제주지방법원 2025타경2023. 서귀포시 안덕면 서광리 일대의 토지 및 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정가와 최저매각가는 813,248,680원이며 아직 유찰되지 않았습니다. 토지는 공부상 지목이 '전'인 부분이 포함되어 있고, 실제 이용현황은 과수원입니다. 건물은 창고·주택 및 주택으로 이용되는 부분이 함께 포함되어 있습니다.
이 사건은 일반적인 근저당권과 가압류의 소멸 여부만 확인하고 입찰하기에는 위험요소가 많습니다. 특히 목록 1·2에 대한 농지취득자격증명, 목록 1과 인접 353번지에 걸쳐 있는 분묘, 매각에서 제외되는 구조물, 점유자의 임대차 관계를 별도로 검토해야 합니다. 등기상으로도 2020년 채권최고액 변경 기록과 2022년 말소기준권리 산출 사이의 정합성을 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2023 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 352-1 |
| 물건종류 | 임야·토지 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 정보 | 토지 정보상 면적 1,096.0㎡ · 지목 전 · 현황 과수원(기호 1·2) |
| 건물 이용현황 | 기호 3: 창고 및 주택(현재 거주하지 않음) · 기호 5: 주택 |
| 소유자 | 고영숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 813,248,680원 / 813,248,680원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 제주안덕농업협동조합 / 493,108,314원 |
| 말소기준권리 산출 | 을구 11번 근저당권 · 안덕농업협동조합 · 2022.05.27 · 채권최고액 36,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 토지 공시지가 | 166,700원/㎡ |
| 등기부상 건물 표시 | 서귀포시 안덕면 서광리 347-1 · 도로명주소 서광서문로 8 |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당만 보고 판단하면 안 된다
제공된 말소기준권리 산출은 2022년 5월 27일 설정된 을구 11번 근저당권(안덕농업협동조합, 채권최고액 36,000,000원)을 기준으로 하고 있습니다. 이 권리 이후의 임의경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 산출되어 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력은 없지만 보증금과 명도는 확인 필요
현황조사상 오태선의 전입 및 점유가 확인됩니다. 전입일은 2023년 6월 13일로 산출된 말소기준권리인 2022년 5월 27일 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리분석 결과상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차 조건과 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오태선 | 미상 | 2023.06.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 시세 비교 없이 8.13억의 적정성을 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 813,248,680원입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건입니다. 다만 이 사건은 토지·과수원·건물 등이 함께 매각되는 복합 물건으로, 개별 토지나 건물의 단순 거래가격만으로 적정 낙찰가를 판단하기 어렵습니다.
동일한 토지·건물 구성의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가를 기준으로 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 농지취득자격증명, 분묘기지권, 매각 제외 구조물 및 선행 담보권의 존속 여부에 따라 실제 취득가치가 크게 달라질 수 있습니다.
④ 특별매각조건 — 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 반환 불가
이 사건에서 가장 직접적인 입찰 제한은 별지목록 1·2의 농지취득자격증명 제출 조건입니다. 해당 토지는 공부상 지목이 '전'이고 현황은 과수원으로 이용되고 있으며, 매각물건명세서에 농지취득자격증명을 제출해야 한다는 특별매각조건이 명시되어 있습니다.
매각물건명세서에는 농지법 개정에 따라 농지위원회 심의를 거쳐 발급 여부를 판단하는 경우 14일 이내에 발급하도록 되어 있다는 안내도 있습니다. 입찰 전에 해당 행정관서에 농지취득자격증명 신청이 가능하다고 명시되어 있으므로, 실제 발급 가능성과 심의 필요 여부를 사전에 확인하는 것이 우선입니다.
⑤ 분묘·제시외 물건 — 분묘기지권과 매각 제외 구조물 주의
| 구분 | 현황 | 매각 여부 및 유의사항 |
|---|---|---|
| 분묘 | 목록 1 및 353번지 양 지상에 분묘 1기 | 분묘기지권 성립 여부 불분명 |
| 기호 1·2 토지 | 공부상 지목 전 · 현황 과수원 | 농지취득자격증명 필요 · 감귤목 포함 평가 |
| 기호 2 지상 구조물 | 철파이프조 차광막지붕 단층 | 매각 제외 |
| 기호 3-1 | 제시외 건물 | 일괄매각에 포함 |
| 기호 3 건물 | 벽돌조 슬레이트 위 함석지붕 단층 | 창고 및 주택으로 이용 · 현재 미거주 |
| 기호 5 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 | 주택으로 이용 |
기호 1·2는 공부상 지목과 실제 이용현황이 다릅니다. 현황은 과수원이고 감귤목은 평가에 포함되어 있습니다. 반면 기호 2 지상의 철파이프조 차광막 구조물은 매각에서 제외됩니다. 낙찰 이후 해당 구조물의 소유·철거·사용 관계가 어떻게 정리될 수 있는지 확인해야 합니다.
기호 3 건물은 공부상 슬레이트지붕이지만 현황은 슬레이트 위 함석지붕이며, 공부상 용도는 창고이나 현황은 창고 및 주택입니다. 기호 5는 철근콘크리트구조 2층 주택으로 평가되어 있습니다. 각 건물의 실제 이용상태와 매각목록의 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 813,248,680원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 1.3% 추정) | - | 10,532,487원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 안덕농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 제주안덕농업협동조합 | 51,538,739원 | 51,538,739원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 715,177,454원 |
제공된 배당 산출표 기준입니다. 집행비용과 두 권리의 배당 후 잔여금은 715,177,454원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑦ 유찰 시나리오 — 최저가 변화와 배당 산출
| 회차 | 최저매각가 | 배당표상 미배당 | 소유자 잔여금 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 813,248,680원 | 0원 | 715,177,454원 |
| 1회 유찰 (80%) | 650,598,944원 | 0원 | 554,154,216원 |
| 2회 유찰 (64%) | 520,479,155원 | 0원 | 425,335,624원 |
현재 제공된 시나리오에서는 2회 유찰 가격에서도 근저당 및 가압류 채권의 미배당액이 0원으로 산출되어 있습니다. 다만 이 결과는 해당 배당표에 포함된 채권 범위에 한정됩니다. 신청채권 청구액 493,108,314원이 별도로 존재하고 신청채권 배당액이 0원으로 기재된 점, 선행 근저당 변경기록이 남아 있는 점을 고려하면 이 표만으로 실제 배당과 매수인 인수 부담을 확정할 수 없습니다.
⑧ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 안덕면 서광리 소재 서광초등학교 남측 인근입니다. 주변은 지방도 주변 주택지대로 단독주택과 과수원, 전 등이 혼재합니다.
- 교통. 인접 토지로 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 지형·도로. 토지 정보상 평지이며 사다리형입니다. 도로 접면은 세로 한 면(불)로 기재되어 있어 실제 진입로와 도로 경계, 통행 권원을 확인해야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 일부 자연취락지구에 해당합니다. 토지별 용도지역과 규제 적용 범위는 개별 목록으로 대조해야 합니다.
- 환경·행위 제한. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3·4등급, 건축계획심의대상구역 등이 기재되어 있습니다.
- 기반시설. 일부 목록은 하수처리구역에 해당하거나 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 개별 필지별 적용 여부와 건축 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 이용상태. 기호 1·2는 공부상 전이나 현황 과수원입니다. 감귤목은 평가에 포함되어 있습니다. 기호 3은 창고 및 주택으로 현재 거주하지 않고, 기호 5는 주택입니다.
- 건물 상태. 기호 3은 1997.12.30 사용승인된 벽돌조 단층 건물이며, 기호 5는 2020.03.26 사용승인된 철근콘크리트조 2층 건물입니다.
- 환금성. 토지·과수원·주택·창고가 결합된 일괄매각 물건으로 개별 자산의 활용 가능성과 규제 조건에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 환금성과 적정 매각가격은 별도 평가가 필요합니다.
⑨ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 사전 확인. 별지목록 1·2에 대해 입찰 전 관할 행정관서에서 발급 가능 여부와 심의 절차를 확인하세요. 매각허가기일까지 미제출하면 매수보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.
- 분묘 현장조사. 목록 1과 353번지에 걸쳐 있는 분묘 1기의 정확한 위치와 설치 경위, 분묘기지권 성립 여부를 조사하세요. 토지 이용에 미치는 영향을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 선행 근저당 원본 대조. 2017년 을구 10번과 2020년 10-2번 채권최고액 변경 기록의 말소 연계를 확인하세요. 2022년 11번을 말소기준으로 확정하기 전에 선행 권리의 존속 여부를 검토해야 합니다.
- 신청채권과 배당표 검증. 신청채권 청구액 493,108,314원과 배당 산출표상 채권 합계 87,538,739원의 차이, 신청채권 배당 0원으로 기재된 이유를 확인하세요.
- 점유·명도. 오태선의 점유부분, 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 종료 여부를 확인하세요. 대항력 없음과 명도 부담 없음은 같은 의미가 아닙니다.
- 매각 제외 구조물. 기호 2 지상의 철파이프조 차광막 구조물은 매각에서 제외됩니다. 소유관계와 사용·철거 가능성을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 기호 3-1 제시외 건물은 포함되지만 기호 2 지상 차광막 구조물은 제외됩니다. 목록별 매각 범위를 현장과 대조하세요.
- 토지이용 규제. 계획관리지역, 자연취락지구, 지하수자원보전구역, 경관·생태계보전지구 및 건축계획심의대상구역 등의 적용 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 토지대장, 건축물대장 및 농지취득자격증명 관련 관할 행정관서 확인을 거친 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “배당상 인수 0원”과 “안전한 취득”은 다르다
이 사건은 배당 산출표만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리 이후의 경매개시결정과 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이것만으로 입찰 안전성이 확보되는 것은 아닙니다.
가장 먼저 해결해야 할 것은 농지취득자격증명입니다. 제출하지 못하면 매수보증금 반환이 제한되는 특별매각조건이 있기 때문입니다. 그다음은 분묘 1기의 분묘기지권 성립 여부, 2017년 선행 근저당의 변경등기와 말소 연계, 신청채권 청구액과 배당표의 불일치입니다. 점유자 오태선의 보증금과 점유부분도 확인해야 합니다.
실거래 비교자료가 없어 813,248,680원이 적정한 가격인지도 판단하기 어렵습니다. 유찰 후 최저가가 내려가더라도 농취증 발급 불확실성이나 분묘·등기 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
