대전지방법원 2025타경502932. 세종특별자치시 장군면 도계리 272-5 소재 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층 다가구주택이며 사용승인일은 2014.03.14, 토지면적은 523㎡입니다. 감정가 1,243,838,300원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 426,637,000원, 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다.
권리의 축은 명확합니다. 2014.03.21 한밭새마을금고 근저당 546,000,000원이 말소기준이고, 2025년 이후 가압류·경매개시결정·임차권등기·압류는 모두 그보다 뒤입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 단순히 “근저당 뒤 권리는 소멸한다”는 한 문장만으로 끝낼 물건은 아닙니다. 여러 호실에 점유·전입자가 존재하고, 보증금이 확인되지 않은 명의자가 많아 실제 인도 과정과 임차관계 정리가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502932 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 장군면 도계리 272-5 1동 · 도로명 세종특별자치시 장군면 참시렁골길 59-3 |
| 현황 / 이용상태 | 현황 ‘운산빌 102동’ · 다가구주택으로 이용 중 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 4층 · 2014.03.14 사용승인 |
| 소유자 | 김진량 · 단독소유 |
| 토지 | 523㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 |
| 감정가 / 최저가 | 1,243,838,300원 / 426,637,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 819,614,719원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 확장형 발코니 및 옥탑(계단실) 감정평가·매각 포함 |
① 권리 흐름 — 2014.03.21이 말소기준
말소기준권리는 을구 1번 한밭새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 546,000,000원이고 토지 세종특별자치시 장군면 도계리 272-5와 공동담보입니다. 이후 충남신용보증재단 가압류 45,744,647원, 한밭새마을금고의 임의경매개시결정, 우한무 가압류 60,000,000원, 세종특별자치시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차권등기는 한국토지주택공사 55,000,000원, 김민태 58,000,000원, 이해민 20,000,000원이 확인됩니다. 김민태·이해민의 전입일은 각각 2021.11.22, 2024.05.14로 말소기준보다 뒤라 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 김윤석 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 55,000,000원을 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 이 승계 건은 주민등록일자가 없어 대항력은 가능·미상으로 표시하되, 별도의 실제 임차인 1명으로 세지 않습니다.
② 임차인 현황 — 대항력보다 ‘보증금 미상’ 확인이 관건
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤석 | 402호 | 2024-12-11 | 미상 | 없음 | 미상 | LH가 보증금 대위·승계 |
| 김순환 | 203호 | 2023-03-21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황대호 | 301호 | 2023-08-02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한해수 | 204호 | 2025-03-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안치웅 | 305호 | 2025-02-05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이용환 | 303호 | 2024-12-10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배근화 | 405호 | 2020-11-30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조은지 | 401호 | 2021-10-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박제중 | 201호 | 2021-06-15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이호건 | 202호 | 2024-11-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최영은 | 401호 | 2023-01-13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이루다 | 303호 | 2025-04-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강다예 | 405호 | 2025-06-30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 별지도면 기재 2층 40㎡ 201호 | 주민등록일 없음 | 55,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 김윤석 보증금 승계 |
| 김민태 | 301호 전부 | 2021-11-22 | 58,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이해민 | 3층 중 302호 전부 (50㎡) | 2024-05-14 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토 | - | 2021-05-31 | 0원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차 관련 명의자 16명 중 대부분은 전입일이 말소기준일 2014.03.21보다 훨씬 뒤입니다. 따라서 현재 판정상 대항력 있는 실제 임차인은 확인되지 않습니다. 그러나 김윤석·김순환·황대호·한해수· 안치웅·이용환·배근화·조은지·박제중·이호건·최영은·이루다·강다예는 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않은 부분이 있어, 대항력 인수 문제가 아니라 실제 임대차 조건과 명도 대상 확인 문제가 남습니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 최저가 426,637,000원
감정가 1,243,838,300원에서 세 차례 유찰된 현재 회차의 최저매각가는 426,637,000원입니다. 현재 시나리오상 감정가의 34.3%이고, 한 차례 더 유찰되면 298,645,900원, 다섯 번째 유찰 시나리오에서는 209,052,130원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 426,637,000원 | 419,970,630원 | 231,774,017원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 298,645,900원 | 293,664,857원 | 358,079,790원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 209,052,130원 | 205,325,400원 | 446,419,247원 | 0원 |
여기서 중요한 것은 채권자 미배당액과 매수인 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 현재 회차에서 채권자 미배당은 231,774,017원이지만 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 4회·5회 유찰 시나리오에서도 미배당액은 늘지만 매수인 인수액은 각각 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 426,637,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,666,370원 |
| 1. 근저당 · 한밭새마을금고 | 546,000,000원 | 419,970,630원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 45,744,647원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우한무 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 651,744,647원 중 419,970,630원이 배당되고 231,774,017원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 세종특별자치시 장군면 도계리 소재 장군면사무소 북서측 인근. 주위는 단독주택·다가구주택·농경지·주거나지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 다가구주택으로 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 523㎡, 지목 대, 평지·정방형, 도로접면 세로한면(가), 공시지가 493,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 확장형 발코니, 옥탑(계단실)이 감정평가 및 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실별 실제 점유자 대조. 401호·303호·405호처럼 동일 호실에 복수 명의가 확인되므로 현재 점유 상태와 계약관계를 각각 확인하세요.
- 보증금 미상자 확인. 김윤석 등 다수 명의자의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없음으로 판정돼도 명도 협의와 실제 임대차 조건은 별개입니다.
- LH 승계 중복 금지. 한국토지주택공사 55,000,000원은 김윤석 보증금의 대위·승계이므로 보증금 총액과 실제 임차인 수에 이중 반영하지 마세요.
- 임차권등기 구분. 김민태 58,000,000원·이해민 20,000,000원은 전입일이 말소기준보다 뒤이고 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 231,774,017원은 채권자 미회수액이며 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 당해세·최우선변제 재확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표 원본을 최종 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물·확장형 발코니·옥탑(계단실)의 매각 포함 범위를 현장에서 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 복잡한 임차관계를 먼저 본다”
현재 최저매각가는 426,637,000원으로 감정가 1,243,838,300원의 34.3%까지 내려왔고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기권리만 놓고 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기 자체보다 다가구주택의 다수 점유자에서 생깁니다. 보증기관 승계 1건을 제외해도 실제 임차 관련 명의자가 16명이고, 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건은 “3회 유찰돼 싸졌다”는 숫자보다 호실별 현재 점유자·계약관계·보증금·명도 대상을 먼저 맞추는 것이 핵심입니다. 권리판정상 인수액은 0원이지만, 실제 취득 과정의 시간과 관리 난도까지 0이 되는 것은 아닙니다.
