제주지방법원 2025타경2023. 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 347-5 소재 단독주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 도로명주소는 서광서문로 8이며, 소유자는 고상붕입니다. 건물은 주택과 창고 용도의 기존 건물 및 철근콘크리트구조 2층 주택으로 구성되어 있습니다. 감정평가서에는 일부 토지가 과수원으로 이용되는 점, 농지취득자격증명 필요성, 분묘 소재 사실 등이 함께 기재되어 있습니다.
등기상 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2020.04.06. 안덕농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당권과 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 선순위 근저당 채권최고액이 570,000,000원으로 감정가를 초과하고, 후순위 채권까지 합산한 채권액도 매각대금보다 큽니다. 이는 채권자의 배당 부족을 의미하는 것이지, 그 차액을 매수인이 자동으로 인수한다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2023 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 347-5 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광서문로 8 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 기호(3): 창고 및 주택(현재 거주하지 않음) · 기호(5): 주택 |
| 건물 구조 | 기호(3): 벽돌조 단층 · 기호(5): 철근콘크리트구조 2층 |
| 사용승인일 | 기호(3): 1997.12.30 · 기호(5): 2020.03.26 |
| 토지 현황 | 대 181.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 고상붕 (단독소유) |
| 감정가 | 298,836,800원 |
| 최저매각가 | 298,836,800원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 제주안덕농업협동조합(변경 전 안덕농업협동조합) |
| 청구금액 | 493,108,314원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인
말소기준권리는 2020.04.06. 접수된 안덕농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 570,000,000원이고, 공동담보목록 제2020-329호가 기재되어 있습니다. 이후 2022.05.27. 같은 금융기관 명의로 채권최고액 36,000,000원의 후순위 근저당권이 설정되었습니다. 해당 근저당권의 채무자는 고영숙이며, 공동담보목록 제2022-357호가 기재되어 있습니다.
2025년에는 제주안덕농업협동조합과 농업협동조합중앙회의 가압류가 순차적으로 등기되었고, 2025.12.05. 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 이러한 후순위 권리는 말소기준권리 이후에 발생했으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유 현황
현황조사 및 매각물건명세서에 오태선이 확인됩니다. 전입신고일은 2023.06.13.로, 말소기준권리인 2020.04.06. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항하는 선순위 임차인으로 보기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자, 구체적 점유 부분은 확인되지 않아 추가 조사가 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오태선 | 미상 | 2023.06.13 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 실제 전입자 1명. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 선순위 대항력 없음은 등기상 말소기준권리와 확인된 전입일의 선후관계에 따른 판단입니다.
② 가격 판단 — 최저가가 곧 적정가는 아니다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 298,836,800원입니다. 유찰 없이 진행되는 신건으로, 감정가의 100%에서 매각이 시작됩니다.
이 물건은 단독주택과 토지를 함께 매각하는 유형입니다. 건물의 구조와 사용승인 시기가 다르고, 토지 일부에는 과수원 이용현황과 농지취득자격증명 문제가 있습니다. 따라서 일반적인 주택 시세뿐 아니라 개별 토지의 이용가치·취득 가능성·건물 상태를 함께 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,836,800원 가정)
최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 공제한 매각대금은 대부분 선순위 근저당권자에게 배당됩니다. 후순위 근저당권과 가압류 채권에는 배당 재원이 남지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,983,715원 |
| 1. 근저당 · 안덕농업협동조합(을구 1번) | 570,000,000원 | 293,853,085원 |
| 2. 근저당 · 안덕농업협동조합(을구 2번) | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제주안덕농업협동조합 | 59,474,567원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 87,270,171원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 전체 채권액 | 752,744,738원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 | 293,853,085원 |
| 채권 미배당액 | 458,891,653원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
채권액은 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 확정 채권액과 다를 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순서와 금액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
회차별 매각가·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 298,836,800원 | 293,853,085원 | 458,891,653원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 239,069,440원 | 234,922,468원 | 517,822,270원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 191,255,552원 | 187,777,974원 | 564,966,764원 | 0원 |
시뮬레이션상 1회 유찰 시 최저매각가는 239,069,440원, 2회 유찰 시에는 191,255,552원으로 낮아집니다. 그만큼 채권자에게 돌아가는 배당액은 감소하고 미배당액이 늘어납니다.
다만 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 별개입니다. 세 시나리오 모두 예상 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 이것이 확인되지 않은 점유관계나 토지 관련 위험까지 해소된다는 의미는 아닙니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 소재 서광초등학교 남측 인근입니다. 지방도 주변에 단독주택, 과수원, 전 등이 혼재하여 주택지대를 형성하고 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 제반 교통사정을 무난한 수준으로 평가했습니다.
- 기존 건물. 기호(3)은 벽돌조 슬레이트위 함석지붕 단층 건물로, 창고 및 주택 용도로 이용되며 현재 거주하지 않는 것으로 조사되었습니다. 사용승인일은 1997.12.30.입니다.
- 주택 건물. 기호(5)는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 주택으로, 사용승인일은 2020.03.26.입니다. 기본 위생·급배수·유류보일러 난방설비 및 태양광·태양열설비가 기재되어 있습니다. 2층 발코니 확장과 옥상 설비는 평가에 포함되어 있습니다.
- 토지. 확인된 토지 현황은 지목 대, 면적 181.0㎡, 계획관리지역, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 187,400원/㎡입니다. 일괄매각 대상의 다른 토지와 개별 면적은 매각목록을 대조해야 합니다.
- 농지. 감정평가서상 기호(1)·(2)는 공부상 지목이 전이나 현황은 과수원입니다. 농지취득자격증명이 필요한 농지로 판단된다는 의견이 명시되어 있습니다. 입찰 전 해당 토지의 취득 요건을 반드시 확인해야 합니다.
- 분묘. 감정평가서에는 기호(1) 토지와 353번지 양 지상에 분묘 1기가 소재한다고 기재되어 있습니다. 분묘의 정확한 위치, 관리 상태, 권리관계 및 이장 가능성 등을 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역·자연취락지구를 비롯해 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전 관련 등급, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다. 일부 토지는 건축계획심의대상구역 및 하수처리구역에도 해당합니다.
- 환금성. 단독주택·토지 일괄매각으로, 일반적인 아파트처럼 동일 평형의 거래가격만으로 평가하기 어렵습니다. 농지 취득 제한, 분묘, 건물 상태 및 실제 토지 활용 가능성에 따라 매수 대상층이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2020.04.06. 안덕농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서와 대조하세요.
- 공동담보 관계 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2020-329호와 제2022-357호가 기재되어 있으므로 다른 담보물과의 관계 및 실제 채권 충당 내역을 확인하세요.
- 오태선의 임대차관계. 전입일은 말소기준권리보다 늦지만 보증금·확정일자·실제 점유 범위가 미상입니다. 현황조사와 전입세대확인, 임대차 관련 서류를 대조하고 명도 가능성을 검토하세요.
- 농지취득자격증명. 감정평가서상 기호(1)·(2)의 농지취득자격증명 필요 여부, 발급 가능성 및 매각조건을 관할 기관과 법원에 확인하세요.
- 분묘 현장 확인. 기호(1) 토지와 353번지 양 지상 분묘의 위치·관리 상태·분묘기지권 성립 가능성 등을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지의 전체 매각목록을 확인하고, 기호별 소재지·지목·면적·현황을 지적도 및 감정평가명세표와 대조하세요.
- 건물 현황. 기존 단층 건물과 2층 주택의 노후 상태를 살펴보고, 발코니 확장 부분 및 태양광·태양열설비의 실제 상태를 확인하세요.
- 토지 이용 제한. 계획관리지역과 자연취락지구뿐 아니라 경관·생태계·지하수 보전 관련 규제, 건축계획심의 및 하수처리구역 적용 여부를 개별 필지별로 검토하세요.
- 취득 총비용. 낙찰대금 외에 취득세, 등기비용, 명도비용, 건물 보수비용, 농지·분묘 관련 비용 등을 감안해 실제 자금계획을 세우세요.
- 시세 검증. 인근 토지 거래와 유사 단독주택의 최근 실거래를 조사하고, 건물별 상태와 토지 활용 가능성을 반영한 응찰 상한을 설정하세요.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 별지 매각목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 말소가 명확해도, 토지 위험은 남는다”
이 사건의 장점은 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 분명하다는 것입니다. 안덕농업협동조합의 2020년 근저당권이 말소기준이며, 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 신건 최저가를 기준으로 채권자에게 458,891,653원의 미배당이 발생하더라도, 이는 매수인의 자동 승계채무가 아닙니다.
하지만 이 물건을 단순한 권리 안전형 주택으로 평가해서는 안 됩니다. 오태선의 보증금·점유관계 미상, 농지취득자격증명 필요성, 분묘 소재, 토지 이용 규제와 일괄매각 범위가 모두 입찰 판단에 영향을 미칩니다. 특히 농지와 분묘는 등기상 담보권이 말소된다는 사실만으로 해결되지 않습니다.
현재 최저매각가 298,836,800원은 감정가와 같은 신건 가격입니다. 실거래 시세를 확인하지 않은 상태에서 가격상 이익을 기대하기는 어렵습니다. 유찰로 매각가가 내려가더라도 취득 요건과 활용상 제약이 해소되는 것은 아닙니다.
결론은 “권리 말소는 긍정적, 입찰 판단은 보류”입니다. 농지취득 가능 여부와 분묘 권리관계, 실제 점유상태를 확인하고, 일괄매각 토지·건물의 적정 시세를 검증한 뒤 응찰 여부와 가격을 결정하는 것이 합리적입니다.
