파트 · 평지 · 중로각지입니다.
- 공시지가. 1,087,000원/㎡이며 토지면적은 14,491.0㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 관련 표시와 중로·소로·완충녹지 접함 내역이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2018.01.30. 주식회사국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 말소기준 근저당은 최초 채권최고액 225,600,000원에서 2022.07.13. 187,200,000원으로 변경된 내역이 있습니다.
- 후순위 근저당 일부이전. 2019.12.17. 국민은행 근저당에는 2024.09.23. 기술보증기금으로 35,101,019원 일부 이전된 내역이 있습니다.
- 세금 확인. 국의 압류가 존재하고 배당 계산에는 당해세가 반영되지 않았으므로 세금 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 자료는 없지만 실제 점유자는 현황조사 원본과 현장에서 재확인하세요.
- 감정평가 대상 확인. 감정요항표 일부 이용상태가 아파트와 맞지 않으므로 감정서 원본의 물건번호·소재지 일치 여부를 확인하세요.
- 시세 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 248,250,000원과 최신 거래 250,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
맺으며 — 권리는 정리형, 가격은 이미 크게 내려왔다
이 사건은 등기 숫자만 보면 복잡하지만 매수인 관점의 핵심은 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 임차인 없음·인수 0원입니다. 현재 최저가는 2회 유찰 후 138,180,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 248,250,000원의 55.7% 수준입니다. 최신 거래도 250,000,000원이고 최근 가격 추세도 +1.0%라, 제공된 시세만 놓고 보면 현재 회차의 가격 경쟁력은 분명합니다.
다만 선순위 근저당에서 매각대금이 사실상 소진되고 후순위 채권은 대규모 미배당이 발생하며, 국의 압류와 당해세 미반영 전제도 있습니다. 여기에 감정요항표 일부 서술이 아파트 자료와 일치하지 않는 점까지 있어 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 대조가 최종 관문입니다. 가격만 보면 2회 유찰의 효과가 충분히 나타난 회차이고, 권리 측면에서도 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
