서울서부지방법원 2026타경50720. 서울 마포구 성산동 20-12 소재 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 임경만 씨로, 2014.11.12 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 현재 말소기준은 2023.01.30 설정된 우리은행 근저당권, 채권최고액 17,136,600,000원입니다.

말소기준 이후 다수의 근저당권과 가압류, 압류, 전세권, 경매개시결정이 추가됐습니다. 등기상 후순위 권리 상당수는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건을 단순한 근저당 말소형 경매로 보는 것은 위험합니다. 건물의 실제 점유관계와 임대차보증금이 확정되지 않았기 때문입니다.

특히 1999년부터 2022년까지 신고된 여러 법인과 개인 명의가 확인됩니다. 신고 시점이 근저당보다 빠르다는 사실은 중요한 단서지만, 그 사실만으로 적법한 임대차나 대항력이 완성됐다고 단정할 수는 없습니다. 점유의 연속성, 사업자등록 또는 전입의 유효성, 임차목적물, 보증금, 확정일자를 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소되지만 점유는 별도 문제

이 사건의 기준은 2023.01.30 우리은행 근저당권입니다. 그 이전에 설정됐던 여러 근저당권과 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 문제가 되는 것은 기준 근저당 이후 설정된 권리들, 그리고 기준 근저당보다 앞선 점유 신고 명의자들의 권리관계입니다.

우리은행 근저당권은 채권최고액이 17,136,600,000원으로, 현재 최저매각가보다 큽니다. 이 근저당권의 일부는 우리금융저축은행을 거쳐 에스비엔피엘대부주식회사로 이전됐으며, 등기상 양도액은 6,000,000,000원입니다. 이는 기존 근저당권 일부의 이전으로, 최초 채권최고액에 별개의 6,000,000,000원을 단순 가산해서는 안 됩니다.

이후 동안새마을금고, 한국투자저축은행, 개인 채권자 등 여러 후순위 근저당권이 설정됐습니다. 신용보증기금은 일부 근저당권에 대해 사해행위취소로 인한 근저당권설정등기 말소청구권을 피보전권리로 하는 가처분도 등기했습니다. 해당 가처분 원등기는 말소기준 이후 권리로 분류되지만, 관련 경정등기의 접수일과 최종 효력은 별도로 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 15곳 조사, 선행 신고 10곳

현황조사 및 관련 서류에 나타나는 점유·임차 관련 명의는 15곳입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고로 표시된 명의는 없습니다. 다만 실제 임대차 성립 여부와 중복 점유 가능성이 확정된 것은 아니므로, 15곳 모두를 법적으로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다.

이 가운데 10곳은 2023.01.30 이전 신고, 3곳은 이후 신고, 2곳은 신고일 확인이 어려운 상태입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위도 확정할 수 없습니다.

대항력 '가능·미상'은 신고일이 말소기준보다 빠르지만 실제 점유, 임대차 성립, 대항요건 유지 여부를 확인하지 못했다는 의미입니다. '후순위'는 확인된 신고일이 말소기준 이후라는 시점상 분류입니다. 모든 명의의 확정일자와 보증금은 확인이 필요합니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고로 분류된 명의가 없다는 뜻입니다.

③ 전세권·보증금 인수 — 0원으로 결론 내릴 수 없다

등기부 을구 47번에는 이동현 명의의 전세권이 있습니다. 전세금은 600,000,000원, 설정일은 2025.12.30, 범위는 4층·5층 전부(교육연구시설), 존속기간은 2025.12.30부터 2026.12.29까지입니다.

이 전세권은 2023년 말소기준 근저당권보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 예상배당표에서는 전세권자 이동현에게 0원이 배당됩니다. 다만 전세권의 소멸과 별도로 실제 임대차의 성립 및 점유에 따른 보호가 존재하는지는 검토 대상입니다.

④ 가격 분석 — 최저가만으로 메리트 판단 금지

현재 감정가는 14,365,448,120원, 최저매각가는 14,411,348,120원입니다. 신건임에도 최저매각가가 감정평가액을 상회합니다. 동일 입지와 유사한 면적·용도·수익구조를 가진 건물의 최근 실거래가격과 임대수익률이 확인되기 전에는 시장가치보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

근린시설은 아파트처럼 단순히 평형 평균 거래가만으로 비교하기 어렵습니다. 건물별 임대차 구성, 공실률, 개보수 비용, 토지 가치 및 실제 수익에 따라 적정가격이 달라집니다. 더욱이 이 물건은 여러 층의 공실과 공사 중인 부분이 감정상 확인되므로, 현재 수익을 안정적으로 창출하는 건물인지도 별도 검토가 필요합니다.

1회·2회 유찰 가격은 가정 시나리오이며 확정된 후속 매각가격이 아닙니다. 미배당액은 등기상 채권 중심의 계산값으로, 임차보증금 및 법정 우선배당과 매수인 인수액을 확정하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 14,411,348,120원 가정)

현재 최저매각가격을 낙찰가격으로 가정한 배당입니다. 집행비용 추정액은 146,513,481원, 채권자 예상배당은 14,264,834,639원입니다. 소유자 잔여금은 없습니다.

채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 추정배당입니다. 실제 확정채권액, 일부 양도된 근저당권의 권리관계, 공동담보 배당, 당해세, 체납처분, 임차인 최우선변제 및 우선변제권은 반영 결과를 바꿀 수 있습니다. 경매개시결정별 청구액의 중복 여부 역시 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·건물 상태·환금성 (감정평가 및 토지 현황 기준)

• 입지. 마포구 연남동 경성중·고등학교 북서측 인근 상업지대에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 연립·다세대주택, 상업용 건물, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 토지. 성산동 20-12의 면적은 710.4㎡, 제2종일반주거지역이며 지목은 대입니다. 평지의 세로장방형이고 소로각지에 해당합니다. 공시지가는 6,408,000원/㎡입니다.
• 건물 기호(3). 1979.11.01 사용승인된 철근콘크리트조 지상 4층 건물입니다. 지층과 일부 상층에서 교육연구시설 공사 중인 부분이 확인되고, 근린생활시설과 사무실 등이 함께 이용되고 있습니다.
• 건물 기호(5). 1998.03.03 사용승인된 철근콘크리트조 지상 6층 건물입니다. 근린생활시설, 교육실, 교회, PC방, 회의실 등으로 이용되는 부분이 있으며 4층과 5층은 감정상 공실로 표시됩니다.
• 설비. 냉난방설비, 위생·급배수설비, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비 등이 확인됩니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역 외에 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 등이 포함됩니다. 실제 취득·개발·용도변경에 대한 제한 적용 여부는 구체적인 목적에 따라 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 표시됩니다. 위반건축물로 표시된 사항도 없지만 실제 사용 상태와 인허가 적합성은 별개로 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반 주거용 집합건물과 달리 근린시설·교육연구시설이 혼재하고 공실·공사 중인 부분이 있어 매수층이 제한될 수 있습니다. 실질 임대수익과 공실 해소 비용, 재매각 가능성을 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트 — 보증금이 확인되기 전에는 가격을 확정할 수 없다

• 선행 신고 10곳의 임대차 원본. 더준파트너스, 엑서스, 김정연, 저스틴푸드, 비파이브컴퍼니, 연희홀딩스, 연희글로벌, 한양씨티, 박윤정, 자리스의 임대차계약과 보증금을 개별 확인해야 합니다.
• 실제 점유자와 목적물 특정. 명의별 현재 점유 여부, 호실·층별 임차 범위, 명의 변경 및 점유 승계를 현장에서 확인해야 합니다. 장기간 유지된 신고일이 현재 임대차의 존속을 보장하는 것은 아닙니다.
• 신고일 미상 2곳. 예수뿐인교회와 TOP PLACE PC의 사업자등록·점유 개시일, 계약 형태와 보증금 유무를 확인해야 합니다.
• 확정일자·우선변제. 배당요구 접수 내역뿐 아니라 대항요건과 확정일자, 배당요구의 적법성, 실제 배당금 및 미배당 보증금 인수 여부를 함께 검토해야 합니다.
• 이동현 전세권. 을구 47번 전세권의 소멸 처리, 4층·5층의 실제 점유관계, 전세금 600,000,000원의 반환 관계를 점검해야 합니다.
• 우리은행 근저당 일부 이전. 우리금융저축은행에서 에스비엔피엘대부로 이전된 6,000,000,000원 부분의 권리관계와 배당상 반영 내용을 확인해야 합니다.
• 신용보증기금 가처분. 을구 44·48·49·50·51·52번 근저당권 관련 가처분과 경정등기의 실제 효력, 소멸 및 말소 가능성을 확인해야 합니다.
• 국세·건강보험 관련 압류. 마포세무서장과 국민건강보험공단의 압류가 존재합니다. 당해세와 우선징수권, 배당 순위 변동 가능성을 확인해야 합니다.
• 중복 경매 진행. 2026타경50720 외에 2026타경51006, 2026타경51023의 경매개시결정도 등기돼 있습니다. 병합·중복 사건의 진행 상태와 배당 관계를 확인해야 합니다.
• 실제 임대수익. 공실, 공사 중인 층, 교육연구시설과 근린생활시설의 용도 적합성, 현재 임대수익 및 수선비용을 검증해야 합니다.
• 입찰가격 산정. 감정가나 최저가만으로 적정가를 결정하지 말고 실제 인수보증금, 취득비용, 명도비용, 공실 및 보수 비용을 반영한 실질취득금액으로 판단해야 합니다.
• 원본 서류와 현장 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 증빙과 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “채권은 소멸해도, 미확인 보증금은 사라지지 않는다”

이 사건은 서울 마포구 성산동의 근린시설·토지를 일괄매각하는 14,411,348,120원 신건입니다. 말소기준 근저당이 명확하고 후순위 담보권 상당수가 매각으로 소멸하는 구조라는 점은 확인됩니다.

그러나 그 사실만으로 권리관계가 안전하다고 판단해서는 안 됩니다. 선행 신고 10곳, 신고일 미상 2곳, 확인되지 않은 임차보증금과 우선변제관계가 남아 있습니다. 실제 인수액을 모르는 상태에서는 낙찰가만으로 취득원가를 계산할 수 없습니다.

게다가 현재 최저매각가는 감정평가액의 100.32%이고, 건물에는 공실·공사 중인 부분도 존재합니다. 객관적인 최근 실거래 비교와 실제 임대수익 검증 없이 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 향후 유찰이 진행되더라도 선순위 임차보증금이 확인되지 않는다면 가격 하락을 곧바로 투자 기회로 해석할 수 없습니다.

결론은 권리·가격 모두 보류입니다. 먼저 선행 점유자들의 대항력과 보증금, 전세권, 근저당 일부 양도 및 가처분 관계를 확정한 뒤 실질취득금액을 계산해야 합니다. 이 물건의 승부처는 단순히 얼마나 낮은 가격에 낙찰받느냐가 아니라, 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하고 어떤 상태의 건물을 인도받을 수 있느냐입니다.