의정부지방법원 2025타경72730. 양주시 광적면 가납리 양주테크노시티지식산업센터 1층 133호로, 감정평가상 공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 등기상 소유자는 박승환이며, 말소기준권리는 2012.03.08. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액이 1,680,000,000원으로 감정가보다 크고, 제3층 301호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
말소기준 이후에는 국민은행의 추가 근저당, 씨엔플러스 근저당, 중소벤처기업진흥공단·경기신용보증재단· 하나카드의 가압류, 국가·양주시 압류와 경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사돼, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자와 명도 부담까지 없다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72730 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광적면 가납리 428 양주테크노시티지식산업센터 1층 133호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건물 · 공장으로 이용 중 · 지하 1층/지상 6층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 박승환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 839,000,000원 / 411,110,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 경매개시 채권자 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2012.03.08. 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 국민은행 추가 근저당과 씨엔플러스 근저당, 근저당권 가처분, 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.04.18.에는 신용보증기금이 제1근저당권 중 113,186,566원을 일부 이전받았고, 제2근저당권도 신용보증기금으로 이전됐습니다. 이는 선순위 담보권 내부의 권리자 변경으로, 담보권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 저가 단정 금지
감정가 839,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 411,110,000원입니다. 감정가보다 427,890,000원 낮고 비율로는 49%입니다. 그러나 감정가는 시장 매매가격과 동일한 개념이 아니며, 공장 이용 지식산업센터는 전용면적, 내부 상태, 실제 사용 가능성, 관리비, 공실 여부와 임대수익에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다.
따라서 이번 사건은 “감정가의 절반 이하”라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 현재 확인되는 자료에서는 임대관계가 미상이고, 현장 점유와 임대료·관리비 상태도 확인이 필요합니다. 최저가가 낮아진 사실과 시세보다 저렴하다는 결론은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 411,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,511,100원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 1,680,000,000원 | 404,598,900원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 씨엔플러스 | 127,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 91,825,412원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 8,499,903원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 | 21,450,873원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 합계 / 미배당 | 1,988,776,188원 | 미배당 1,584,177,288원 |
집행비용 6,511,100원을 제외한 404,598,900원이 제1근저당권 배당에 사용되고, 나머지 후순위 채권자는 배당받지 못하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 가납초등학교 남동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·공장·주택·임야 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가 당시 공장으로 이용 중입니다. 외벽은 복합패널, 내벽은 인테리어, 창호는 샷시창호로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 주차장, 옥내소화전과 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 20미터, 북서측 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 주차장시설이 구비돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 11,314㎡, 평지·세로장방·중로각지이며 공업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 554,100원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·성장관리권역이며 가축사육제한구역, 비행안전구역, 배출시설설치제한지역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인과 시세를 분리. 최저가는 감정가의 49%지만, 동일 건물·유사 호실의 실제 매매가와 임대수익을 확인하기 전에는 저가 매수로 단정하지 마세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문을 통해 실제 사용자, 공장 가동 여부, 사업자등록과 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 제3층 301호와의 공동담보 관계, 신용보증기금의 근저당권 일부 이전 및 권리이전 내역을 원본 등기와 공동담보목록에서 대조하세요.
- 관리비·시설 상태. 미납 관리비, 전기용량, 급배수·소방·승강기 상태와 공장 사용에 필요한 시설의 정상 작동 여부를 확인하세요.
- 규제 검토. 준공업지역이지만 비행안전구역과 배출시설설치제한지역 등이 중첩되므로 계획하는 업종의 입주·가동 가능 여부를 관계기관에 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제와 실제 채권 잔액은 반영되지 않을 수 있으므로 매각물건명세서, 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것
이 사건은 등기상으로는 말소기준이 분명하고, 후순위 권리들이 매각으로 소멸해 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 다만 제1근저당권의 채권최고액이 1,680,000,000원이고 공동담보·근저당권 이전 관계가 얽혀 있어 등기 구조가 단순하지만은 않습니다.
가격은 감정가 839,000,000원에서 411,110,000원까지 내려왔지만, 임대관계가 미상이고 실거래와 임대수익 확인 없이 할인율만으로 매력을 평가할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 가격 판단은 현장과 시세 확인 후. 이 물건의 핵심은 49%라는 숫자가 아니라 실제 점유 상태, 사용 가능성, 공동담보 관계와 적정 시장가를 확인하는 것입니다.
