인천지방법원 2026타경30367. 김포시 운양동 풍경마을래미안한강2차 508동 204호, 사건상 용도는 아파트이며 실거래 비교 기준 면적은 전용 84.98㎡입니다. 소유자는 이재일 씨이고, 말소기준권리는 2014년 9월 16일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2억 2,776만원입니다. 이후 2015년 추가 근저당 9,600만원, 여러 압류와 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

등기부만 보면 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서상 임차인 이재일의 전입일은 2014년 6월 2일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 1억 5,000만원이고, 배당표는 이를 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 따라서 임차인 기재가 이 사건 아파트에 실제로 적용된다면 보증금 1억 5,000만원을 별도로 인수할 위험이 있습니다.

더 큰 문제는 서류 사이의 불일치입니다. 임차인의 점유부분은 광장프라자 606~609호로 기재되어 있고, 감정평가 이용상태도 해당 호수의 체력단련장(브로짐)을 설명합니다. 대상 물건의 주소는 풍경마을래미안한강2차 아파트입니다. 임차인과 감정평가의 내용이 대상 아파트에 실제로 연결되는지부터 확인해야 합니다. 이 불일치를 해소하기 전에는 인수액 0원이라고 판단해서도, 반대로 보증금 인수를 확정된 사실이라고 단정해서도 안 됩니다. 아래 가격 분석은 매수인에게 가장 불리한 방향으로 보증금 1억 5,000만원을 인수하는 경우를 기준으로 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인 인수 여부가 핵심

말소기준권리는 2014년 9월 16일 농협은행의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 227,760,000원입니다. 이후 2015년 4월 24일 설정된 농협은행의 추가 근저당 96,000,000원 역시 말소기준권리보다 후순위입니다.

갑구의 김포시 압류, 국민건강보험공단 압류, 광장프라자관리단 관련 경매개시결정, 국세 압류 및 후속 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 과거 2022타경41353 강제경매개시결정은 2024년 3월 5일 취하되었고, 관련 등기도 말소되었습니다. 2021년 광장프라자관리단의 가압류 역시 등기부상 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억 5,000만원 인수 가능성

매각물건명세서 및 현황조사상 임차인으로 이재일이 기재되어 있습니다. 전입일은 2014년 6월 2일이며 말소기준권리 설정일인 2014년 9월 16일보다 앞섭니다. 보증금은 150,000,000원입니다.

차임 14,850,000원. 임차인 신고는 현황조사 및 매각물건명세서에 근거합니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 일반 임차인으로 분류됩니다.

임차인 판단의 결론은 보수적 접근입니다. 실제로 대상 아파트에 성립하는 대항력 있는 임대차라면 1억 5,000만원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 반대로 광장프라자 관련 임차인 정보가 다른 부동산의 정보라면 이 사건 아파트에 대한 인수 여부는 달라질 수 있습니다. 입찰 전에 이 부분을 해소하지 못한다면 보증금 인수액을 0원으로 놓고 입찰가를 산정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 6.76억은 최근 거래보다 상당히 높다

동일 단지 풍경마을래미안한강2차의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 최근 12개월 평균은 480,333,333원이고 최신 거래는 2026년 10월 480,000,000원입니다.

표본 거래금액은 420,000,000원부터 525,000,000원까지입니다. 다만 최저 거래인 420,000,000원은 전용 77.98㎡ 거래이므로 84.98㎡ 대상과 직접적인 동급 비교에는 주의가 필요합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 시장 기준은 약 4억 8,000만원 수준입니다.

현재 최저매각가격 526,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.5%입니다. 최신 거래 480,000,000원보다도 높습니다. 여기에 임차보증금 150,000,000원을 인수한다고 가정하면 실질취득금액은 676,000,000원으로 올라갑니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 별도로 남는다

현재 회차와 제공된 유찰 시나리오에 보증금 인수 위험 150,000,000원을 더해 비교했습니다. 이 물건은 제공된 시나리오에서 낙찰가가 보증금보다 높으므로 실질취득금액은 낙찰가에 보증금을 더한 금액입니다. 낙찰가가 하락한다고 인수액이 증가해 총액이 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다.

2회 유찰로 최저가가 3억 3,664만원까지 내려가더라도 보증금 인수액을 포함한 실질취득금액은 4억 8,664만원입니다. 이는 최근 12개월 평균 4억 8,033만원과 최신 거래 4억 8,000만원을 여전히 웃돕니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 526,000,000원 가정)

배당표 가정상 채권자 총 청구액 417,785,160원은 전액 배당됩니다. 집행비용 7,660,000원을 공제하고 소유자 잔여액은 100,554,840원입니다. 임차보증금 150,000,000원은 배당에서 제외되고 매수인 인수로 별도 계산되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 관련 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 압류·세금·대지권 관련 추가 위험

대지권 미등기라는 사정만으로 입찰을 포기할 사안은 아니지만, 소유권 취득과 대지권 등기 가능성은 별개로 검토해야 합니다. 특히 현재 감정요항표와 점유정보가 대상 아파트와 일치하지 않는 상황이므로, 대지권 관련 보정서와 매각물건명세서 원본을 함께 대조하는 것이 중요합니다.

⑦ 입지·환금성 메모

• 단지 규모. 풍경마을래미안한강2차는 1,711세대 규모이며 준공일은 2014년 6월 3일입니다. 전용 84.98㎡ 기준 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
• 실거래. 최근 거래 평균은 480,333,333원, 최신 거래는 480,000,000원입니다. 84.98㎡ 거래가 층별로 440,000,000원부터 525,000,000원까지 확인되어 개별 동·층·향과 내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
• 토지이용. 토지정보상 제3종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 아파트로 기재되어 있습니다. 공시지가는 2,547,000원/㎡입니다.
• 토지 형상·도로. 토지정보상 평지이며 부정형이고 중로각지에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 건축물 확인. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 감정요항의 건물 구조와 이용상태는 광장프라자 6층 606~609호 체력단련장을 설명하고 있어 대상 아파트의 건축·시설 상태를 확인하는 근거로 사용할 수 없습니다.
• 용도지역 불일치. 토지정보에는 제3종일반주거지역이 기재되어 있으나 감정요항에는 근린상업지역과 근린생활시설 건부지 내용이 등장합니다. 대상 아파트의 정확한 지번과 감정평가 대상물건이 일치하는지 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 대단지 아파트로 실거래가 꾸준히 확인되지만, 현재 최저가와 보증금 인수를 합친 실질취득금액은 거래 평균을 크게 웃돕니다. 환금성보다 취득원가와 권리확정이 우선입니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 임차인의 실제 점유 목적물 확인. 이재일의 점유부분이 광장프라자 606~609호로 적혀 있습니다. 풍경마을래미안한강2차 508동 204호의 임차인인지, 다른 부동산에 관한 임대차인지 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 소유자와 임차인 동일인 문제. 소유자·채무자·임차인이 모두 이재일로 기재되어 있습니다. 임대차계약의 실재 여부, 계약일, 보증금 지급 경위, 전입신고 및 실제 점유를 확인하세요.
• 보증금 1억 5,000만원의 인수 여부. 대항력 있는 임차인으로 인정된다면 보증금 150,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 가정하지 마세요.
• 감정평가서 원본 대조. 사건상 물건은 아파트인데 감정요항표는 광장프라자 체력단련장 및 근린상업지역을 설명합니다. 감정평가서 표지, 평가 대상 부동산의 지번·동·호수, 사진, 현황조사 내용을 대조해야 합니다.
• 대지권 미등기. 대지권 가격 포함 및 분양대금 납부 기재만으로 등기 문제가 모두 해결되었다고 판단하면 안 됩니다. 2025.04.15.자 보정서와 별지, 대지권 등기 가능 여부를 확인하세요.
• 광장프라자관리단 청구액. 신청채권자 청구액 47,012,580원과 예상배당표의 동일 금액 2건을 대조해 중복 여부 및 별도 채권의 근거를 확인하세요.
• 당해세 확인. 국세·지방세 관련 압류의 법정기일, 세목, 체납액 및 당해세 여부를 확인하세요. 배당표상 소유자 잔여액이 실제로 유지되지 않을 수 있습니다.
• 실거래 기준 입찰가. 최근 12개월 평균 480,333,333원과 최신 거래 480,000,000원을 기준으로 판단하세요. 보증금 인수까지 고려하면 2회 유찰 시나리오에서도 실질취득금액은 486,640,000원입니다.
• 관리비·현장 확인. 실제 관리비 체납액, 공용부분 미납 여부, 점유자 및 현장 상태를 확인하고 인도·명도 가능성을 검토하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서 및 배당 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 실질취득, 권리보다 먼저 서류 일치 확인”

이 사건의 핵심은 단순히 근저당과 압류가 말소되는지 여부가 아닙니다. 말소기준권리 이후의 권리는 대부분 매각으로 소멸하지만, 전입일이 말소기준보다 앞선 것으로 기재된 보증금 1억 5,000만원의 임차인 문제가 남아 있습니다.

보증금을 인수한다고 가정하면 신건 실질취득금액은 6억 7,600만원입니다. 최근 12개월 평균 4억 8,033만원보다 약 40.7% 높고 최신 거래 4억 8,000만원과 비교해도 상당히 높은 가격입니다. 두 차례 유찰된 가격을 적용해도 실질취득금액은 4억 8,664만원으로 최근 평균을 웃돕니다. 따라서 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.

무엇보다 임차인 이재일의 점유부분은 광장프라자 606~609호이고 감정요항표 역시 해당 상업용 건물을 설명합니다. 대상 물건은 풍경마을래미안한강2차 아파트입니다. 소유자와 임차인도 동일인으로 기재되어 있어 실제 임대차의 존재와 목적물을 확인하는 것이 선행되어야 합니다.