대구지방법원 2025타경8674. 경산시 압량읍 신월리의 토지와 공장·사무실을 묶어 매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 1,544㎡, 계획관리지역이며 감정평가상 건물 이용상태는 공장과 사무실입니다. 감정가는 1,014,111,340원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 496,915,000원입니다. 등기상 핵심은 2017년 국민은행 근저당권으로, 이 권리를 기준으로 뒤에 붙은 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순히 “감정가 절반짜리 공장”으로 보면 안 됩니다. 현재 가격이 감정가의 49%라는 사실은 확인되지만, 감정가 자체와 현재 실제 거래가치가 어느 정도 차이 나는지는 별도의 현장 검토가 필요합니다. 특히 일괄매각인 동시에 이동 가능한 컨테이너와 판넬조 건물은 매각에서 제외되고, 공부상 건물 소재지와 실제 소재지에 관한 명세도 있으므로 무엇을 취득하는지부터 정확히 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8674 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 압량읍 신월리 18, 19, 19-10 · 경상북도 경산시 압량읍 신월길5길 56-7 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 3-가 공장 · 3-나 사무실 등 |
| 토지 | 공장용지 1,544㎡ · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박유헌 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,014,111,340원 / 496,915,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 904,984,431원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
현재 말소기준권리는 2017.04.06 을구 3번 국민은행 근저당권 660,000,000원입니다. 2014년 대구은행 근저당권 468,000,000원과 60,000,000원은 2017.04.07 해지로 이미 말소됐습니다. 말소기준 뒤의 국민은행 78,000,000원 근저당, 기술보증기금·국민은행·경북 신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 회차는 2회 유찰, 최저매각가 496,915,000원으로 감정가 1,014,111,340원의 49%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 347,840,500원, 그다음은 243,488,349원으로 내려갑니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 496,915,000원 | 49% | 447,569,138원 |
| 3회 유찰 시 | 347,840,500원 | 34% | 594,944,255원 |
| 4회 유찰 시 | 243,488,349원 | 24% | 697,835,476원 |
하지만 낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당액이 커진다는 사실과, 물건 자체가 시세보다 싸다는 판단은 서로 다른 문제입니다. 이 사건에서 확인되는 가격 지표는 감정가 대비 유찰 비율입니다. 따라서 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 않고, 공장 건물 상태·토지 이용성· 규제·제외 물건을 함께 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 496,915,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,369,150원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 660,000,000원 | 489,545,850원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사국민은행 | 78,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 55,049,457원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 64,065,531원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 937,114,988원 중 489,545,850원이 배당되고, 447,569,138원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 매각범위 — 이 사건의 실무 핵심
⑤ 공장·토지 현황 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 3-가는 공장, 3-나는 사무실 등으로 이용됩니다.
- 건물 구조. 3-가는 일반철골구조 난연판넬지붕 단층, 3-나는 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다.
- 사용승인. 3-가와 3-나 모두 일반건축물대장상 사용승인일은 2014.05.27입니다.
- 설비. 3-나에는 급배수설비·위생설비 및 태양광발전설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 지목 공장용지, 면적 1,544㎡, 토지이용상황 공업용, 평지·부정형·세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 229,300원/㎡입니다.
⑥ 입지·규제 메모
- 주위환경. 경산시 압량읍 “당음지” 남동측 인근으로, 주변은 중·소규모 공장, 일반주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역, 비행안전제3구역(전술)에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표의 공부와의 차이는 “없음”으로 기재되어 있습니다. 다만 매각물건명세서의 목록3 실제 소재지 기재는 별도로 확인해야 합니다.
- 기타 현황. 이동 가능한 컨테이너 및 판넬조 건물이 소재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 경계. 신월리 18·19·19-10 토지와 실제 건물 위치, 목록별 매각범위를 현황도와 함께 대조하세요.
- 제외 물건. 이동 가능한 컨테이너 및 판넬조 건물이 매각 제외라는 점을 현장에서 다시 식별하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 공장·사무실의 실제 사용자와 점유원을 확인하세요.
- 시설 상태. 공장 H-Beam 구조, 판넬 벽체·지붕, 사무실과 태양광발전설비 상태를 현장 점검하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·비행안전제3구역·제한보호구역 등이 실제 증개축·용도변경 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세 우위를 단정하지 말고 공장·토지의 실제 이용가치와 처분가치를 별도 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서와 현장을 최종 대조한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 물건 자체의 확인 난도는 높다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2017년 국민은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 입찰 판단의 핵심은 권리보다 공장·토지 자체입니다. 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려온 것은 분명하지만, 이 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 일괄매각과 제외 물건이 동시에 존재하고, 목록3의 공부상 소재지와 실제 소재지가 다르게 기재되어 있으며, 공장용 토지에는 계획관리지역·성장관리계획구역·비행안전제3구역·제한보호구역 등의 조건도 있습니다. 권리분석은 소멸형, 가격 판단은 현장형. 이 사건은 그 구분을 명확히 해야 하는 공장·토지 경매입니다.
