의정부지방법원 2025타경72664. 경기도 동두천시 생연동 820-33 소재 부동산으로, 주택과 근린생활시설이 혼합된 건물 및 토지가 경매 대상입니다. 감정가가 2,269,795,990원으로 고액이며, 현재 신건이어서 최저매각가도 동일합니다. 소유자는 박선희, 경매개시를 신청한 채권자는 남면농업협동조합입니다. 신청채권액은 1,314,358,160원입니다.

이 사건에서 먼저 봐야 할 것은 감정가나 유찰 가능성이 아닙니다. 말소기준인 2020년 10월 20일보다 먼저 전입한 임차인들이 존재한다는 사실입니다. 김순영·김부용은 각각 3,000,000원의 보증금을 가진 선순위 임차인으로 분류되고, 장영미 역시 기준권리보다 전입이 빠르지만 보증금은 미상입니다. 게다가 종교시설과 아동복지시설 점유자의 대항력도 아직 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 인수는 별개

말소기준권리는 2020.10.20 설정된 남면농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며, 공동담보로 생연동 820-33 및 819-42 토지가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 은현농업협동조합 근저당권(456,000,000원)과 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

남면농업협동조합의 근저당권은 2026.04.08 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기되었습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경이므로 별도의 신규 근저당 채권을 추가로 계산해서는 안 됩니다. 기존 근저당권과 그 이전등기를 함께 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확인된 보증금보다 미상 위험이 중요

실제 임차인으로 조사된 인원은 7명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복 집계된 사람은 없습니다. 이 중 3명은 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 인정되는 것으로 분류되었고, 2명은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다.

대항력 구분은 확인된 전입·점유 조사와 말소기준권리를 중심으로 표시했습니다. 확정일자 및 우선변제권은 확인되지 않은 상태입니다. 실제 법률상 대항력은 점유 개시, 주민등록·사업자등록 등 적용 요건과 권리관계 확인이 필요합니다.

③ 실질취득금액 — 낙찰대금만 보면 안 된다

신건 최저매각가 기준 낙찰자가 부담하는 금액은 낙찰대금에 인수 보증금을 더해 판단해야 합니다. 확인된 김순영·김부용 보증금만 반영해도 취득비용은 다음과 같습니다.

실질취득 최소액은 신건 최저매각가에 현재 인수로 반영된 보증금을 합산한 값입니다. 취득세, 명도비, 관리비, 기타 거래비용 및 추가 인수 가능 금액은 포함하지 않았습니다.

④ 회차별 가격과 배당 부족액

현재 회차는 신건으로 감정가 100%가 최저매각가입니다. 향후 유찰을 가정한 시나리오는 80%, 64% 가격으로 제시되어 있습니다. 아래 실질취득금액은 확인된 인수액 6,000,000원만 반영한 값이며, 미상 보증금이나 추가 비용은 별도입니다.

세 회차 모두 금융채권 1,296,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 미배당액은 0원입니다. 그러나 이것은 금융채권의 배당 부족이 없다는 의미이지 임차인 보증금이나 매수인 인수채무가 없다는 의미가 아닙니다. 신청채권액 1,314,358,160원에 비해 신청 근저당권에 배분된 금액은 840,000,000원이므로, 금융채권 전체 배당 충족과 신청채권의 완전한 만족도 구분해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 2,269,795,990원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 신청 근저당권의 채권최고액 기준 배당 및 후순위 근저당 배당을 반영한 모의 계산이며, 당해세, 임차인 최우선변제 및 미확인 우선변제권은 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전에 따른 실제 배당권자 및 확정채권액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 장영미 등 미상 보증금의 배당·인수 여부도 확정되지 않았습니다.

⑥ 가격 판단 — 시세 검증 전에는 저렴하다고 볼 수 없다

이 사건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 반복 실거래로 적정가를 쉽게 비교할 수 있는 물건이 아닙니다. 주택과 상업시설이 혼재하고, 건물 부분별 구조 및 용도가 다르며 토지와 제시외 건물까지 함께 매각됩니다. 실제 매매사례나 수익가치 비교가 확보되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

감정가 2,269,795,990원은 경매의 기준가격일 뿐, 현재 시장에서 동일 조건으로 매도할 수 있다는 보증은 아닙니다. 특히 일부 임차인의 보증금 및 점유 조건이 미상이고, 교회와 지역아동센터의 점유·명도 문제도 남아 있습니다. 따라서 가격 분석은 낙찰가가 아닌 실질취득금액과 추가 비용을 기준으로 진행해야 합니다.

⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 및 토지정보 기준)

• 복합 용도. 조적조·라멘조 2층 부분에는 주택, 점포 및 창고가 있으며, 철근콘크리트조 3층 부분에는 점포, 교회, 아동복지시설 및 공실이 배치되어 있습니다. 단일 주거용 아파트와는 수익 및 환금성 구조가 다릅니다.
• 토지 조건. 생연동 820-33의 토지정보에는 대지 516.0㎡, 평지·사다리형, 중로각지, 공시지가 1,023,000원/㎡가 기재되어 있습니다. 일반상업지역과 제2종일반주거지역 관련 사항도 함께 확인됩니다.
• 용도지역 제한. 성장관리권역, 특정용도제한지구, 주거환경개선지구와의 관계 및 도로계획 사항이 확인되므로 건축물의 실제 사용과 향후 활용 가능성을 검토해야 합니다.
• 감정평가 위치 확인. 감정요항의 주위환경에는 상패동 소재 상패터널 남측 인근으로 기술되어 있으나, 등기상 소재지는 생연동 820-33입니다. 감정 대상 목록별 위치와 현장 대응 관계를 대조해야 합니다.
• 교통. 감정요항상 대중교통시설인 전철역과 시내외버스 정류장 이용이 무난한 지역으로 평가되어 있습니다. 실제 접근성과 각 건물의 출입 동선은 현장 확인이 필요합니다.
• 별동 구조. 공부상 1동인 건물이 실제로는 2개동 구조라는 점을 고려해 건물별 관리상태와 임차인 점유 구역, 출입구, 설비, 제시외 건물의 위치를 확인해야 합니다.
• 환금성. 주택·점포·종교시설·아동복지시설이 혼합된 고액 복합부동산은 일반 주거용 물건보다 매수자별 활용 목적이 다양할 수 있습니다. 따라서 감정가만으로 매도 가능 금액이나 매각 소요기간을 예측하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 장영미 보증금 확인. 선순위 전입자 장영미의 임대차계약서, 실제 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 점유 유지 여부를 확인해야 합니다. 이 항목이 확인되지 않으면 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 김순영·김부용 인수 조건. 각각 3,000,000원의 보증금이 배당되지 않고 인수되는 것으로 계산되어 있습니다. 실제 대항력과 우선변제, 보증금 변동 또는 반환 여부를 확인하세요.
• 교회·복지시설 점유관계. 오춘근과 한완수의 전입일, 사업자등록, 임대차계약 및 대항력 성립 여부를 확인하세요. 신고된 배당요구만으로 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.
• 일괄매각 범위. 토지, 기존 건물과 제시외 건물의 정확한 포함 범위를 매각물건명세서 및 감정평가서 목록과 대조해야 합니다.
• 토지별 등기 확인. 남면농업협동조합 근저당의 공동담보로 기재된 생연동 820-33 및 819-42 등 관련 토지의 등기와 권리관계를 각각 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 남면농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자, 채권잔액과 배당관계를 확인해야 합니다.
• 체납·우선채권 조사. 당해세, 임차인 최우선변제, 건물의 관리비·공과금 체납과 기타 우선채권을 확인해야 합니다. 현재 예상 소유자 잔여액은 이를 모두 반영한 확정값이 아닙니다.
• 수익성 검토. 신고된 보증금·월세 외에 실제 공실, 임대료 수납, 운영비 및 시설 유지비를 조사하고 낙찰 후 정상화에 필요한 자금을 산정해야 합니다.
• 명도 계획. 실제 임차인 7명과 그 점유 시설의 인도 가능 시점, 협의 가능성, 인도명령의 적용 여부 및 예상 비용을 검토해야 합니다.
• 시세 재검증. 복합건물 및 토지의 적정가를 별도로 산정하고 확인된 인수액뿐 아니라 미상 보증금과 추가 취득비용을 반영해 응찰 상한을 결정해야 합니다.

맺으며 — “금융채권은 정리돼도 선순위 임차인은 남는다”

이 물건은 단순한 근저당권 경매로 접근하기 어렵습니다. 금융권 근저당과 경매개시결정등기의 매각 후 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 선순위 임차인 3명 중 1명의 보증금이 미상이고, 추가로 2명의 대항력 판단이 남아 있기 때문입니다.

현재 배당 계산상 신건 매각대금에서는 금융채권이 전액 배당되고 소유자 잔여액도 발생합니다. 하지만 낙찰자가 부담할 금액은 별개입니다. 김순영·김부용의 확인 인수액 6,000,000원을 더하면 최소 실질취득금액은 2,275,795,990원이며, 장영미 등의 미상 권리가 추가 인수로 연결될 가능성이 있습니다.

여기에 공부상 1동이 실제 별동으로 구분 평가된 건물 구조, 일괄매각되는 토지와 제시외 건물, 다양한 시설 점유, 검증되지 않은 시세까지 고려해야 합니다. 현재는 입찰가격을 판단하기 전에 임차보증금 총액과 실제 점유·매각 범위를 먼저 확정해야 하는 고위험 물건입니다. 권리 확인이 우선, 가격 판단은 그다음입니다.