대전지방법원 2025타경502932. 세종특별자치시 장군면 도계리 272의 다가구주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 현황은 ‘운산빌 101동’이고, 감정평가상 다가구주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 4층이며 사용승인일은 2014.03.14입니다. 토지는 523㎡이고, 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2014.03.21 한밭새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 546,000,000원이고, 이 근저당을 기준으로 이후의 전세권·가압류·임차권등기·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502932 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 장군면 도계리 272 1동 · 도로명 세종특별자치시 장군면 참시렁골길 59-1 |
| 용도 / 현황 | 다가구주택 + 토지 · 현황 ‘운산빌 101동’ · 다가구주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 4층 · 사용승인일 2014.03.14 |
| 토지 | 523㎡ · 지목 대 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김진량 |
| 감정가 / 최저가 | 1,259,005,300원 / 431,839,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한밭새마을금고 / 819,614,719원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · (확장형)발코니, 옥탑(계단실) 감정평가 및 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2014.03.21 설정된 한밭새마을금고 근저당권입니다. 이후 2023.03.08 케이티아이주식회사의 전세권 45,000,000원, 2025.07.01 충남신용보증재단 가압류 45,744,647원, 2025.07.14 한밭새마을금고의 임의경매개시결정, 2025.11.18 조은지의 주택임차권 100,000,000원, 2026.04.20 세종특별자치시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 조사된 15명, 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 / 사용부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤석 · 402호 | 2024.12.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김순환 · 203호 | 2023.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황대호 · 301호 | 2023.08.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한해수 · 204호 | 2025.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안치웅 · 305호 | 2025.02.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이용환 · 303호 | 2024.12.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배근화 · 405호 | 2020.11.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박제중 · 201호 | 2021.06.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호건 · 202호 | 2024.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이해민 · 302호 | 2024.05.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민태 · 301호 | 2021.11.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최영은 · 401호 | 2023.01.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이루다 · 303호 | 2025.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강다예 · 405호 | 2025.06.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조은지 · 401호 전부(85㎡) | 2021.10.19 확정 2021.09.27 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 실제 임차인·점유자는 15명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이들의 전입일은 모두 2014.03.21 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 조은지는 보증금 100,000,000원, 확정일자 2021.09.27, 전입 2021.10.19이고 2025.11.18 임차권등기가 이뤄졌으나 역시 말소기준보다 후순위입니다.
③ 가격 흐름 — 3회 유찰, 감정가 34%
감정가는 1,259,005,300원이고 현재 최저매각가는 431,839,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가 34% 구간입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 302,287,300원, 5회 유찰 시 211,601,110원의 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 동일 조건의 실거래 시세와 직접 비교하는 수치가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 특히 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 구조이고 현재까지 3회 유찰됐다는 사실 자체를 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 431,839,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,718,390원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한밭새마을금고 | 546,000,000원 | 425,120,610원 |
| 을구 3번 전세권 · 케이티아이주식회사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 충남신용보증재단 | 45,744,647원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 우한무 | 60,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 696,744,647원 중 425,120,610원이 배당되고, 미배당액은 271,624,037원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 장군면 도계리 소재 장군면사무소 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택·농경지·주거나지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 4층으로, 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 523㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 493,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 농업진흥구역·농림지역·자연취락지구는 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 확장형 발코니와 옥탑(계단실)은 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인별 계약관계. 조사된 임차인·점유자는 15명입니다. 전입일은 모두 말소기준보다 늦지만, 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수이므로 각 호실의 계약서·배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 조은지 임차권. 보증금 100,000,000원, 확정일자 2021.09.27, 전입 2021.10.19, 임차권등기 2025.11.18입니다. 말소기준보다 후순위라 인수는 없는 구조입니다.
- 전세권. 케이티아이주식회사 전세권 45,000,000원은 2023.03.08 설정돼 말소기준보다 후순위이며 매각으로 소멸합니다.
- 배당 부족. 현재 매각가 431,839,000원 가정 시 총 채권액 696,744,647원에 비해 271,624,037원의 미배당이 발생합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 34%라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 다가구주택·토지의 실제 임대수익과 현장 가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물, 확장형 발코니, 옥탑(계단실)이 매각 범위에 포함됩니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 기준점은 명확합니다. 2014.03.21 한밭새마을금고 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인들의 전입과 전세권·임차권등기는 모두 그 이후라 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건 자체는 다가구주택 + 토지이고 조사된 임차인·점유자가 15명입니다. 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수이고, 이미 3회 유찰돼 감정가의 34%까지 내려왔습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수액보다 호실별 임대관계·명도와 현재 가격의 적정성을 확인하는 작업이 더 중요합니다. 최저가가 크게 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기보다는, 실제 임대현황과 현장 시세를 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
