수원지방법원 2025타경57254. 경기도 화성시 영천동 더블유-스페이스 1층 112호가 경매에 나왔습니다. 물건의 용도는 근린시설이며, 감정평가서에는 공부상 소매점과 업무시설(사무소)이 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 11층 건물로, 대상 호수는 1층에 위치합니다.

등기 흐름은 비교적 명확합니다. 과거 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 2022년 12월 15일 신탁등기가 말소되면서 김미라 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 456,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 국세 관련 압류가 등기됐지만 이미 말소됐고, 2025년 9월 1일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자는 유에이치케이제육차유동화전문유한회사이며, 등기에는 국민은행이 양도인으로 표시되어 있습니다. 청구금액은 612,000,000원입니다. 다만 채권 양도에 따른 실제 배당권자와 배당액은 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당

말소기준권리는 2022년 12월 15일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 456,000,000원으로 최저매각가 431,000,000원을 초과합니다. 그러나 채권최고액이 매각대금을 초과한다고 해서 그 차액을 낙찰자가 자동으로 인수하는 것은 아닙니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이며, 배당 부족분은 별도의 채권관계로 남습니다.

② 임대차·점유 — 인수 0원과 공실은 다르다

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 공실이거나 임대차 부담이 없다고 확정할 수는 없습니다. 특히 본건은 근린시설이므로 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금과 점유 개시시점 등을 확인해야 합니다. 미확인 점유자가 존재한다면 대항력 여부는 가능·미상으로 보아야 하며, 현장조사 없이 대항력이 없다고 단정하기 어렵습니다.

③ 가격 판단 — 신건 431,000,000원의 적정성은 미확정

이번 매각은 0회 유찰된 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 431,000,000원입니다. 현재 배당 시나리오상 인수액이 없다는 가정에서는 실질취득액도 동일합니다.

다만 본건과 직접 비교할 수 있는 근린시설 실거래 평균이나 최근 거래가격이 확인되지 않습니다. 그러므로 감정가 대비 할인 여부만으로 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 상업용 부동산은 실제 임대료, 공실 가능성, 상권 수요와 매각 가능성까지 함께 평가해야 합니다.

유찰 시나리오는 제공된 회차별 계산값이며 실제 유찰이나 이후 매각조건 변경을 확정한 것이 아닙니다. 인수액은 현재 확인된 권리 기준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 431,000,000원 가정)

최저매각가 431,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 6,710,000원을 제외한 424,290,000원이 근저당권 배당 재원으로 계산됩니다. 채권최고액 456,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 31,710,000원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다.

다만 이 계산은 등기상 근저당 채권최고액을 기준으로 한 모의배당입니다. 신청채권자의 청구금액 612,000,000원과는 별개이며, 제공된 회차별 시나리오에는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있습니다. 따라서 국민은행과 채권양수인 사이의 실제 배당권 관계가 이 계산만으로 확정되는 것은 아닙니다. 실제 배당액은 채권신고, 승계관계와 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

예상배당은 집행비용 추정치를 적용한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 미배당액은 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 기흥동탄IC 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트단지 및 공원 등이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 본건 건물까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 동탄대로가 있습니다. GTX-A 동탄역은 원거리에 위치하는 것으로 평가되어 전반적인 교통상황은 무난한 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 11층 건물이며, 외벽은 석재타일 및 페어글라스 창호 등으로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생·급배수설비, 화재탐지설비와 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 도로 접근성. 건물 동측과 서측에 각각 폭 약 15m 내외의 도로가 접합니다. 차량 접근 여건은 확인되지만 실제 점포 전면 노출도와 보행 접근성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 준주거지역이며 지구단위계획구역(화성동탄(2))에 포함됩니다. 토지면적은 3,401.8㎡이고, 공시지가는 1,603,000원/㎡입니다. 지목은 공장용지이며 토지이용상황은 공업용으로 기재되어 있습니다.
• 규제. 벤처기업육성촉진지구·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다. 토지이용계획에는 외국인 등을 대상으로 특정 주거용도에 적용되는 토지거래계약 허가구역 기재도 있으므로, 실제 입찰자 및 매각대상에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서에는 제112호 외 다른 호수도 함께 언급되어 있어 실제 매각대상과 호수별 이용상태를 원본 목록으로 확인해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터와 근린생활시설이 혼재한 상업지역으로, 해당 호수의 실제 업종 수요·임대료·공실 상황이 매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 주변 환경이 양호하다는 감정평가만으로 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 확인. 더블유-스페이스 및 인근 유사 근린시설의 최근 실거래가격, 분양면적·전용면적, 층별 거래조건을 비교해 431,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 실제 임대수익. 현재 영업·임대 여부와 보증금, 월세, 관리비, 공실기간을 확인하세요. 감정가만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다.
• 상가임차인 대항력. 현황조사 및 매각물건명세서와 실제 점유 상태를 대조하고, 사업자등록·점유 개시일·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
• 신탁 이력. 케이비부동산신탁 명의의 과거 신탁등기와 말소 경위를 확인하고, 현재 소유권 및 매각대상 범위에 미해결 문제가 없는지 대조하세요.
• 근저당·채권양도. 국민은행 근저당의 공동담보 소멸 부기사항과 유에이치케이제육차유동화전문유한회사의 채권양도·승계관계를 확인하세요. 실제 배당권자와 배당채권액도 점검해야 합니다.
• 호수별 이용상태. 제112호의 공부상 용도와 현재 실제 사용상태를 확인하세요. 감정평가서의 소매점 및 사무소 기재가 어느 호수에 대응하는지 매각목록과 건축물대장을 대조해야 합니다.
• 점포 접근성. 1층이라는 조건 외에도 출입구 위치, 도로 노출, 간판 설치 여건, 주차 및 실제 보행 동선을 현장에서 점검하세요.
• 관리비·명도. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 확인하고, 실제 점유자가 있다면 인도·명도에 필요한 비용과 기간을 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 344,800,000원, 2회 유찰 시 275,840,000원으로 계산되어 있지만, 각 가격이 실거래 시세와 임대수익에 비해 적정한지는 별도로 판단하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 입찰 직전에 재확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸은 긍정적, 가격과 점유는 확인 필요”

이번 동탄 더블유-스페이스 112호의 등기상 권리구조는 비교적 분명합니다. 2022년 12월 15일 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기와 국세 압류등기는 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 실제 투자 위험이 낮다는 판단은 다릅니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고 실제 점유·임차인의 대항력도 확인되지 않았습니다. 근린시설의 시장가격을 판단할 비교 실거래 자료 역시 확정할 수 없습니다.

최저매각가 431,000,000원은 아직 감정가 그대로인 신건 가격입니다. 근저당의 예상 미배당액 31,710,000원은 낙찰자가 승계할 채무가 아니지만, 이를 이유로 가격이 저렴하다고 볼 수도 없습니다. 임대차와 현장상태가 확인되지 않은 상태에서는 실질취득비용도 달라질 수 있습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 말소기준권리에 따른 등기상 권리 정리는 긍정적이지만, 임대차·점유 미확인, 비교 시세 부족, 근린시설의 환금성 불확실성이 남아 있습니다. 권리 구조는 검토 가능, 가격과 점유는 확인 전까지 보류. 이 물건의 핵심은 최저가의 하락폭이 아니라 실제로 얼마의 임대수익을 얻을 수 있고, 얼마에 다시 매각할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.