서울서부지방법원 2026타경50720. 서울 마포구 성산동 월드컵북로 128 일대의 근린시설 및 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설·교육연구시설·사무실·교회·PC방 등으로 이용되고 있으며, 일부 공간은 공사 중이거나 공실 상태입니다. 감정가는 23,227,346,160원, 신건 최저매각가는 23,181,446,160원입니다.
등기상 현재 소유자는 임경만입니다. 2023.01.30. 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 17,136,600,000원이며, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 동안새마을금고·한국투자저축은행 등의 후순위 근저당권과 다수의 가압류·압류·경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 여부와 별개로, 그보다 먼저 신고된 점유자들의 임대차 권리는 독립적으로 검토해야 합니다.
특히 말소기준보다 앞선 신고일을 가진 관계자가 10명인데, 이들의 실제 임대차계약·점유 지속 여부와 보증금이 명확하지 않습니다. 따라서 단순히 최저가만으로 취득원가를 판단하면 안 됩니다. 선순위 임차권이 인정되고 보증금이 배당되지 않는 경우 낙찰대금 외 추가 인수 부담이 발생할 수 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50720 |
|---|---|
| 경매 종류 | 강제경매 · 신청채권자 권묘선 |
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산동 51-14 · 월드컵북로 128 |
| 등기상 소재지 | 서울특별시 마포구 성산동 51-17, 51-14 |
| 물건 용도 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설·교육연구시설 등 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 · 기호(3) 지상 4층 / 기호(5) 지상 6층 |
| 사용승인 | 기호(3) 1979.11.01. / 기호(5) 1998.03.03. |
| 토지 현황 | 성산동 51-14 토지 456.5㎡ · 지목 대 · 상업용 이용 |
| 소유자 | 임경만 · 단독소유 |
| 감정가 | 23,227,346,160원 |
| 최저매각가 | 23,181,446,160원 · 신건(0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 권묘선 / 12,468,500원 |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 말소기준권리 | 2023.01.30. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 17,136,600,000원 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.11.04. |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 임차인은 별개
말소기준권리는 을구 13번 우리은행 근저당권입니다. 2023.01.30. 접수됐으며 채권최고액은 17,136,600,000원입니다. 이후 설정된 후순위 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 우리은행 근저당권에는 일부이전과 채권양도가 있습니다. 2024.06.28. 우리금융저축은행으로 일부 이전된 기록이 있고, 2026.09.03.에는 에스비엔피엘대부주식회사로 6,000,000,000원의 양도액이 기재돼 있습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 우리은행 배당액을 실제 단일 채권자에게 귀속되는 금액으로 확정해서는 안 됩니다.
또한 신용보증기금이 후순위 근저당권에 대해 사해행위취소에 따른 말소등기청구권을 보전하기 위한 가처분을 신청한 기록이 있습니다. 관련 가처분은 말소기준권리 이후에 설정됐으나, 가처분 경정등기의 접수일이 명확하지 않은 부분이 있으므로 실제 소멸 범위와 말소 가능성을 추가 확인해야 합니다.
② 점유·임차인 분석 — 15명 중 선순위 신고 10건
현황조사 및 관련 문건에 등장하는 관계자는 총 15명입니다. 다만 사업자·점유자로 조사됐다는 사실만으로 모두가 현재 유효한 임대차계약을 가진 임차인이라고 확정되는 것은 아닙니다. 실제 임대차관계와 중복 여부를 확인해야 합니다.
| 점유·임대차 관계자 | 전입·신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 연희홀딩스 | 1999.01.18. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 더준파트너스주식회사 | 2007.11.05. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| (주)엑서스 | 2009.07.09. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| (주)연희글로벌 | 2017.06.29. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| (주)저스틴푸드 | 2018.11.15. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 김정연 | 2018.12.14. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2026.08.03. |
| 박윤정 | 2019.04.02. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 주식회사 비파이브컴퍼니 | 2019.06.05. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 주식회사 한양씨티 | 2021.07.28. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 자리스 주식회사 | 2022.01.11. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 주식회사 제이더블유그룹 | 2023.08.16. | 후순위 신고 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 송준호 | 2025.05.27. | 후순위 신고 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 임경란 | 2025.12.01. | 후순위 신고 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| 예수뿐인교회 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
| TOP PLACE PC | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 확인 필요 |
대항력은 신고일만으로 확정되지 않습니다. 실제 임대차 성립, 점유, 사업자등록 또는 전입 요건과 그 계속성 등을 확인해야 합니다. 우선변제 여부는 확정일자와 배당요구 등의 요건을 별도로 검토해야 합니다.
김정연은 2026.08.03. 배당요구 사실이 확인됩니다. 그러나 배당요구가 있다는 사실만으로 보증금 전액을 배당받거나, 매수인의 인수 부담이 없어진다고 볼 수는 없습니다. 실제 임대차계약과 보증금, 확정일자 및 배당순위를 확인해야 합니다.
예수뿐인교회와 TOP PLACE PC는 신고일이 확인되지 않아 대항력의 선후관계조차 단정할 수 없습니다. 실제 점유 공간과 임대차관계, 사업자등록 및 임대차 개시 시점을 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,181,446,160원 가정)
현재 신건 최저매각가를 기준으로 한 예상 배당입니다. 계산상 집행비용과 선순위 근저당권 일부에 매각대금이 배분되고, 이후 채권자들에게는 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 234,214,462원 |
| 1. 우리은행 · 을구 13번 | 17,136,600,000원 | 17,136,600,000원 |
| 2. 우리은행 · 을구 16번 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 동안새마을금고 · 을구 17번 | 6,000,000,000원 | 5,450,631,698원 |
| 4. 이강노 · 을구 19번 | 450,000,000원 | 0원 |
| 5. 한국투자저축은행 · 을구 20번 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 6. 전정미 · 을구 22번 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 7. 이재규 · 을구 24번 | 700,000,000원 | 0원 |
| 8. 신임범 · 을구 25번 | 3,300,000,000원 | 0원 |
| 9. 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 · 가압류 | 37,872,442원 | 0원 |
| 10. 이진선 · 을구 26번 | 500,000,000원 | 0원 |
| 11. 신용보증기금 · 가압류 | 52,800,000원 | 0원 |
| 12. 조정구 · 가압류 | 26,987,144원 | 0원 |
| 13. 강병권 · 가압류 | 150,000,000원 | 0원 |
| 14. 케이비국민카드 · 가압류 | 44,304,751원 | 0원 |
| 15. 중소기업은행 · 가압류 | 14,334,019원 | 0원 |
| 16. 권묘선 · 경매개시결정 | 12,468,500원 | 0원 |
| 17. 한국투자저축은행 · 경매개시결정 | 12,468,500원 | 0원 |
| 18. 에이치에프더블유육이에이유동화전문 · 경매개시결정 | 12,468,500원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액·청구금액에 따른 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 채권 잔액, 공동담보 배당, 채권양도, 당해세, 최우선변제 및 임차인 보증금 배당을 모두 확정 반영한 결과가 아닙니다. 경매개시결정 관련 청구금액은 시뮬레이션상 기재액이며, 실제 채권의 중복·승계 여부에 따라 총 채권액도 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 23,181,446,160원 | 22,947,231,698원 | 10,663,072,158원 |
| 1회 유찰 가정 | 18,545,156,928원 | 18,357,305,359원 | 15,252,998,497원 |
| 2회 유찰 가정 | 14,836,125,542원 | 14,685,364,287원 | 18,924,939,569원 |
유찰이 진행되면 가정 매각가격은 낮아지지만, 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 이 시뮬레이션만으로 매수인이 추가로 부담할 금액을 확정할 수는 없습니다. 일반적인 후순위 담보채권 미배당액과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액은 구별해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 마포구 연남동 경성중·고등학교 북서측 인근입니다. 주변에 단독주택, 연립·다세대주택, 상업용 건물, 학교 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 기호(3) 건물. 1979.11.01. 사용승인된 철근콘크리트조 지상 4층 건물입니다. 지층과 상층부에는 교육연구시설 및 창고 등이 있으며 일부 공간은 공사 중입니다. 근린생활시설과 사무실도 포함됩니다.
- 기호(5) 건물. 1998.03.03. 사용승인된 철근콘크리트조 지상 6층 건물입니다. 근린생활시설·교육실·상담실·교회·PC방·회의실 등이 있으며 4층과 5층은 공실로 조사됐습니다.
- 설비. 냉난방, 급배수 및 위생설비와 승강기, 소화전, 화재탐지설비 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 성산동 51-14는 제3종일반주거지역으로, 토지면적은 456.5㎡입니다. 지목은 대, 이용상황은 상업용이며 평지·가로장방형·광대로한면 조건입니다. 공시지가는 9,276,000원/㎡입니다.
- 토지 규제. 51-14와 51-17에는 일반철도 저촉, 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한, 과밀억제권역 및 건축선 관련 사항 등이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 지정 기록도 있으므로 실제 매수 목적과 용도에 해당하는 제한을 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 일부 층의 공사 진행 및 공실이 확인되므로 현 상태에서 발생하는 임대수익이나 정상 운영 가능성을 확정할 수 없습니다.
- 환금성. 대규모 근린시설과 토지를 함께 매입하는 구조로, 실제 매각 가능성과 투자수익성은 임대수익, 공실 해소, 건물 상태 및 매수자 수요에 좌우됩니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가의 시세 대비 경쟁력을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 확인 체크리스트
- 선순위 관계자 10명 확인. 말소기준 이전 신고일을 가진 관계자의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 개시 및 현재 점유 상태를 개별 확인해야 합니다.
- 실질취득원가 재산정. 낙찰대금에 실제 인수해야 할 미배당 보증금을 더해 취득원가를 계산해야 합니다. 보증금 미확인 상태에서는 입찰가 상한도 신뢰성 있게 산정하기 어렵습니다.
- 김정연 배당요구 확인. 2026.08.03. 배당요구 문건과 임대차 보증금, 우선변제 요건 및 예상 배당액을 대조해야 합니다.
- 신고일 미상 점유자 확인. 예수뿐인교회와 TOP PLACE PC의 실제 점유 공간, 임대차 및 사업자등록 이력을 확인해야 합니다.
- 근저당권 일부이전·채권양도 확인. 우리은행 근저당권의 일부 이전과 에스비엔피엘대부주식회사에 대한 채권양도 관계를 확인해 실제 배당채권자와 채권액을 재산정해야 합니다.
- 가처분과 경정등기 검토. 신용보증기금의 사해행위취소 관련 가처분 및 경정등기의 소멸 범위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 및 일괄매각 범위 확인. 토지·건물별 공동담보, 제시외 건물, 각 물건의 권리관계와 매각 대상의 일치 여부를 검토해야 합니다.
- 세금과 집행비용 검토. 국세·지방세 압류 이력과 실제 당해세, 우선변제채권 및 집행비용을 반영해 배당표를 다시 작성해야 합니다.
- 공실·공사 중 공간 확인. 현장 방문을 통해 건물 이용상태, 미완성 공사, 추가 수선비용, 임대 가능 공간과 명도 범위를 확인해야 합니다.
- 시장가격 별도 검증. 유사 규모의 근린시설·토지 거래 사례, 임대차 수익, 공실률과 건물 유지비를 검토해야 매각가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 문건을 확인하고 필요한 경우 법률·경매 전문가의 검토를 받아야 합니다.
맺으며 — “근저당 말소가 끝이 아니다”
이 사건은 말소기준권리 자체는 명확합니다. 2023.01.30. 우리은행 근저당권이 기준이고, 그 이후 설정된 다수의 담보권은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 하지만 그렇다고 권리관계가 깨끗한 물건은 아닙니다.
가장 중요한 변수는 말소기준 이전 신고 관계자 10명입니다. 이들의 실제 임대차관계와 보증금이 확인되지 않는 이상 매수인의 인수 부담을 0원으로 단정할 수 없습니다. 따라서 실질취득원가도 미확정입니다.
또한 신건 기준으로 예상 미배당액이 10,663,072,158원에 이르고, 근저당권 일부이전·채권양도, 후순위 가처분, 다수의 압류와 경매개시결정이 얽혀 있습니다. 일부 층의 공실·공사 진행 상황과 제시외 건물을 포함한 일괄매각 범위도 확인해야 합니다.
실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 23,181,446,160원의 최저가를 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 선순위 임차보증금이 인수된다면 가격상 이점이 사라질 수 있습니다.
