의정부지방법원 2025타경72664. 경기도 동두천시 상패동에 위치한 종교시설 및 토지의 경매입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재되어 있으며, 부동산은 종교시설인 일광굿당의 사당 및 부속용도로 이용 중입니다. 감정평가상 건물 내부에는 주택·점포·교회·지역아동센터 등 복합적인 이용상태도 나타납니다.

등기상 말소기준권리는 2020.12.31. 설정된 남면농업협동조합의 채권최고액 700,000,000원 근저당권입니다. 이후 은현농업협동조합 근저당권과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 말소기준보다 앞선 임차인의 점유와 토지 지상권은 별도 문제입니다. 후순위 등기가 소멸한다고 해서 매수인 인수위험까지 없어지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 남을 수 있는 권리

말소기준권리는 2020.12.31. 남면농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 700,000,000원이며, 공동담보목록 제2018-161호가 기재되어 있습니다. 2026.04.08.에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경으로, 별도의 700,000,000원 채권이 추가 설정된 것은 아닙니다.

후순위 은현농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 456,000,000원입니다. 경매개시결정과 국의 압류 역시 말소기준 이후 등기된 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 압류등기 소멸 여부와 실제 조세채권의 배당·매수인 부담 여부는 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 7명, 인수금액은 확정되지 않았다

조사된 임차인·점유관계자는 실제 7명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자는 없습니다. 이 중 김순영·김부용·장영미는 말소기준권리 이전 전입자로 분류되어 있으며, 김순영과 김부용의 보증금 합계 6,000,000원이 예상배당에서 매수인 인수로 처리되어 있습니다.

대항력 및 우선변제 판단은 현재 확인된 전입·임대차·배당자료 기준입니다. 실제 임대차의 성립, 점유, 확정일자 및 용도별 대항요건을 확인해야 최종적으로 판단할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,939,408,160원 가정)

현재 회차 최저매각가로 낙찰된다는 가정의 배당 추정입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 반영했고, 선순위 임차인 김순영·김부용의 보증금은 배당하지 않고 매수인 인수로 처리했습니다.

예상배당표 기준 집행비용 21,794,082원, 근저당권 배당 1,156,000,000원, 소유자 잔여 761,614,078원입니다. 실제 배당액은 채권신고, 당해세, 임차인의 최우선변제와 우선변제권, 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 장영미 등 추가 임차인에 대한 배당 또는 인수 여부는 확정되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수위험은 별개

현재는 유찰되지 않은 신건입니다. 회차별 추정에서는 최저매각가가 낮아져도 확인된 인수보증금 6,000,000원은 동일하게 반영되어 있습니다. 다만 임차인의 실제 인수금액은 배당관계와 계약내용에 따라 달라질 수 있어, 아래 금액을 확정된 매수인 부담액으로 보기는 어렵습니다.

회차별 금액은 제시된 추정 시나리오를 그대로 반영했습니다. 회차마다 집행비용·배당요건 및 세금 등이 달라질 수 있으므로 소유자 잔여액과 실제 채권 변제액은 재산정이 필요합니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 동두천시 상패동 상패터널 남측 인근입니다. 주변은 공장, 농경부락, 농경지, 임야 등이 형성된 교외지역입니다.
• 교통. 동두천시 중심권에 가까운 위치로 평가되며, 전철역과 시내외버스 정류장 등 대중교통시설 이용은 무난한 지역으로 조사되었습니다.
• 주요 이용상태. 종교시설인 일광굿당의 사당 및 부속용도로 이용 중입니다. 건물 내부에는 점포, 주택, 교회, 지역아동센터 등이 함께 존재합니다.
• 건물 구조. 조적조 및 라멘조 슬래브지붕 2층 부분과 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 부분으로 구성되어 있습니다. 일부 지하공간은 창고나 공실로 이용됩니다.
• 토지. 토지자료상 면적은 3,851.0㎡, 지목은 종교용지입니다. 계획관리지역·농림지역 등이 관련되고 성장관리권역, 성장관리계획구역 및 각종 행위제한 사항이 확인됩니다.
• 공시지가. 토지자료에 기재된 공시지가는 248,800원/㎡입니다. 공시지가는 개별 매매시세나 경매 적정가격을 직접 의미하지 않습니다.
• 맹지. 목록15 토지는 자연림이 존재하는 토지로, 접근로가 없는 맹지입니다. 자연림은 토지에 포함하여 평가했습니다.
• 면적 차이. 목록8 건물은 공부상 97.92㎡이나 실측면적은 105.6㎡로 조사되어 실측면적을 기준으로 평가되었습니다.
• 건물 포함 시설. 목록2~8 및 목록10 건물 내부의 목재제단은 건물에 포함하여 평가되었습니다.
• 평가 제외 물건. 목록11 토지상의 이동이 용이한 적치물, 실외 사당 제단의 인물상 등 조형물과 석재 제단은 평가에서 제외되었습니다.

⑥ 시세 판단 — 가격 메리트는 아직 확인할 수 없다

이 물건은 일반 아파트와 달리 종교시설·근린생활시설·주택 및 토지가 결합된 일괄매각 대상입니다. 비슷한 규모와 용도, 토지조건을 가진 거래사례와 직접 비교해야 적정가격을 판단할 수 있습니다.

현재 확인 가능한 가격 기준은 감정가 1,939,408,160원과 회차별 최저매각가입니다. 여기에 확인된 보증금 인수액을 반영한 신건 실질취득비용은 1,945,408,160원이며, 추가 인수액은 미확정 상태입니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 임차인 김순영. 전입일 2008.11.12. · 보증금 3,000,000원. 계약서, 실제 점유, 임대차 존속 여부 및 인수금액을 확인하세요.
• 선순위 임차인 김부용. 전입일 2016.06.22. · 보증금 3,000,000원. 보증금 미배당 및 매수인 인수 여부를 재확인하세요.
• 선순위 임차인 장영미. 전입일 2019.12.30. · 보증금 미상. 실제 보증금과 대항력 및 배당관계를 반드시 확인하세요.
• 교회 점유자 오춘근. 보증금 10,000,000원 · 월세 660,000원. 배당요구가 접수되어 있지만 대항력과 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 아동복지시설 점유자 한완수. 보증금 15,000,000원 · 월세 385,000원. 계약 당사자, 시설 점유 상태, 대항요건 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 토지 지상권. 목록11·15 토지의 2006.11.22. 설정 지상권과 2025.07.07. 말소동의서를 대조하여 실제 말소 처리 및 인수 여부를 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 토지·건물 목록 전체와 제시외 건물 포함 범위, 목재제단 및 평가 제외 시설을 정확히 확인하세요.
• 건축물 실제 면적. 목록8의 공부면적 97.92㎡와 실측면적 105.6㎡의 차이가 건축물대장, 이용 및 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
• 맹지 접근성. 목록15 토지에 대한 실제 출입 가능 여부, 통행권 확보 가능성 및 토지 활용 제한을 점검하세요.
• 종교시설의 사용 가능성. 기존 시설의 구조와 용도, 용도변경 가능 여부, 관련 인허가 및 새로운 운영자의 사용 가능성을 검토하세요.
• 조세채권. 국의 압류와 관련된 체납세액·당해세 여부, 실제 배당순위를 확인하세요.
• 명도 비용. 주택·점포·교회·아동복지시설의 다수 점유관계를 확인하고, 인도협의 및 명도에 필요한 기간과 비용을 검토하세요.
• 원본 서류 확인. 최신 토지·건물 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.

종합 판단 — 권리와 가격 모두 보수적으로 접근

맺으며 — “말소기준이 명확해도 인수위험은 남는다”

이 사건의 가장 중요한 사실은 후순위 근저당권이 소멸한다는 점이 아니라, 말소기준 이전부터 점유한 임차인이 존재한다는 점입니다.

김순영·김부용의 보증금 6,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 장영미는 선순위 전입자이면서 보증금이 미상입니다. 다른 시설 점유자의 대항력도 확정되지 않았습니다. 목록11·15 토지의 지상권은 말소동의서가 제출되었지만 실제 정리 여부를 확인해야 합니다.

현재 확인된 인수액만 반영해도 실질취득비용은 1,945,408,160원이며, 미확인 부담이 추가될 수 있습니다. 특별한 용도의 부동산인 만큼 일반적인 토지·건물 평가 외에 사용 가능성과 향후 매각 가능성까지 함께 검토해야 합니다.

결론은 입찰 보류에 가까운 신중 검토입니다. 선순위 임차인 보증금과 지상권 문제가 정리되고, 유사 부동산의 시장가격을 확인한 뒤에야 합리적인 입찰가를 산정할 수 있습니다. 권리 확정이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다.