수원지방법원 2025타경57254. 경기도 화성시 영천동에 위치한 더블유-스페이스 2층 208호가 경매에 나왔습니다. 이 물건은 아파트가 아닌 근린시설이며, 감정요항표에서는 공부상 소매점과 업무시설(사무소)이 함께 확인됩니다. 본건 208호는 감정평가 대상 중 업무시설(사무소)로 표시된 호실에 해당하는 것으로 보이므로, 정확한 호별 용도와 실제 사용 상태는 공부 및 현장에서 대조해야 합니다.

등기상 소유자는 김미라입니다. 2022년 12월 15일 신탁등기가 말소되면서 소유권이 이전됐고, 같은 날 국민은행 명의의 채권최고액 156,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 세무서 압류가 있었으나 2024년 6월 3일 말소됐으며, 2025년 9월 1일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

현재 등기상 권리 흐름만 보면 매수인에게 승계될 담보권은 확인되지 않습니다. 그러나 담보권 소멸과 부동산의 수익성은 전혀 다른 문제입니다. 근린시설은 임대수요·공실·관리비·호실 접근성에 따라 실제 가치가 달라질 수 있으므로, 권리분석 결과만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

핵심은 2022년 12월 15일 접수된 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리가 되며, 해당 근저당권과 후순위 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁등기와 세무서 압류는 이미 등기상 말소됐으므로, 매각으로 비로소 소멸하는 후순위 권리와 구분해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인된 임차인은 없지만 점유는 미상

현재 확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 이를 곧바로 공실 또는 임차인이 전혀 없는 상태로 확정해서는 안 됩니다.

실제 점유자가 있을 경우 점유 원인, 임대차계약 체결 여부, 사업자등록 및 인도 시점, 보증금과 확정일자 등을 확인해야 대항력과 배당·인수 가능성을 판단할 수 있습니다. 특히 근린시설은 주거용 부동산과 임대차 보호 요건이 다를 수 있어 실제 사용 형태도 중요합니다.

③ 가격 판단 — 시세가 확인되지 않은 신건

감정가와 최저매각가는 모두 151,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 경매가 시작됩니다.

그러나 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 실거래 가격을 확인할 수 없어, 이 최저가가 실제 매매시세보다 낮은지 높은지는 판정할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실은 가격 메리트의 근거가 아닙니다.

매수인 인수 예상액이 0원이므로, 최저가에 낙찰된다는 가정 아래 실질취득금액은 취득세·등기비용·명도비용 등을 제외하고 151,000,000원입니다. 이 금액을 실제 거래가격 및 임대수익과 비교해야 하지만, 현재는 비교 가능한 시세가 확인되지 않아 수익성 판단을 보류해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)

예상배당은 근저당 채권최고액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권잔액과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

최저가로 매각되면 집행비용 2,914,000원을 제외한 148,086,000원이 근저당 채권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 채권최고액 156,000,000원과 비교하면 7,914,000원이 부족합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

여기서 가장 중요한 구분은 채권자의 미배당과 매수인의 인수액은 다르다는 점입니다. 이 근저당권은 말소기준권리이므로 채권최고액 전액을 배당받지 못하더라도, 부족액을 낙찰자가 별도로 부담하는 구조로 보지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘어도 인수액은 0원

현재 회차에서는 근저당 미배당액이 7,914,000원입니다. 1회 유찰 시 37,691,200원, 2회 유찰 시 61,499,520원으로 증가합니다.

그렇다고 낙찰자의 부담액이 그만큼 증가하지는 않습니다. 세 회차 모두 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 확인된 권리관계에서는 낙찰가가 낮아지면 실질취득금액도 낮아지는 구조입니다.

다만 96,640,000원까지 내려간다고 해서 자동으로 저렴한 물건이 되는 것은 아닙니다. 실제 시장가격과 임대수익을 알 수 없으므로, 유찰에 따른 가격 하락 자체를 투자수익으로 계산해서는 안 됩니다. 제시한 회차는 가격 변화에 따른 가정이며 실제 유찰 여부나 후속 매각기일을 확정한 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 기흥동탄IC 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트단지 및 공원 등이 형성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 기재됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 동탄대로를 이용할 수 있으며, GTX-A 동탄역은 원거리에 위치합니다. 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 11층 건물입니다. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비가 설치되어 있습니다. 외벽은 석재타일 및 페어글라스 창호 등으로 마감되어 있습니다.
• 도로. 건물 동측과 서측으로 각각 폭 약 15m 내외의 도로에 접합니다. 대상 토지는 인접지 및 도로와 대체로 평탄한 형태로 평가됐습니다.
• 용도지역. 준주거지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역이며, 벤처기업육성촉진지구·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다. 개별 호실의 이용 가능 업종과 용도변경 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 전체 토지면적은 3,401.8㎡이며 공시지가는 1,603,000원/㎡입니다. 이 수치는 개별 208호의 대지권 면적이나 매매시세를 의미하지 않습니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 208호의 정확한 용도와 실내 상태는 원본 공부 및 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주변에 지식산업센터와 업무·근린생활시설이 함께 형성되어 있다는 입지 특성은 확인됩니다. 그러나 실제 매매 거래량과 임대수요가 확인되지 않아 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다. 공실과 임대료 수준에 따른 가치 변동을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인·점유 확인. 임차인 신고가 없더라도 실제 공실인지, 소유자가 사용하는지, 제삼자가 영업·점유 중인지 확인해야 합니다. 임대차가 확인되면 사업자등록·인도 시점, 보증금, 확정일자 및 대항력을 재검토하세요.
• 채권양도 및 배당관계. 신청채권자 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사와 국민은행 사이의 채권양도 관계, 청구금액 612,000,000원, 근저당 채권최고액 156,000,000원의 관계를 확인하세요. 실제 배당 수령권자와 배당요구 내역도 원본에서 대조해야 합니다.
• 호실 용도 확인. 208호의 건축물대장상 용도와 현재 이용상태를 확인하세요. 감정요항표에는 소매점과 업무시설(사무소)이 함께 기재되어 있어 호실별 구분이 중요합니다.
• 실거래 시세 조사. 동일 건물 및 인근 유사 근린시설의 실제 거래가격을 확인하고, 151,000,000원이 시장가격보다 낮은지 비교해야 합니다. 감정가만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 임대수익 검증. 실제 임대 가능한 보증금·월세, 주변 공실 현황, 관리비 및 유지비를 확인하세요. 예상 임대료만으로 수익률을 계산하지 말고 실현 가능한 임대조건을 기준으로 판단해야 합니다.
• 관리비 체납. 지식산업센터·업무시설·근린시설이 혼재하는 건물의 관리비 구조와 공용부분 체납 내역을 확인하세요. 낙찰 후 부담할 수 있는 비용은 취득가격과 별도로 검토해야 합니다.
• 현장 확인. 2층 208호의 출입 동선, 가시성, 간판 설치 가능성, 주차 여건, 실내 상태 및 실제 영업 여부를 확인하세요. 같은 건물에서도 호실 위치에 따라 이용가치가 달라질 수 있습니다.
• 인도·명도. 점유자가 확인되면 점유권원과 인도 가능성을 검토하고, 필요시 인도명령 또는 별도 명도 절차에 소요될 비용과 시간을 고려하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각공고를 다시 확인하세요. 특히 최종 권리변동과 실제 임대차관계가 중요합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 수익성 확보”

이 물건은 권리 구조가 비교적 명확합니다. 2022년 12월 15일 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁등기와 세무서 압류는 이미 말소됐습니다.

현재 확인된 임차인은 0명이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 신건 최저가 151,000,000원으로 매각되면 근저당 채권의 예상 미배당액은 7,914,000원이지만, 이는 매수인 인수채무로 계산되지 않습니다.

다만 실제 점유관계가 미상이고, 실거래 시세도 확인되지 않았다는 점이 판단의 한계입니다. 근린시설은 소유권을 취득하는 것만으로 투자성과가 보장되지 않습니다. 적정 임대료, 공실 가능성, 관리비 및 재매각 수요가 최종 수익성을 좌우합니다.

결론은 “등기상 권리는 양호, 가격과 점유는 확인 전까지 보류”입니다. 감정가 151,000,000원이 적정한지 검증하고, 실제 점유·임대차 상태 및 신청채권자의 배당관계를 확인한 뒤 입찰 여부와 응찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.