대구지방법원 2026타경3787. 대구 달성군 현풍읍에 있는 대구테크노폴리스서한이다음 104동 5층 505호 아파트입니다. 전용면적은 84.8271㎡이고, 해당 단지는 637세대, 2014.12.04 사용승인된 공동주택입니다.
등기상 소유자는 윤광민입니다. 2015.01.19 소유권이전등기가 이루어졌고, 종전 대구은행 근저당권 3건은 2021.02.15 말소됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행 채권최고액 216,000,000원의 근저당권이 현재 경매의 말소기준입니다.
이후 농협은행·케이비국민카드·신용보증기금·중소기업은행·대구신용보증재단·토스뱅크·우리금융캐피탈의 가압류가 순차적으로 등기됐습니다. 회생절차의 개시와 폐지, 근저당권 일부 이전, 다른 사건번호의 경매개시등기도 있어 등기상 권리관계의 양은 상당히 많습니다. 하지만 채권자 수가 많다는 사실과 낙찰자가 채무를 인수한다는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3787 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 486 대구테크노폴리스서한이다음 104동 5층 505호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노상업로 33 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8271㎡ · 104동 5층 |
| 단지 규모 | 637세대 · 사용승인 2014.12.04 |
| 소유자 | 윤광민 · 단독소유 |
| 감정가 | 235,000,000원 |
| 최저매각가 | 235,000,000원 · 신건(0회 유찰) |
| 신청채권액 | 214,549,646원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2021.02.15 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 216,000,000원 |
| 임차인 / 인수액 | 확인된 임차인 없음 · 예상 인수액 0원 |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸하지만 확인할 절차가 많다
이 물건의 권리분석에서 기준이 되는 등기는 2021.02.15 접수된 을구 4번 농협은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 대구은행 근저당권 3건은 이미 말소됐으며, 이후 설정된 가압류 7건은 매각에 의해 소멸하는 후순위 권리입니다.
회생 관련 등기도 확인됩니다. 2025.07.07 회생절차가 개시됐다가 2026.03.09 폐지됐고, 2026.03.24 관련 등기가 정리됐습니다. 2026.04.23의 별도 보전처분도 2026.08.31 말소됐습니다. 이미 말소된 보전처분 자체를 현존하는 인수권리로 취급할 이유는 없지만, 관련 절차의 종료와 경매 진행 상태는 원본 서류로 재확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 및 점유 — 인수 0원, 점유는 별도 확인
소유자의 주민등록상 주소가 해당 아파트로 변경된 이력은 있으나, 이것만으로 현재 실제 점유자까지 확정할 수는 없습니다. 소유자가 거주하는지, 제3자가 점유하는지, 현장에서 확인되는 임대차가 있는지는 최신 현황조사서와 전입세대 확인을 통해 검증해야 합니다.
중요한 점은 권리 인수액 0원과 명도 부담 0원은 같은 의미가 아니라는 것입니다. 낙찰 후 점유자가 인도를 거부하면 인도명령이나 명도절차가 필요할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 평균 215,833,333원보다 높은 신건
대구테크노폴리스서한이다음의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 215,833,333원입니다. 최저매각가 235,000,000원은 이 평균보다 19,166,667원 높고, 평균의 108.9%에 해당합니다.
다만 실거래 표본에는 전용 76.49㎡, 77.19㎡와 84.8㎡대가 함께 포함돼 있습니다. 따라서 전체 평균만으로 대상 아파트의 정확한 개별 시세를 단정해서는 안 됩니다. 대상과 가까운 84.8㎡대 실거래도 함께 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 76.49㎡ | 6 | 207,000,000원 |
| 2026.09 | 77.19㎡ | 11 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 77.19㎡ | 2 | 222,000,000원 |
| 2026.06 | 84.83㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 77.19㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 77.19㎡ | 7 | 218,000,000원 |
| 2026.01 | 77.19㎡ | 9 | 203,000,000원 |
| 2026.01 | 84.8㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2025.12 | 76.49㎡ | 9 | 205,000,000원 |
| 2025.12 | 77.19㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 2025.12 | 77.19㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 면적 혼합 | 12건 | 215,833,333원 |
최신 실거래인 2026.10 거래는 전용 76.49㎡, 6층, 207,000,000원입니다. 대상보다 작은 면적이므로 직접적인 동일면적 비교가격으로 보기 어렵습니다.
대상과 면적이 거의 일치하는 거래를 보면 2026.06 전용 84.83㎡의 2층 거래는 220,000,000원, 2026.03 전용 84.8㎡의 8층 거래는 240,000,000원입니다. 다른 84.8㎡ 7층 거래도 240,000,000원으로 확인됩니다. 대상의 5층 최저가 235,000,000원은 이 비교거래 가격들의 사이에 위치합니다.
④ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
매각대금 235,000,000원에서 집행비용 추정액 4,090,000원을 제외하면 채권자 배당 재원은 230,910,000원입니다. 전체 채권 청구액은 694,706,994원으로, 단순 추정 배당 기준 463,796,994원의 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,090,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 농협은행 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 | 9,542,824원 | 9,542,824원 |
| 3. 가압류 · 케이비국민카드 | 9,748,793원 | 5,367,176원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 263,570,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 81,910,162원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 대구신용보증재단 | 72,720,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 토스뱅크 | 33,817,364원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 우리금융캐피탈 | 7,397,851원 | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 694,706,994원 | 230,910,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
위 표는 집행비용 4,090,000원과 근저당권 채권최고액을 적용한 단순 배당 추정입니다. 실제 배당은 채권확정액, 근저당권 일부 이전, 채권양도, 가압류채권의 배당순위·안분관계, 조세채권 등에 따라 달라집니다. 근저당권 이전에 따른 수급자를 확정한 법원 배당표는 아닙니다. 당해세와 최우선변제도 별도로 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 가정 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 235,000,000원 | 463,796,994원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 188,000,000원 | 510,138,994원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 150,400,000원 | 547,212,594원 | 0원 |
현재 최저가 235,000,000원에서는 전체 최근 거래 평균보다 비싸지만, 1회 유찰을 가정한 188,000,000원에서는 평균보다 낮은 가격대에 진입합니다. 2회 유찰 시나리오의 150,400,000원은 할인 폭이 더 큽니다.
다만 이것은 해당 회차가 실제로 진행된다는 보장이 아니라 가격별 가정입니다. 새로운 매각조건이나 매각기일 변경이 생길 수 있고, 실제 입찰가격도 최저매각가를 초과할 수 있습니다.
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 따라서 이 물건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락에 따라 증가해 실질취득비용을 고정시키는 유형과는 다릅니다. 다만 임대차·점유에 관한 최종 확인을 전제로 합니다.
⑥ 입지·토지이용·환금성 메모
- 단지. 대구테크노폴리스서한이다음은 637세대 아파트로, 2014.12.04 사용승인된 단지입니다. 대상은 104동 5층, 전용 84.8271㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 지구단위계획구역과 경제자유구역 등에 포함됩니다. 연구개발특구 관련 지정도 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대지, 토지이용상황은 아파트입니다. 토지는 평지·사다리형이며, 단지 관련 토지면적은 32,760.6㎡입니다.
- 공시지가. 749,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로, 개별 아파트 호실의 시장가격이나 낙찰 적정가격을 직접 나타내는 수치는 아닙니다.
- 접도·규제. 대로2류·중로1류·보행자전용도로·완충녹지 등에 접하며, 상대보호구역 저촉과 가축사육제한구역 포함 등이 확인됩니다. 실제 건축·이용 제한은 관련 공부로 확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 실거래 12건이 확인되지만 전용면적과 층별 가격 편차가 있습니다. 대상과 같은 84.8㎡대 거래도 확인되므로 매도 가능가격은 동일면적 거래를 우선 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 사건번호 대조. 분석 사건 2026타경3787과 등기상 경매개시 사건 2026타경3786·2026타경4370의 관계를 법원 기록에서 확인해야 합니다. 매각물건명세서와 실제 매각기일·절차 진행 여부가 우선입니다.
- 근저당권 이전 확인. 농협은행 근저당권의 신용보증기금 일부 이전 28,500,000원 및 농업협동조합자산관리회사 지분 이전을 확인하고, 근저당 채권을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 임차인·점유 조사. 확인된 임차인은 없지만 최신 전입세대 확인, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 방문으로 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최저가가 최근 평균의 108.9%입니다. 면적이 일치하는 220,000,000원·240,000,000원 거래, 층별 차이와 내부 상태를 기준으로 입찰 상한을 따로 산정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 신건 235,000,000원, 1회 유찰 188,000,000원, 2회 유찰 150,400,000원을 각각 비교하되 실제 유찰과 최저가 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 소유자 또는 제3자의 점유 상태, 공용부분 관리비 체납, 인도 가능성 및 추가 비용을 확인해야 합니다.
- 채권 배당 검증. 추정 배당표만으로 실제 배당순위를 단정하지 말고 확정채권액, 채권양도, 조세채권, 배당요구 및 법원 기록을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서, 실거래 원본 및 경매 진행상태를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수는 0원, 신건 가격은 신중하게”
대구테크노폴리스서한이다음 104동 505호는 말소기준권리 이후의 후순위 가압류가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인 보증금 인수액도 0원이라는 점에서 인수 구조는 유리합니다.
반면 감정가이자 최저가인 235,000,000원은 최근 12건 평균 215,833,333원을 웃돌고 있습니다. 대상과 가까운 84.8㎡대 거래에서는 220,000,000원과 240,000,000원이 모두 확인되어, 신건 가격이 명백한 저가라고 결론 내리기는 어렵습니다.
또한 전체 추정 미배당액 463,796,994원, 근저당권의 일부 이전, 회생절차 이력과 서로 다른 경매개시 사건번호는 반드시 검토해야 할 사항입니다. 이러한 사정이 곧바로 매수인 인수채무를 뜻하지는 않지만, 입찰 전에 경매절차와 권리관계가 정확하게 연결되는지를 확인하는 것이 중요합니다.
결론은 권리 인수는 양호하지만, 가격 메리트는 부족하고 절차 확인이 우선이라는 것입니다. 신건에서 감정가 수준으로 서두르기보다 동일면적의 개별 시세를 확인하고, 사건번호 및 매각조건을 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 편이 적절합니다.
