의정부지방법원 2025타경72730. 이번 경매물건은 경기도 양주시 광적면 가납리에 위치한 양주테크노시티지식산업센터 3층 301호입니다. 감정평가상 공장으로 이용되는 집합건물이며, 소유자는 박승환입니다. 2012년 3월 8일 국민은행이 설정한 채권최고액 1,680,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 추가 근저당권, 가압류, 압류, 근저당권 관련 가처분 등이 이어졌고, 회생절차가 개시되었다가 폐지된 이력도 있습니다. 경매개시결정은 2025년 7월 11일 등기되었으며 채권자는 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사입니다. 현재 최저매각가격은 감정가의 34.3% 수준입니다. 다만 채권이 많이 설정되어 있다는 사실과 매수인이 그 채무를 인수한다는 것은 별개이며, 이 물건에서는 권리 소멸 여부, 실제 점유관계, 지식산업센터 입주 가능성을 나누어 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72730 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광적면 가납리 428 양주테크노시티지식산업센터 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타(지식산업센터·공장) · 공장으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트 평슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 6층 |
| 소유자 | 박승환 (단독소유) |
| 감정가 | 1,680,000,000원 |
| 최저매각가 | 576,240,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 말소기준권리 | 2012.03.08 국민은행 근저당권 (채권최고액 1,680,000,000원) |
| 점유·임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매각물건명세서 | 지식산업센터(공장)로서 정확한 입주조건 등 별도 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 이력이 복잡하다
권리관계의 중심은 2012년 3월 8일 설정된 국민은행의 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 설정된 을구 2·3·4번 근저당권 및 후순위 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
특히 2025년 4월 18일 신용보증기금의 대위변제 및 근저당권 이전을 구분해야 합니다. 을구 1번 근저당권에서는 113,186,566원에 대한 일부 대위변제에 따른 근저당권 일부이전이 등기되었고, 을구 2번과 3번 근저당권도 신용보증기금으로 이전되었습니다. 이는 기존 담보채권의 권리자 변경과 관련된 사항이지, 별도 임차인의 보증금 승계가 아닙니다. 배당금의 실제 귀속과 배당순위는 승계관계를 반영한 원본 서류로 확인해야 합니다.
② 점유·임차 및 입주조건 — 핵심 확인 영역
임차인 신고 내역은 없으며 예상배당상 임차보증금 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가서에는 “공장으로 이용중”이라고 기재되어 있고 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 따라서 실제 점유자가 누구인지, 사업장 사용계약이나 임대차가 존재하는지, 점유자의 대항력 또는 기타 인수 문제가 있는지는 현장과 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
또한 이 물건은 일반 아파트나 주거용 오피스텔이 아닌 지식산업센터의 공장입니다. 매각물건명세서에는 정확한 입주조건을 별도로 확인하도록 기재되어 있습니다. 매수 목적에 맞는 업종의 입주 가능 여부와 해당 호실의 사용 적합성을 확인하지 않으면 낙찰 이후 이용이나 처분에 제약이 생길 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자의 함정
감정가 1,680,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 576,240,000원으로 내려왔습니다. 매수인 인수액을 0원으로 가정할 경우, 최저가에 낙찰받는 상황의 추정 실질취득액 역시 576,240,000원입니다. 취득 관련 세금, 명도비용, 관리비 등 별도 지출은 포함하지 않은 값입니다.
| 회차 구분 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 추정 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 576,240,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 403,368,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 282,357,600원 | 0원 |
4회·5회 유찰 가격은 추가 유찰이 발생하는 경우의 시나리오이며, 확정된 매각가격이나 향후 유찰 결과가 아닙니다.
추가 유찰 시 최저가격은 더 내려가지만, 가격이 낮아질수록 반드시 좋은 투자처가 되는 것은 아닙니다. 실제 매매 가능한 가격과 예상 임대·사용 수익, 공장 입주 적합성을 먼저 검증한 뒤 입찰 상한을 결정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 576,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,162,400원 |
| 1. 을구 1번 · 국민은행 근저당 | 1,680,000,000원 | 568,077,600원 |
| 2. 을구 2번 · 국민은행 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 · 국민은행 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 · 씨엔플러스 근저당 | 127,000,000원 | 0원 |
| 5. 중소벤처기업진흥공단 가압류 | 91,825,412원 | 0원 |
| 6. 근로복지공단 가압류 | 44,799,300원 | 0원 |
| 7. 경기신용보증재단 가압류 | 8,499,903원 | 0원 |
| 8. 하나카드 가압류 | 21,450,873원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 총액 | 2,153,575,488원 |
|---|---|
| 예상 채권배당액 | 568,077,600원 |
| 예상 미배당액 | 1,585,497,888원 |
| 집행비용(추정) | 8,162,400원 |
| 소유자 잔여액 | 0원 |
| 매수인 인수액 | 0원 (추정) |
최저매각가 기준 예상배당에서는 집행비용 8,162,400원을 공제한 568,077,600원이 선순위 근저당권에 배당되고, 나머지 담보채권과 가압류채권에는 배당이 이루어지지 않는 것으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아갈 잔여액도 없습니다.
총 미배당액 1,585,497,888원은 채권자들이 배당받지 못하는 추정 금액입니다. 이는 매수인이 같은 금액을 추가 부담한다는 뜻이 아닙니다. 다만 실제 배당은 채권액 확정, 근저당권 이전 및 대위변제, 공동담보, 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 양주시 광적면 가납리 소재 가납초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 공장, 주택, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지식산업센터로 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 20m, 북서측 약 7m 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 준공업지역의 공장용지이며 토지면적은 11,314.0㎡입니다. 개별공시지가는 554,100원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 성장관리권역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 배출시설설치제한지역 등의 제한이 있습니다. 실제 사업 및 시설 설치 가능 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 시설·설비와 유지관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 공장용 지식산업센터는 입주 가능한 업종과 실사용 수요에 따라 매수자 범위가 달라질 수 있습니다. 3회 유찰 이력만으로 환금성이 양호하거나 가격이 충분히 낮다고 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입주자격 확인. 지식산업센터(공장)에 적합한 업종과 매수자의 실제 입주 가능 여부를 관계기관 및 관리주체에 확인하세요. 매각물건명세서에서도 별도 확인을 요구하고 있습니다.
- 실제 점유자 확인. 공장으로 이용 중인 만큼 소유자 직접 사용인지, 제3자 임대 또는 다른 형태의 사용인지 현장을 통해 파악해야 합니다. 대항력 여부가 확인되지 않은 점유자의 권리는 별도로 검토하세요.
- 감정가와 시세 구분. 1,680,000,000원이라는 감정가가 현재 시장에서 실제 거래 가능한 가격을 의미하지는 않습니다. 동일 건물·유사 공장 호실의 최근 거래 및 매물 수준을 대조하세요.
- 입찰가격 설정. 최저매각가 576,240,000원을 출발점으로 실제 시세, 입주 적합성, 시설 상태, 추가 비용을 반영하여 별도의 입찰 상한을 설정하세요.
- 근저당권 승계. 신용보증기금의 113,186,566원 대위변제와 을구 2·3번 근저당권 이전, 공동담보 관계를 최신 등기부 및 채권계산서로 확인하세요.
- 가처분 확인. 씨엔플러스 근저당권에 관한 신용보증기금의 가처분과 말소등기청구권의 처리 상태를 원본으로 확인하세요.
- 조세·공과금. 국가·양주시·국민건강보험공단 관련 압류의 실제 체납액, 당해세 및 우선배당 여부를 확인하세요. 예상배당액은 확정 배당액이 아닙니다.
- 관리비 체납. 지식산업센터의 관리비, 공용부분 비용, 전기·수도 등 사용 관련 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 현장 상태. 내부 시설, 승강기, 주차장, 공장 설비와 실제 이용상태를 확인하고 필요한 정비비용을 따져보세요.
- 회차 변경 확인. 2026.11.05 매각기일의 진행 여부와 최저매각가 변경, 매각조건 및 특별매각조건 유무를 입찰 직전에 법원 공고로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 서류를 확인하고 권리변동 여부를 최종 점검하세요.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 반드시 싸다”
이 물건의 가장 강한 숫자는 34.3%입니다. 감정가 1,680,000,000원에서 최저매각가 576,240,000원까지 내려온 3회 유찰 물건이라는 점은 분명합니다. 또한 말소기준권리 이후의 담보권과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 중요한 질문은 여전히 남아 있습니다. 이 공장을 실제로 누가 사용하고 있는가? 매수자가 적법하게 입주하고 활용할 수 있는가? 현재 최저가격이 시장에서 거래 가능한 가격보다 충분히 낮은가? 이 세 가지를 확인하지 않으면 감정가 대비 큰 할인율은 투자 수익이나 안전성을 보장하지 않습니다.
권리관계에는 말소기준이 분명하다는 장점이 있지만, 대위변제·공동담보·가처분 이력이 있고, 임대관계와 지식산업센터 입주조건도 확인해야 합니다. 따라서 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유·이용·가격 검증은 아직 끝나지 않은 물건으로 판단합니다.
결론은 조건부 검토입니다. 현재 최저가격만 보고 서두르기보다는 실제 점유관계와 입주 가능 업종, 현장 상태 및 유사 물건의 거래가격을 검증한 뒤 응찰 여부와 입찰 상한을 결정하는 것이 적절합니다. 가격 하락폭보다 중요한 것은 실제로 사용할 수 있는 자산을 시장가치 이하에 취득하는지 여부입니다.
