제주지방법원 2024타경30811. 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 2523-2 소재 단독주택과 토지를 포함하는 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 엄태웅 씨이며, 2017년 6월 20일 설정된 애월농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 2024년 7월 16일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이 회사가 임의경매를 신청했습니다.
등기상으로는 말소기준 이후 설정된 근저당권과 압류·가압류 등이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없고 배당 계산상 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 임대관계는 미상이며, 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 배당에서 우선 차감될 가능성도 있습니다.
특히 신청채권자의 청구액은 2,691,872,160원인 반면 말소기준 근저당의 채권최고액은 1,300,000,000원입니다. 두 금액은 동일한 개념이 아니므로 실제 채권계산서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경30811 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 2523-2 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 천덕로 264-14 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 정보 | 1,385㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 계획관리지역 |
| 토지 형상 | 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 엄태웅 |
| 말소기준권리 | 2017.06.20. 을구 1번 근저당권 · 애월농업협동조합 |
| 근저당권 이전 | 2024.07.16. 농업협동조합자산관리회사 |
| 신청채권자 / 청구액 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,691,872,160원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,357,479,300원 / 1,357,479,300원 |
| 유찰 표시 | 2회 유찰 |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2017년 6월 20일 애월농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,300,000,000원이며, 2024년 7월 16일 확정채권 양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
2022년 설정된 광안신용협동조합 등 공동 근저당권의 채권최고액은 1,000,000,000원입니다. 이 권리 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이후의 국세·지방세 압류와 가압류, 경매개시결정도 등기상 말소기준 이후 권리입니다.
임차인 현황. 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다는 이유만으로 현재 공실이거나 명도 부담이 없다고 단정하면 안 됩니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 임대차계약 및 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 거래가격보다 물건 자체의 원가 검증이 먼저
이 사건은 동일한 용도·입지·규모의 최근 실거래 가격을 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 1,357,479,300원이 주변 시세보다 저렴한지, 비싼지, 최근 거래가격 대비 몇 퍼센트인지 판단할 수 없습니다.
일반적인 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 평균을 적용할 수도 없습니다. 이 물건은 단독주택과 토지의 일괄매각이며, 감정평가 대상에는 제주시 애월읍 납읍리뿐 아니라 서귀포시 성산읍 수산리 소재 토지까지 기재되어 있습니다. 주택의 훼손 상태와 토지별 이용 가능성도 각각 다릅니다.
제공된 회차별 시나리오상 매각가격과 채권 미배당액은 다음과 같습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 채권 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 1,357,479,300원 | 2,997,725,771원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 80% | 1,085,983,440원 | 3,266,506,672원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 64% | 868,786,752원 | 3,481,531,394원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 증가하는 시나리오입니다. 매수인 인수액 0원은 각 회차의 배당 산정상 금액이며, 취득세·등기비·복구비·실제 점유 및 세금 문제까지 포함한 총취득원가가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,357,479,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,974,793원 | - |
| 1. 근저당 · 애월농업협동조합 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 광안신용협동조합 등 공동근저당 | 1,000,000,000원 | 41,504,507원 | 958,495,493원 |
| 3. 가압류 · 배원용 | 600,000,000원 | 0원 | 600,000,000원 |
| 4. 가압류 · 조영준 | 500,000,000원 | 0원 | 500,000,000원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,230,278원 | 0원 | 9,230,278원 |
| 6. 가압류 · 정은재 | 930,000,000원 | 0원 | 930,000,000원 |
| 7. 국 · 추징보전 관련 가압류 | 배당 계산 제외 | 0원 | 별도 확인 |
| 채권자 합계 | 4,339,230,278원 | 1,341,504,507원 | 2,997,725,771원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 약 1.2% 추정치입니다. 배당표상 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산되며, 실제 배당액은 채권계산서·배당순위·당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 매각가 기준으로 채권자에게 돌아가는 금액은 1,341,504,507원이며, 채권 미배당액은 2,997,725,771원입니다. 매각대금은 집행비용과 근저당권 배당으로 소진되어 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다. 후순위 가압류권자들은 배당을 받지 못하는 구조입니다.
배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 금액은 매각대금 배분 가정에 따른 결과일 뿐이며, 당해세·실제 임대차·점유관계·현장 복구비 등의 별도 부담을 보증하지 않습니다.
④ 입지·물건 상태·토지 규제 메모
- 입지의 분산성. 감정평가상 기호(1, 2)는 서귀포시 성산읍 수산리 소재 수산초등학교 서측 원거리에 위치하며, 과수원과 전 등이 혼재합니다. 기호(3, 5, 6, 8)은 제주시 애월읍 납읍리 소재 납읍초등학교 남서측 근거리에 있으며, 단독주택·근린생활시설·전·과수원 등이 혼재합니다. 서로 다른 지역의 토지와 건물이 일괄매각되는 구조입니다.
- 교통. 감정평가상 대상 토지는 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용상태. 기호(4)는 단독주택 및 종교집회장, 기호(4-1)은 다용도실 및 샤워실, 기호(9)는 단독주택으로 이용 중입니다. 하나의 단순 주거용 주택으로만 평가하면 안 됩니다.
- 훼손 건물. 기호(7)은 공부상 단독주택이지만 내부 인테리어, 천장 에어컨 설비, 일부 창호가 철거되어 있고 내부·외부 벽체 일부가 훼손되어 있습니다. 정상적인 주택 상태를 전제로 한 입찰은 위험합니다.
- 건물 사용승인. 기호(4)와 기호(4-1)은 2004.05.24., 기호(7)은 2017.05.12., 기호(9)는 2016.07.19.로 기재되어 있습니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에는 별지 목록 7-1 제시외 건물이 매각에 포함된다고 기재되어 있습니다. 반면 잡석조 단층 창고 22.2㎡와 12.1㎡는 매각에서 제외됩니다. 포함 건물과 제외 건물을 현장에서 구분해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 기호(5)는 농지취득자격증명이 필요한 농지에 해당하는 것으로 판단되어 있습니다. 관할 관청에 농지 해당 여부와 발급 가능성을 재확인해야 합니다.
- 분묘. 기호(5) 지상에 분묘 1기가 소재합니다. 분묘 위치, 토지 이용에 미치는 영향, 분묘 관련 권리관계를 확인해야 합니다.
- 토지 이용계획. 토지 요약상 계획관리지역이며, 지하수자원보전3등급·생태계보전지구5등급·경관보전지구5등급·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 역사문화환경보존지역 저촉 사항도 확인됩니다. 대상 목록별로 용도지역과 규제가 다를 수 있습니다.
- 지목과 현황 차이. 감정평가상 기호(1)은 공부상 지목이 전이나 현황은 과수원입니다. 공부와 실제 이용현황의 차이를 확인해야 합니다.
- 토지 가치 참고. 토지 요약상 공시지가는 133,500원/㎡입니다. 이 수치는 공시지가로서 개별 토지의 실제 거래가격이나 전체 일괄매각의 시세를 의미하지 않습니다.
- 건물 하자. 위반건축물 표시와 별개로 기호(7)의 철거·훼손 상태가 명확히 기재되어 있습니다. 구조안전, 누수, 설비 복구 및 재사용 가능성을 현장과 전문가 점검으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각기일과 최저가 재확인. 2회 유찰 표시와 감정가 100% 최저매각가가 동시에 기재되어 있습니다. 법원 매각기일 공고, 변경·취하 여부, 실제 최저매각가격을 원본으로 확인하세요.
- 일괄매각 목록 대조. 제주시 애월읍과 서귀포시 성산읍 소재 대상 토지·건물을 각각 확인하고, 매각 대상 목록과 등기상 소유권을 대조하세요.
- 농취증 발급 가능성. 기호(5)의 농지취득자격증명 필요 여부를 관할 관청에 확인하세요. 발급 불가 또는 발급 지연에 따른 입찰보증금·매각허가 관련 위험도 검토해야 합니다.
- 분묘 현장 확인. 기호(5) 지상의 분묘 1기 위치와 점유 상태, 관련 권리관계를 확인하세요. 분묘가 토지 활용에 미치는 영향을 낙찰 전 판단해야 합니다.
- 훼손 건물 복구 견적. 기호(7)의 창호·에어컨·인테리어 철거와 벽체 훼손 상태를 점검하고, 복구비와 구조안전 문제를 별도 견적받으세요.
- 매각 포함·제외 건물 구분. 별지 목록 7-1 제시외 건물은 매각 포함으로 기재되어 있으나 22.2㎡와 12.1㎡ 창고는 제외됩니다. 실제 현장에서 경계와 구조물을 확인하세요.
- 임대차·점유 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 실제 거주자, 임대차계약, 점유자 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 당해세와 배당 검증. 국세·지방세 압류 3건의 체납내역과 당해세 해당 여부를 확인하고, 실제 배당요구 및 우선순위를 법원 기록과 대조하세요.
- 근저당권 양도 확인. 애월농업협동조합의 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록과 배당표상 채권자 표시가 일치하는지 확인하세요.
- 실질취득 원가 산정. 낙찰가에 취득세·등기비·복구비·농지 관련 비용·분묘 관련 비용 등 실제 부담을 반영하세요. 인수액 0원만으로 총취득비용을 계산하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 토지대장, 지적도, 건축물대장과 관할 관청의 농지 관련 확인을 마친 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 물건”은 다르다
제주 2024타경30811은 등기상 말소기준권리 이후의 근저당권과 압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 떼어 보면 비교적 명확한 부분이 있습니다.
하지만 이 사건의 실제 난도는 다른 곳에 있습니다. 애월읍과 성산읍에 걸친 일괄매각, 단독주택과 종교집회장 등 복합 이용상태, 내부·외부가 훼손된 건물, 농취증이 필요한 농지, 분묘 1기, 매각 제외 창고가 동시에 존재합니다. 여기에 임대관계 미상과 당해세 우선배당 가능성도 남아 있습니다.
가격 역시 아직 합격점을 줄 수 없습니다. 감정가와 최저가가 모두 1,357,479,300원이지만 비교 가능한 최근 거래 근거가 없으므로 시세 대비 저렴하다고 말할 수 없습니다. 게다가 2회 유찰 표시와 최저가 100%가 일치하지 않는 부분도 해결해야 합니다.
