수원지방법원 2025타경58137. 경기도 화성시 석우동 31-7, 5층 508호에 대한 강제경매 사건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 7,300만원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 정실근으로, 2019년 3월 5일 매매를 원인으로 소유권을 취득했으며 등기부상 거래가액은 8,200만원입니다.

이 사건의 핵심은 2019년부터 대항력을 갖춘 임차인 허재원입니다. 임차보증금 8,700만원은 현재 최저가보다 1,400만원 높습니다. 전입·점유 및 확정일자는 모두 2019년 6월 14일이고, 임차권등기는 2023년 9월 6일 이루어졌습니다. 제공된 권리분석상 기준권리인 2025년 12월 19일 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 매수인 인수 문제가 발생합니다.

더욱 주의할 점은 임차인 허재원이 등기부상 강제경매개시결정의 채권자 허재원과 동일인이라는 것입니다. 관련 기록에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 제기되어 있습니다. 이것만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 임대차의 실체와 채권관계를 반드시 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 있는 임차권이 핵심

핵심은 임차권의 선후관계입니다. 허재원의 임대차는 계약일 2019년 6월 5일, 전입 및 점유개시일 2019년 6월 14일, 확정일자 2019년 6월 14일입니다. 임차권등기는 2023년 9월 6일 이루어졌습니다. 이 권리는 제공된 기준권리 산정일인 2025년 12월 19일보다 앞섭니다.

갑구 7번 장아영의 가압류는 2026년 3월 16일 접수된 후순위 권리입니다. 제공된 권리분석에서는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 과거 전세권 설정 내역은 이미 해지·말소된 상태이므로 현재 인수 대상과 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 8,700만원, 일부 인수

현재 배당구조에서는 임차인에게 보증금 전액이 지급되지 않습니다. 매각대금에서 집행비용을 먼저 공제하고 남은 금액을 우선변제권에 따라 배당하기 때문에, 보증금 중 부족분은 매수인이 인수하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 을구 5번 임차권등기의 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

③ 예상배당표 및 회차별 실질취득액

현재 매각가 73,000,000원을 기준으로 예상 배당을 계산하면 다음과 같습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정한 금액입니다.

허재원의 임차보증금과 갑구 6번 강제경매개시결정은 동일인 명의입니다. 배당채권 합계는 제공된 총채권액 159,000,000원(87,000,000원 + 72,000,000원)을 기준으로 하며, 동일한 87,000,000원을 별개의 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 실제 채권관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.

회차별 매수인 인수액과 실질취득액

④ 시세·입지·용도 및 물건 동일성 검토

현재 확인 가능한 정보만으로는 본건과 동일한 호수·동일한 용도의 실거래 가격을 비교할 수 없습니다. 따라서 시세 대비 저렴하거나 비싸다는 가격 판단은 유보해야 합니다. 이 사건은 시세 비교보다 먼저 실제 매각 대상의 주소·용도·감정평가 대상이 일치하는지 확인해야 합니다.

감정평가 요항표에 기재된 교통·주위환경·건물구조 등의 설명도 본건 주소 및 층·호수와 일치하는지 확인해야 합니다. 특히 청계동 소재 아파트의 설명을 석우동 근린시설의 입지 및 환금성 평가에 그대로 적용해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 실체 확인. 허재원의 87,000,000원 보증금 지급계좌, 이체내역, 임대차계약서 원본, 실제 점유 및 사용관계를 확인하세요. 임차권등기만으로 모든 사실관계가 자동 확정되는 것은 아닙니다.
• 임차인과 경매채권자 동일인 확인. 허재원이 임차인인 동시에 갑구 6번 강제경매개시결정의 채권자입니다. 가장임차인 의심 정황과 관계인 가능성을 검토하고, 임차보증금과 경매채권의 관계를 확인하세요.
• 인수금액 반영. 현재 매각가 가정에서 인수액은 15,714,000원입니다. 낙찰가만 예산에 넣지 말고 인수금 및 집행 관련 비용을 함께 반영하세요.
• 유찰 시나리오 재계산. 1회 유찰 시 인수액 30,051,200원, 2회 유찰 시 41,520,960원입니다. 최저가 하락분과 인수액 증가분을 반드시 함께 계산해야 합니다.
• 감정평가 대상 동일성. 사건상 석우동 5층 508호와 감정요항표의 청계동 아파트 22층 2203호 기재가 일치하지 않습니다. 원본 감정평가서와 집합건축물대장을 대조하세요.
• 경매절차 관계 확인. 현재 사건 2025타경58137과 등기부 갑구 6번에 기재된 2025타경59522의 관계 및 선행 경매의 진행 경위를 확인하세요.
• 후순위 권리 소멸 확인. 장아영의 72,000,000원 가압류가 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조하세요.
• 실제 용도 및 점유 확인. 근린시설인지 주거용인지, 실제 점유자와 임대차 관계가 어떤지 현장 확인이 필요합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분 부담, 당해세 및 기타 우선 배당 항목을 확인하세요. 예상배당액은 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 모두 확인한 후 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “최저가 7,300만원이 실제 취득가격은 아니다”

이 사건은 최저가만 보고 판단할 수 있는 단순한 신건이 아닙니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인 허재원의 보증금은 8,700만원이며, 현재 배당구조에서는 71,286,000원이 배당되고 15,714,000원이 매수인에게 인수됩니다.

따라서 현재 신건 기준 실질취득액은 88,714,000원입니다. 1회 유찰하면 인수액이 30,051,200원으로 늘고, 2회 유찰하면 41,520,960원으로 늘어납니다. 최저매각가 하락만으로 실질적인 취득원가가 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.

더 중요한 것은 임차인과 강제경매 채권자가 동일인이라는 점, 그리고 감정평가 요항표의 주소·용도·층·호수 기재가 사건 표시와 일치하지 않는다는 점입니다. 이 두 가지는 입찰가를 조정하는 수준의 문제가 아니라, 권리관계와 매각 대상 자체를 재확인해야 하는 사항입니다.