인천지방법원 2026타경30367. 경기도 김포시 운양동 운양역 인근 광장프라자1동 6층 606호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 31억 1,200만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 광장프라자관리단이며 청구금액은 47,012,580원입니다.

이 물건은 권리관계만 보면 2023년 5월 3일 설정된 안양동부새마을금고 근저당권이 말소기준권리로 분류되어 있고, 그 이후 설정된 김포시 압류·국세 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 일반적인 근린상가 경매처럼 근저당과 압류만 보고 판단해서는 안 됩니다. 임차인으로 기재된 이재일이 현재 소유자 이재일과 동일하고, 임차목적물은 606호 하나가 아니라 606~609호 전체로 표시되어 있습니다. 게다가 감정평가상 네 개 호실은 하나의 체력단련장으로 이용 중입니다. 임차권의 실체·인수 범위·물리적 구분 상태가 입찰 전 핵심 확인사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 확인되지만, 임차권은 별도 검증

등기 분석상 말소기준권리는 2023년 5월 3일 설정된 안양동부새마을금고 근저당권(채권최고액 20억 4,000만원)입니다. 기존 국민은행·농협은행·신한은행 근저당권은 등기상 이미 말소된 상태입니다.

말소기준권리 이후인 2023년 12월 13일 김포시 압류, 2025년 7월 2일 국 압류, 2026년 2월 9일 광장프라자관리단의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2021년과 2022년에 설정된 김포시 압류 두 건은 각각 2022년 7월 6일과 2023년 4월 18일 해제된 이력이 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.5억, 소유자와 동일인이라는 결정적 의문

임차인 명세상 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고로 표시된 임차인은 없습니다. 다만 이 임차인은 등기상 현재 소유자와 이름이 동일하므로, 일반적인 대항력 임차인과 동일한 방식으로 보증금 인수를 확정해서는 안 됩니다.

현황조사·매각물건명세서 기준. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인이 필요하며, 우선변제권 없음은 배당 시나리오의 분류를 따랐습니다.

현재 자료는 이 임차인에 대해 대항력 있음으로 표시하고 보증금 150,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 동시에 분석 메모에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 명시되어 있습니다. 따라서 150,000,000원을 확정 인수액으로 단정할 수도 없고, 반대로 가장임차인이라고 단정해 인수액을 0원으로 처리할 수도 없습니다.

또 하나의 문제는 임차목적물이 606호 하나가 아니라 606·607·608·609호 전체로 표시되어 있다는 점입니다. 본건이 606호 단독 매각이라면 보증금 1억 5,000만원 중 본건에 귀속되는 인수 범위가 얼마인지가 추가 쟁점입니다. 네 개 호실 전체의 임대차 보증금을 606호에 전액 부담시키는 것이 타당한지, 각 호실별 임대차 관계와 배분 근거를 확인해야 합니다.

③ 가격·이용상태 — 실거래 비교보다 현황과 권리 범위 확인이 먼저

현재 회차는 감정가 3,112,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 31억 1,200만원이 주변 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 없습니다.

현재 가격 판단의 핵심은 감정가 대비 몇 퍼센트에 낙찰받느냐가 아닙니다. 보증금 인수 여부가 확정되지 않은 상태에서 실질취득액이 달라질 수 있고, 현황상 여러 호실이 하나의 체육시설로 사용되고 있기 때문입니다. 비교 가능한 실거래가 확인 전에는 감정가를 시장가격으로 간주하거나 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,112,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.1% 추정치입니다. 채권자 청구액 합계 2,087,012,580원은 신건 매각가에서 전액 배당되는 시나리오입니다. 임차보증금 150,000,000원은 배당금에 포함되지 않고 매수인 인수 항목으로 별도 계산됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서는 집행비용을 제외하고 안양동부새마을금고와 광장프라자관리단의 채권이 전액 배당되며, 소유자 잔여액은 991,467,420원으로 계산됩니다. 다만 이는 당해세 등 별도 우선채권이 반영되지 않은 추정 배당입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 김포시 운양동 운양역(김포골드라인) 남동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설과 아파트단지, 공영주차빌딩 등이 위치하고 있습니다.
• 교통. 남측으로 김포한강1로, 북측으로 김포한강11로에 접하고 있습니다. 인근 노선버스 정류장과 운양역이 있어 대중교통 접근이 가능합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물이며, 위생·급배수·화재탐지·소화전·화재경보·주차·승강기 설비가 갖춰진 것으로 평가되어 있습니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 현황 이용. 606~609호 전체가 체력단련장으로 이용 중입니다. 607호와 608호는 벽체 구분 없이 개방되어 있어 본건 606호의 독립적인 사용 가능 여부와 실제 경계를 확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역에 해당하며, 공항 고도지구와 철도보호지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지이용계획 원문을 통한 세부 제한 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 기재된 공시지가는 4,031,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가 정보이며, 본건 개별 호실의 실거래가격을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 주변에 역과 상업시설이 위치하지만, 현재 체력단련장으로 여러 호실이 결합해 이용되는 구조입니다. 독립적인 호실로 매각·임대·운영할 수 있는지에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 비교 실거래 자료가 없어 환금성이나 적정가격을 수치로 판단하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 실체 확인. 이재일의 임대차계약서, 보증금 지급 금융자료, 임대차 개시 당시 소유관계, 2020년 소유권 취득 경위와 임차권 존속 여부를 확인하세요. 소유자와 임차인이 동일하다는 이유만으로 가장임차인 또는 인수 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
• 보증금 귀속 범위. 임차목적물이 606~609호 전체로 기재되어 있습니다. 606호 단독 매각이라면 보증금 150,000,000원의 호실별 귀속과 인수 범위를 매각물건명세서 및 임대차계약 원본으로 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 원본 대조. 을구 6번 근저당권의 공동담보 목록에는 607~609호가 기재되어 있습니다. 본건 606호의 설정 내역과 말소기준권리 적용 여부를 해당 호실 등기부에서 직접 확인하세요.
• 당해세·체납세금. 김포시 및 국 압류 이력과 관련해 세목, 법정기일, 당해세 여부, 배당 우선순위를 확인하세요. 당해세가 존재하면 예상 소유자 잔여액이 줄어들 수 있습니다.
• 실제 점유·경계 확인. 606~609호가 하나의 체력단련장으로 이용되고, 607~608호가 벽체 구분 없이 개방된 상태입니다. 현장 방문을 통해 606호 출입구, 경계벽, 내부 구조, 독립적인 사용 가능 여부를 확인하세요.
• 매각 범위 확인. 매각물건명세서의 607~608호 일괄매각 관련 비고와 본건 606호의 매각 범위를 함께 대조하세요. 다른 호실의 매각·점유·담보관계가 본건에 미치는 영향을 구분해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 비교 실거래가가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 31억 1,200만원만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 보증금 인수 가능액과 실제 이용 가능 범위를 반영한 뒤 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
• 배당·명도 검토. 임차인 명세와 현황조사, 배당요구 여부를 대조하고, 임차인의 실제 점유 및 보증금 반환채권이 존속하는지 확인한 뒤 명도 계획을 세우세요.

맺으며 — “근저당은 정리돼도, 임차보증금은 확인 전까지 위험이다”

이 물건은 말소기준권리 이후의 압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조이며, 신건 매각 시 주요 채권자들이 전액 배당받는 것으로 계산됩니다. 그러나 이러한 권리관계만으로 안전한 물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다.

가장 중요한 변수는 보증금 150,000,000원입니다. 배당 시나리오에서는 매수인이 전액 인수하는 것으로 처리되어 있지만, 임차인 이재일과 소유자 이재일이 동일하고 임차인의 전입일이 현재 소유자의 소유권 취득보다 앞섭니다. 임차권이 소유권 취득 과정에서 소멸했는지, 실제 보증금 반환채권이 남아 있는지, 네 개 호실에 걸친 보증금 중 606호에 귀속되는 부분이 얼마인지가 확인되어야 합니다.

보수적으로 보증금 전액을 인수한다고 가정하면 실질취득액은 3,262,000,000원입니다. 반면 임차권 존속이 인정되지 않는다면 계산은 달라질 수 있습니다. 또한 현재 이용상태는 606~609호 전체 체력단련장이므로 독립적인 호실로 사용할 수 있는지, 매각 범위와 물리적 경계가 일치하는지도 확인해야 합니다.

실거래 비교 자료가 없어 감정가가 적정한지조차 판단할 수 없고, 당해세와 담보 범위에도 확인할 사항이 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 감정가 대비 유찰률을 보고 접근할 물건이 아닙니다. 임차권의 실체와 인수 범위, 606호의 독립 사용 가능성, 세금 및 담보 범위를 먼저 확정해야 합니다.

최종 판단: 권리 소멸 구조는 확인되지만 임차보증금 인수 여부는 미확정. 가격 메리트도 판단 보류. 원본 서류와 현장 확인 전에는 입찰을 서두르지 않는 것이 타당합니다.