광주지방법원 2026타경30927. 광주광역시 북구 두암동 신흥아파트 1동 3층 302호입니다. 이 물건은 감정가 86,000,000원에 처음 매각되는 아파트로, 등기상 권리관계만 보면 서광주새마을금고의 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부 밖에 있습니다. 유종수의 전입일은 2021.07.15로, 말소기준인 서광주새마을금고 근저당 설정일 2022.10.21보다 앞섭니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 점유자이지만 보증금, 확정일자 및 구체적인 점유관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 선순위 전입이라는 사실만으로 법적 대항력이 확정된다고 볼 수는 없으나, 대항력 가능·미상 상태의 인수 위험은 반드시 열어 두어야 합니다.

가격도 안전판이 되지 않습니다. 신흥아파트 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 75,800,000원인데 최저가는 86,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 3월의 65,000,000원으로, 신건 최저가는 이보다 21,000,000원 높습니다. 선순위 점유자에 대한 권리 확인을 끝내더라도 가격의 재검토가 필요한 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유자는 별도 확인

말소기준권리는 2022.10.21 설정된 서광주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 36,000,000원이며, 매각 시 말소될 예정입니다. 뒤따르는 윤희선 등의 가압류와 그 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 한국주택은행, 삼성화재해상보험, 금남새마을금고 근저당권은 이미 말소된 이력입니다.

② 임차인 및 점유관계 — 보증금 미상이 핵심

현황조사·매각물건명세서에 확인되는 실제 점유 관련 인원 1명입니다. 임차계약 성립 및 법적 대항력은 별도 확인이 필요하며, 보증기관의 대위·승계 신고인은 없습니다.

유종수는 등기상 소유자 김애숙의 소유권 취득일인 2021.02.10 이후에 전입했습니다. 중요한 것은 전입 당시부터 실제 점유를 시작했는지, 임대차계약이 존재하는지, 현재까지 대항요건을 유지하고 있는지입니다. 주민등록 전입만으로 임차인 지위와 보증금 인수 여부가 확정되지는 않습니다.

• 대항요건 확인. 유종수의 임대차계약·주민등록·실제 점유 시작일과 현재 점유 유지 여부 확인.
• 보증금 확인. 계약서상 보증금, 증액 여부, 반환 내역 및 매수인 인수 가능 잔액 확인.
• 우선변제 확인. 확정일자, 배당요구 여부 및 배당요구 종기 내 신고 여부 확인.
• 명세서 대조. 매각물건명세서의 매수인 인수사항 및 점유관계 조사 결과 직접 확인.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세의 113.5%

광주 북구 두암동 신흥아파트(132세대, 1987년 준공)의 동일면적 59.94㎡ 실거래 12건입니다. 전체 거래 평균은 77,333,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래보다 최근 12개월 평균 75,800,000원과 최신 거래 65,000,000원을 우선해야 합니다.

전체 12건의 거래가격은 65,000,000원부터 90,000,000원까지 분포하지만 최근 12개월 평균은 75,800,000원입니다. 최근 거래가격이 과거 거래보다 3.4% 하락한 추세이므로 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 77,333,333원만으로 매수 가격을 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)

다음 배당은 집행비용과 등기상 근저당권·가압류 채권을 기준으로 한 단순 추정입니다. 유종수의 보증금 및 법적 배당순위가 확정되지 않은 상태이므로 실제 배당표와 매수인 인수액을 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.

추정 배당액 합계 86,000,000원 = 집행비용 1,948,000원 + 근저당 배당 36,000,000원 + 가압류 배당 48,052,000원입니다. 근저당 채권액은 실제 채권잔액이 아닌 채권최고액 기준입니다. 가압류 미배당 추정액은 25,190,000원입니다. 당해세·최우선변제·유종수의 보증금은 반영되지 않았으며, 본압류 이행에 따른 중복 계산은 제외했습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수 위험은 남는다

신건에서 유찰될 경우를 가정한 매각가격 및 채권 미배당 추정입니다. 매각가격이 떨어지면 후순위 채권자의 미배당액이 증가하지만, 그 금액이 그대로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 낙찰자에게 중요한 변수는 별도로 확인해야 하는 선순위 점유자의 보증금입니다.

유찰 가격은 가정 시나리오이며 확정된 차기 매각가격이 아닙니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 다르며, 모든 회차에서 유종수의 보증금 인수 여부가 미확정입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 두암동 광주문화초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독·다가구주택, 아파트, 점포·상가, 학교 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 3층에 위치한 복도식·남동향 아파트입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·개별난방 설비가 있습니다.
• 토지 및 규제. 두암동 598-3은 제3종일반주거지역입니다. 토지는 평지의 가로장방형 아파트 부지이며, 공시지가 914,000원/㎡, 토지면적 3,886㎡입니다.
• 접근성. 주변 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 접하며 단지 내 진출입로를 이용합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다.
• 환금성. 1987년 준공된 132세대 아파트입니다. 동일면적 거래는 확인되지만, 최근 거래가격이 과거보다 3.4% 하락하고 전체 실거래 범위도 65,000,000~90,000,000원으로 넓어 매도 시 가격과 거래기간에 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최우선 확인: 유종수의 법적 지위. 2021.07.15 전입이 실제 점유와 결합되어 대항요건을 충족했는지 확인하세요. 임대차계약 및 보증금이 확인되지 않으면 인수 위험을 정량화할 수 없습니다.
• 보증금·확정일자·배당요구. 보증금 원금과 증액, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하여 인수 가능한 미배당 보증금의 규모를 계산해야 합니다.
• 실질취득가격 재계산. 최저가 86,000,000원에 법적 인수액을 합산하고, 최근 12개월 평균 75,800,000원 및 최신 거래 65,000,000원과 비교하세요.
• 신건 가격 재검토. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 113.5%입니다. 인수액이 전혀 없더라도 신건 가격 메리트는 부족합니다.
• 경매 채권 및 등기 확인. 서광주새마을금고 근저당권, 윤희선 등의 가압류, 가압류에서 본압류로 이행된 강제경매의 관계를 원본과 대조하세요.
• 점유·명도 조사. 실제 거주자, 점유권원, 임대차계약 여부를 확인하세요. 대항력이 인정되는 점유자라면 단순 명도 문제로 볼 수 없습니다.
• 체납 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 법정 우선채권을 확인하세요. 이는 배당 순위와 최종 취득비용에 영향을 줄 수 있습니다.
• 원본 및 매각조건 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 신고 내역을 직접 대조하고 매각기일 변경 및 특별매각조건을 확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸 ≠ 보증금 인수 0원”

이 사건에서 가장 경계해야 할 판단은 “근저당권과 가압류가 모두 말소되니 안전한 아파트”라는 결론입니다. 2021.07.15 전입한 유종수는 2022.10.21 설정된 말소기준 근저당권보다 먼저 전입했습니다. 임대차와 점유 요건이 확인되면 낙찰자가 보증금 일부 또는 전부를 인수하는 상황이 발생할 수 있습니다.

더욱이 감정가 86,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 75,800,000원보다 10,200,000원 높고, 최신 거래 65,000,000원보다도 21,000,000원 높습니다. 가격 추세 역시 -3.4%의 하락 흐름입니다. 따라서 인수액이 0원으로 확인된다고 하더라도 신건 가격에 경쟁력은 부족합니다.

등기상 후순위 권리 말소는 긍정적이지만, 점유자 권리와 가격은 모두 미해결입니다. 보증금·대항력·배당 가능성을 확인하여 실질취득액을 산정한 뒤에야 실제 입찰가치를 평가할 수 있습니다. 현재 판단은 “권리 확인 전 입찰 보류, 가격도 보수적 접근”입니다.