수원지방법원 2025타경58137. 화성시 청계동의 대규모 아파트 단지인 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지 1413동 22층 2203호입니다. 2015년 9월 25일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 아파트이며, 해당 건물은 지상 31층 규모입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 770,000,000원으로 한 차례도 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부를 보면 이 아파트의 소유자는 이현미와 정실근으로 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 2016년 2월 15일 거래가액 507,680,000원으로 소유권이전등기가 이루어졌으며, 같은 날 농협은행주식회사 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 정실근 지분을 대상으로 가압류와 강제경매가 반복됐고, 현재 진행 중인 사건 역시 정실근 지분에 대한 강제경매입니다.

따라서 이 사건에서 확인해야 할 것은 단순히 근저당권이 말소되는지가 아닙니다. 770,000,000원을 지불하고 취득하는 대상이 아파트 전체가 아니라 공유지분이라는 점, 기존 공유자와 향후 사용·관리·처분을 협의해야 한다는 점, 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있다는 점이 투자 판단의 중심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 공유지분이 핵심

말소기준권리는 2016년 2월 15일 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 506,400,000원이며, 채무자는 정실근입니다. 이후 설정됐다가 이미 말소된 에스비아이저축은행 근저당권과 과거 가압류들은 현재 존속하는 부담으로 계산하지 않습니다.

현재 남아 있는 후순위 권리 중 설재웅·허재원·최재혁의 강제경매개시결정과 장아영의 가압류는 말소기준권리 이후의 등기이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 김기현의 강제경매개시결정은 2025년 3월 4일 취하되어 이미 말소된 사건으로, 현재 진행 중인 경매와 구분해야 합니다.

② 공유지분·우선매수권 — 낙찰 가능성의 핵심 변수

매각물건명세서에는 공유자의 우선매수신고에 관하여 다음과 같은 조건이 기재되어 있습니다.

이는 외부 입찰자의 낙찰 확정 가능성에 직접적인 영향을 미치는 조건입니다. 외부 입찰자가 높은 가격을 써내더라도 적법한 공유자 우선매수권 행사가 이루어지면 공유자가 우선매수할 수 있습니다. 다만 공유자 우선매수권이 있다고 해서 외부인의 입찰 자체가 금지되는 것은 아닙니다.

우선매수권이 행사되지 않아 낙찰받더라도 새로운 공유관계가 형성됩니다. 낙찰자는 나머지 공유자의 지분을 취득한 것이 아니므로, 아파트 전체에 대한 배타적 점유나 처분이 자동으로 가능해지는 것은 아닙니다. 공유물 사용 협의, 지분 매각, 공유물분할 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

③ 점유·임차인 분석 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계 미상

현재 확인된 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 소유자 직접 거주나 완전한 공실을 단정할 수 없습니다.

특히 이 사건은 공유지분 경매입니다. 임차권이 없더라도 공유자 또는 실제 점유자의 사용관계에 따라 낙찰 후 점유 확보와 명도 절차에 제약이 생길 수 있습니다. 배당상 인수금액 0원과 자유로운 점유 확보는 별개의 문제입니다.

④ 가격 분석 — 770,000,000원이 저렴한지는 판단 보류

감정가는 770,000,000원이며, 현재 신건 최저매각가 역시 동일합니다. 다만 실거래 비교가 가능한 동일 평형의 최근 거래가격은 확인되지 않습니다. 분석 참고 면적은 113.72㎡이나 실제 거래면적과 일치하는지도 확인되지 않은 상태입니다.

더 중요한 점은 매수대상이 아파트 전체가 아니라 2분의 1 공유지분이라는 것입니다. 아파트 전체의 시세와 공유지분의 거래가치는 동일한 기준으로 볼 수 없습니다. 공유지분만 취득할 때 발생할 수 있는 사용·처분 제약과 유동성 위험을 고려해야 합니다.

단지의 과거 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있으나, 이 통계만으로 이번 공유지분 경매의 낙찰 가능성이나 적정 가격을 예측하기는 어렵습니다. 공유지분이라는 매각대상 자체가 일반적인 아파트 전체 매각과 다르기 때문입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 770,000,000원 가정)

신건 최저가 770,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용은 10,100,000원, 채권자에게 돌아가는 예상배당액은 759,900,000원입니다. 전체 배당대상 채권액 839,400,000원에 비해 79,500,000원이 부족합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 계산됩니다.

예상배당은 제공된 채권최고액·청구금액 및 추정 집행비용을 반영한 가상 계산입니다. 실제 배당은 확정채권액, 채권자별 배당순위, 조세채권, 배당요구, 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리관계는 별도 검토

현재 신건에서는 신청채권자 설재웅의 청구액 87,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 1회 유찰 시에도 설재웅의 예상배당액은 87,000,000원으로 전액 충족되지만, 2회 유찰 시나리오에서는 설재웅에게 배당되는 금액이 0원으로 계산됩니다.

이러한 변화는 채권자의 배당 회수 가능성을 보여줍니다. 다만 채권자의 미배당액이 늘어나는 것과 낙찰자의 인수액이 늘어나는 것은 다른 문제입니다. 제시된 모든 회차의 예상 매수인 인수금액은 0원으로 계산되어 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성청계초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 단지 규모. 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지는 총 1,817세대로, 2015년 9월 25일 사용승인된 단지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 31층 건물의 22층에 해당합니다. 난방·급배수·소화·화재탐지·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 서측 및 남동측에 광대로, 북서측에 중로 등의 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 화성동탄(2) 지구단위계획구역에 포함됩니다. 토지 형상은 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 3,500,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 규제. 성장관리권역, 택지개발지구 및 교육환경 보호구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 매각기일 기준 지정 연장 여부와 실제 적용 범위를 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 여부는 해당 없음으로 확인되며, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 대규모 아파트 단지라는 특성은 있으나 이번 매각대상은 2분의 1 공유지분입니다. 일반적인 완전소유 아파트와 동일한 매수층·거래 유동성을 기대하기 어렵고, 지분 자체의 처분 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각대상 확인. 정실근 지분 2분의 1만 매각되는 사건인지 매각물건명세서, 매각기일공고, 감정평가서 원본에서 최종 확인하세요. 특히 감정가 770,000,000원이 평가한 정확한 범위가 중요합니다.
• 공유자 우선매수권. 공유자 이현미의 우선매수 신고 여부와 행사 기회를 확인하세요. 적법한 우선매수권 행사는 외부 입찰자의 낙찰 가능성에 영향을 줍니다.
• 공유물 사용관계. 낙찰 후 공유자와의 협의 가능성, 실제 점유형태, 관리·처분 방법 및 공유물분할의 필요성을 검토하세요.
• 임차인·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 전입세대 관련 자료 및 실제 점유관계를 확인하세요. 신고 임차인이 없다는 이유만으로 인수위험이 완전히 없다고 판단해서는 안 됩니다.
• 시세 검증. 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래와 공유지분 자체의 적정가치를 구분하여 확인하세요. 일반 아파트 전체 시세의 단순 절반을 공유지분 가격으로 확정해서는 안 됩니다.
• 말소권리 대조. 농협은행 근저당권과 후순위 강제경매개시결정·가압류의 말소 관계를 최신 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
• 배당 가정 검증. 농협은행의 506,400,000원은 채권최고액이며, 실제 확정채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 조세채권 및 다른 우선배당 요소를 확인하세요.
• 과거 등기 이력. 이전에 설정된 다수의 가압류와 강제경매가 말소된 이력이 있습니다. 현존 권리와 이미 말소된 권리를 구분해 확인하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 부담 범위를 관리사무소에 확인하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건기록을 직접 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “권리 말소는 명확하지만, 지분 취득은 별개의 문제”

수원지방법원 2025타경58137은 일반적인 아파트 전체 매각과 구분해야 하는 사건입니다. 2016년 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당상 매수인 인수금액도 0원입니다. 그러나 실제로 취득하는 것은 정실근의 2분의 1 공유지분입니다.

매각물건명세서에 명시된 공유자의 1회 우선매수권은 외부 낙찰 가능성을 제약할 수 있으며, 낙찰 후에는 기존 공유자와 사용·관리·처분을 조율해야 하는 문제가 남습니다. 여기에 임대관계 미상과 지분 적정가격 검증의 어려움까지 겹칩니다.

현재 최저매각가 770,000,000원은 감정가의 100%입니다. 동일 면적의 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로 신건 가격이 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 유찰 이후 가격이 낮아지더라도 공유지분 취득에 따른 구조적 위험은 계속 검토해야 합니다.

종합 판단은 ‘등기상 말소 구조 양호, 공유지분·우선매수·점유·가격 위험으로 신중 검토’입니다. 일반적인 아파트 경매의 가격 할인 전략만으로 접근하기보다, 지분 가치와 공유관계 정리 가능성을 먼저 확인해야 할 물건입니다.