광주지방법원 2026타경30927. 광주광역시 북구 두암동에 위치한 예향아파트 4층 402호가 감정가 85,000,000원에 강제경매로 나왔습니다. 전용면적은 65.76㎡이며, 8층 건물의 4층에 위치한 복도식 아파트입니다. 소유자 김애숙은 2021년 4월 이 주택을 거래가액 83,300,000원에 취득했습니다.
이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 가격이 아닙니다. 유종수의 전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 사실입니다. 등기부상 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 미배당 보증금은 별도 문제입니다. 현재 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인의 실질취득금액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30927 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 두암동 456-1 예향 4층 402호 |
| 도로명주소 | 월동로 5, 402호 (두암동, 예향아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 65.76㎡ · 8층 중 4층 · 복도식 · 동향 |
| 단지 규모 | 40세대 · 1987.07.27 준공 |
| 소유자 | 김애숙 (2021.04.21 소유권이전 · 거래가액 83,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 경매 청구금액 | 100,162,949원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2021.12.24 계림새마을금고 근저당권 · 채권최고액 14,300,000원 |
| 점유 관련 조사 | 유종수 · 2021.07.15 전입 · 보증금 및 확정일자 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
등기부상 말소기준권리는 2021.12.24 설정된 계림새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 14,300,000원이고, 채무자는 소유자 김애숙입니다. 이 근저당권과 이후 등기된 가압류·강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.
2023.02.21 등기된 윤희선 등의 가압류 청구금액은 73,242,000원이며, 2026.04.07에는 해당 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 과거 광주직할시 명의의 근저당권 8,300,000원은 2005.12.30 이미 말소됐으므로 현재 매수인 인수 대상으로 보지 않습니다.
다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이므로 현재 단계에서 대항력 확정이나 인수액 0원을 단정해서는 안 됩니다. 배당표의 인수액 0원은 미확인 임대차보증금이 반영되지 않은 계산상 수치일 뿐입니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사된 전입자 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 유종수 | 2021.07.15 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
현황조사에서 확인된 실제 전입자 1명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고가 아닙니다. 전입일만으로 임대차계약의 존재, 대항력 성립 또는 보증금 인수액을 확정할 수 없습니다.
우선변제권: 확정일자 및 배당요구 사실이 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당받을 금액을 판단할 수 없습니다.
매수인 인수: 대항력이 인정되는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하는 경우 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
따라서 입찰 전에 반드시 실제 점유자와 임대차계약의 존재, 보증금, 확정일자, 배당요구 종기 내 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 특히 매각물건명세서상 인수되는 임대차관계의 기재를 직접 대조해야 합니다.
이 경우 실질취득금액 = 낙찰가 + 인수보증금이며, 낙찰가에 관계없이 실질취득금액이 보증금 수준으로 사실상 고정될 수 있습니다.
이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 그러한 구조의 해당 여부도 미확정입니다. 유찰 후 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 13.3% 높고 하락 추세
예향아파트는 40세대 규모의 소형 단지입니다. 확인된 동일 면적 65.76㎡ 실거래는 총 3건이며, 거래 시점은 2022년 3월부터 2023년 12월까지입니다. 거래 사례가 오래되었으므로 현재 시세를 확정하기에는 한계가 있지만, 주어진 비교지표는 가격에 신중해야 함을 보여줍니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 65.76㎡ | 2층 | 70,000,000원 |
| 2023.08 | 65.76㎡ | 1층 | 80,000,000원 |
| 2022.03 | 65.76㎡ | 8층 | 98,000,000원 |
| 전체 평균 | 65.76㎡ | 3건 | 82,666,666원 |
| 최근 비교 평균 | 65.76㎡ | 2건 | 75,000,000원 |
전체 3건 평균은 82,666,666원이지만, 여기에 포함된 2022년 3월 거래 98,000,000원은 이후의 거래보다 높은 가격입니다. 따라서 전체 평균만 기준으로 가격 경쟁력을 판단하면 실제 거래 흐름을 과대평가할 수 있습니다.
후반부 2건의 비교 평균은 75,000,000원이며, 확인된 최신 거래는 2023년 12월 70,000,000원입니다. 감정가 85,000,000원은 비교 평균보다 10,000,000원, 최신 거래보다 15,000,000원 높습니다.
거래가격의 최근 구간 대비 이전 구간 추세는 -23.5%로 하락을 나타냅니다. 따라서 이 물건을 시세보다 저렴하다고 표현할 근거가 없습니다.
더욱이 마지막으로 확인된 실거래가 2023년 12월 거래이므로, 2026년 입찰 시점의 가격 판단에는 추가 실거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,930,000원 |
| 1. 근저당 · 계림새마을금고 | 14,300,000원 | 14,300,000원 |
| 2. 가압류 · 윤희선 | 73,242,000원 | 68,770,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 관련 채권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 추정에 따른 계산입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.3%를 적용한 추정치이며, 임차인 우선변제·당해세·최우선변제 및 실제 배당순위 변동은 반영되지 않았습니다. 가압류의 본압류 이행에 따른 중복채권 여부와 실제 배당관계도 확정적으로 판단한 표가 아닙니다.
현재 회차의 채권액 합계는 87,542,000원, 채권자 예상배당 합계는 83,070,000원으로, 계산상 미배당액은 4,472,000원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 추정됩니다.
다만 강제경매 청구금액 100,162,949원과 위 배당표의 채권액 합계는 서로 다릅니다. 강제경매 신청 관련 청구와 가압류채권의 관계, 실제 배당받을 채권자 및 금액은 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수액 확인이 먼저
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 85,000,000원 | 83,070,000원 | 4,472,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 68,000,000원 | 66,376,000원 | 21,166,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 34,521,200원 |
신건에서 1회 유찰하면 최저가가 68,000,000원, 2회 유찰하면 54,400,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 그에 따라 채권자 미배당액은 각각 21,166,000원, 34,521,200원으로 증가합니다.
여기서 표시한 미배당액은 배당표에 반영된 채권자들의 부족액이며, 임차인의 미배당 보증금과는 별개입니다. 후순위 채권자의 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
가격 메리트는 인수보증금까지 합한 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 어느 유찰 회차도 안전한 매수가격으로 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 두암동 광주문화초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독·다가구주택, 아파트, 점포, 상가, 학교 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물의 4층 402호입니다. 복도식·동향이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 및 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 및 규제. 제1종일반주거지역이며, 지목은 대지입니다. 토지는 부정형 평지이고 주변 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 공시지가는 557,700원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실내 노후도와 수선 필요성은 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 1987년 준공된 40세대 소형 단지로, 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다. 최근 거래 관측이 부족하고 거래가격 하락 추세가 나타나므로 재매각 시 가격 및 매수 수요에 관한 불확실성이 큽니다.
특히 40세대 규모, 1987년 준공, 제한적인 실거래 표본이라는 특성을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인. 유종수의 실제 점유 여부, 주택 인도일, 전입 유지 여부와 임대차계약의 존재를 확인하세요. 2021.07.15 전입은 2021.12.24 근저당보다 앞섭니다.
- 임대차보증금 확인. 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서 및 임대차계약 관련 자료를 대조하여 매수인이 인수할 가능성이 있는 금액을 산정해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 우선변제권 성립 여부와 실제 배당 가능액을 확인한 다음 잔여 보증금 인수 위험을 계산하세요.
- 실질취득금액 재계산. 입찰금액뿐 아니라 인수할 보증금, 취득 관련 비용 및 명도 비용을 함께 고려해야 합니다. 인수액이 미상인 상태에서는 총 취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 최신 시세 재확인. 확인된 최신 거래는 2023.12의 70,000,000원입니다. 최저가 85,000,000원이 이를 웃돌고 가격 추세도 하락이므로, 입찰 전 현재 매매 호가와 추가 실거래를 확인하세요.
- 실내 상태 점검. 1987년 준공 아파트입니다. 누수, 배관, 난방, 전기설비, 창호 및 내부 수선 필요성을 현장 확인하세요.
- 명도 및 점유관계. 실제 점유자의 법적 지위에 따라 인도명령 가능 여부와 명도 절차가 달라질 수 있습니다. 임차인의 대항력 여부를 확인하기 전에 단순한 명도가 가능하다고 가정하지 마세요.
- 체납 관리비. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 등 체납액을 확인하고, 매수인에게 부담될 수 있는 금액을 검토하세요.
- 배당관계 재확인. 청구금액 100,162,949원과 추정 배당표상 채권합계 87,542,000원의 차이를 확인하고, 가압류의 본압류 이행에 따른 채권 중복 여부, 세금 및 임차인 배당순위를 검토하세요.
- 원본 서류 대조. 2026.11.17 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 다시 확인하고 변경·정정 여부를 점검하세요.
다만 이 장점들은 선순위 전입자의 미확정 인수 위험을 해소하지 않습니다.
① 권리: 말소기준권리 이전 전입자 1명, 보증금과 대항력 최종 판단 미확정.
② 가격: 최저가가 비교 평균의 113.3%, 최신 확인 거래가격보다도 높음.
③ 시장: 가격 추세 -23.5%, 확인된 마지막 거래는 2023년 12월.
④ 환금성: 40세대 소형·노후 단지, 실거래 표본이 제한적임.
따라서 현재 최저가 85,000,000원에는 가격 가점을 부여하기 어렵고, 선순위 전입자 관련 사항이 해소되기 전에는 입찰을 권하기 어렵습니다.
맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 실제 인수액”
광주 예향아파트 402호의 권리분석은 단순히 후순위 권리가 말소된다는 사실로 끝나지 않습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 유종수가 존재한다는 점이 핵심입니다.
유종수의 보증금이 확인되지 않았으므로, 매수인이 추가로 부담할 금액도 확정되지 않았습니다. 이는 낮은 낙찰가로 해결된다고 단정할 수 없는 위험입니다. 대항력이 성립하고 미배당 보증금이 승계되는 구조라면 유찰 후에도 실질취득금액이 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다.
가격 역시 신건 상태에서는 매력적이지 않습니다. 최저가 85,000,000원은 비교 평균 75,000,000원보다 10,000,000원 높고, 확인된 최신 거래 70,000,000원과의 차이는 더욱 큽니다. 거래가격 추세도 -23.5%로 하락을 나타냅니다.
결론은 명확합니다. 선순위 전입자의 임대차관계와 인수보증금을 먼저 확인하고, 그다음 실질취득금액을 기준으로 최신 시세와 비교해야 합니다. 현재 단계에서는 권리 안전성과 가격 경쟁력 모두 충분히 확인되지 않았습니다. 권리 확인 전 입찰 보류가 적절한 판단입니다.
