의정부지방법원 2025타경72730. 양주시 광적면 가납리 양주테크노시티지식산업센터 3층 301호로, 감정평가상 공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준권리는 2012년 3월 8일 설정된 국민은행 근저당권 1,680,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 국민은행 근저당 2건, 씨엔플러스 근저당, 각종 가압류·압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
현재 최저매각가는 823,200,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 동일 건물이나 유사 공장에 관한 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태에서는 2회 유찰됐다는 사실과 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 이 사건은 권리보다 가격 검증과 점유 확인이 더 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72730 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광적면 가납리 428 양주테크노시티지식산업센터 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(공장) · 공장으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 6층 |
| 소유자 | 박승환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,680,000,000원 / 823,200,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 / 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2012년 3월 8일 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당 120,000,000원과 60,000,000원, 씨엔플러스 근저당 127,000,000원, 중소벤처기업진흥공단· 근로복지공단·경기신용보증재단·하나카드의 가압류 및 조세·공과금 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 회생절차는 2025년 6월 11일 폐지됐고 관련 보전처분과 회생절차개시 등기는 말소됐습니다.
② 가격 비교 — 감정가 49%는 시세 증거가 아니다
현재 최저가는 823,200,000원으로 감정가 1,680,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 숫자상 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일 건물·유사 공장의 최근 거래가격과 비교하지 않은 감정가 할인율은 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,680,000,000원 | 100% |
| 현재 최저가 | 823,200,000원 | 49% |
| 3회 유찰 시 | 576,240,000원 | 34.3% |
| 4회 유찰 시 | 403,368,000원 | 24.01% |
매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 실질취득액은 해당 회차의 매각가격과 같습니다. 그러나 실질취득액이 낮아지는 것과 시세보다 저렴해지는 것은 별개의 문제입니다. 공장 이용 집합건물의 개별 호실 가치는 층·접근성·하역 여건·전용면적·관리상태 등에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 응찰가는 동일 건물과 인근 공장 거래 또는 임대수익을 대조해 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 823,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,632,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 1,680,000,000원 | 812,568,000원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 국민은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 씨엔플러스 | 127,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 91,825,412원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 44,799,300원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경기신용보증재단 | 8,499,903원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나카드주식회사 | 21,450,873원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,153,575,488원 중 812,568,000원이 배당되고, 예상 미배당액은 1,341,007,488원입니다. 후순위 채권의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않는 것으로 계산됐습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 및 공동담보 배당관계는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가납초등학교 남동측 인근이며, 근린생활시설·공장·주택·임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·주차장·옥내소화전·화재탐지 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 약 20미터, 북서측 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 주차장시설이 구비돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역의 공장용지로, 토지면적은 11,314㎡이고 공시지가는 554,100원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 비행안전구역에 해당하거나 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 감정가 대비 49%만 보지 말고 동일 건물 301호와 유사 층·용도의 최근 매매가격을 확인하세요.
- 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 매각물건명세서, 사업자등록과 현장 점유자를 대조하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 매각대금에서 먼저 차감될 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 제1층 제133호와의 공동담보 관계 및 공동담보 물건의 경매·배당 진행 상황을 확인하세요.
- 채권 이전 확인. 국민은행 근저당의 신용보증기금 대위·이전 내용을 등기부와 채권계산서에서 대조하세요.
- 공장 이용 적합성. 준공업지역·배출시설 제한·비행안전구역 등 이용 목적과 관련된 규제를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 이후 제출 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2012년 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 최저가 823,200,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래가 확인되지 않고, 공장 이용 집합건물이며 이미 2회 유찰됐습니다.
또한 임대관계가 미상이고, 국세·지방세 압류 3건과 제1층 제133호를 포함한 공동담보 관계가 존재합니다. 따라서 결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이지만 가격과 점유는 보류입니다. 응찰 여부는 실질취득액 823,200,000원을 동일 건물·인근 공장 거래와 비교하고, 점유·조세·공동담보를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
