대전지방법원 2025타경713. 천안시 동남구 병천면 부경타운하우스2단지 204동 2층 207호입니다. 등기상 소유자는 김진숙이고, 2019.09.30. 거래가액 120,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 신한은행 근저당 115,200,000원이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.18. 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
과거 우리은행 근저당과 무궁화신탁 신탁등기는 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 매각으로 정리되는 신한은행 근저당 및 경매개시결정 외에 매수인이 인수하도록 명시된 권리는 해당사항이 없습니다. 법정지상권 역시 해당사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경713 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 204동 2층207호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 1개호 · 전용 39.982㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 207호 |
| 내부 이용 | 거실/방 · 방 · 주방/식당 · 욕실1 · 현관 · 발코니 |
| 소유자 | 김진숙 · 2019.09.30. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 202,108,707원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
핵심은 2019.09.30. 신한은행 근저당입니다. 채권최고액은 115,200,000원이고 채무자는 김진숙입니다. 이 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 확인된 전입은 모두 후순위
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박노진 | 207호 | 2025.04.11 | 2,000,000원 | 420,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유연일 | 308호 | 2020.09.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박노진은 207호에 2025.04.11. 전입했고 보증금 2,000,000원·월차임 420,000원으로 확인됩니다. 배당요구는 2025.12.17. 접수됐습니다. 전입일이 말소기준권리인 2019.09.30.보다 늦어 대항력은 없습니다. 유연일 역시 2020.09.01. 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력이 없으며, 보증금은 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
부경타운하우스2단지 전용 39.98㎡의 최근 거래는 하락 방향이 뚜렷합니다. 전체 12건 평균은 65,625,000원이지만, 가격 판단에서는 과거의 85,000,000원·90,000,000원 거래보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.98㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 39.98㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 39.98㎡ | 1 | 49,500,000원 |
| 2026.05 | 39.98㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.09 | 39.98㎡ | 2 | 63,000,000원 |
| 2025.08 | 39.98㎡ | 4 | 66,000,000원 |
| 2025.07 | 39.98㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 2025.06 | 39.98㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2025.06 | 39.98㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2023.10 | 39.98㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2023.08 | 39.98㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2022.05 | 39.98㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 53,916,666원 |
현재 최저가 50,470,000원은 최근 12개월 평균 53,916,666원의 93.6%입니다. 평균 기준으로는 낮지만, 최신 거래가 50,000,000원보다 470,000원 높습니다. 더 중요한 지표는 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -30.3%라는 점입니다. 과거 전체 평균 65,625,000원 대비 현재 최저가가 76.9%라는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하면 하락장을 과소평가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,308,460원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 115,200,000원 | 49,161,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신한은행 채권최고액 115,200,000원 중 49,161,540원이 배당되고, 미배당은 66,038,460원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 50,470,000원 | 49,161,540원 | 66,038,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 35,329,000원 | 34,293,078원 | 80,906,922원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 24,730,300원 | 23,885,155원 | 91,314,845원 | 0원 |
유찰이 이어지면 신한은행의 미배당액은 66,038,460원에서 80,906,922원, 91,314,845원으로 커집니다. 그러나 이 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수는 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가전1리 경로당 북측 인근 부경타운하우스2단지 내에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·농경지가 섞인 국도주변 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며 기본 위생·급배수·보일러 개별난방·가스공급설비가 있습니다.
- 도로. 서측 중로 아스콘 포장도로와 동측 세로 비포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, 영농여건불리농지 관련 제한이 확인됩니다.
- 단지. 부경타운하우스2단지 496세대, 사용승인일 2018.07.25.이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.1회입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 우선. 과거 전체 평균 65,625,000원보다 최근 12개월 평균 53,916,666원과 최신 거래 50,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -30.3%이므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 207호 점유 확인. 박노진은 2025.04.11. 전입으로 대항력은 없지만 실제 인도·명도 과정은 현장 확인이 필요합니다.
- 308호 조사 내역 구분. 유연일은 308호로 확인되며 보증금은 미상입니다. 관련 원본 서류에서 대상별 점유관계를 다시 대조하세요.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·임차인 최우선변제·관리비 등 실제 배당과 취득 후 비용에 영향을 줄 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 보수적으로
이 물건의 장점은 권리구조입니다. 2019.09.30. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입은 모두 그 이후입니다. 명시 인수권리도 없어서 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 가격은 다른 이야기입니다. 감정가 103,000,000원에서 2회 유찰돼 50,470,000원까지 내려왔어도, 최신 실거래 50,000,000원보다 높고 최근 거래 추세는 -30.3%입니다. 최근 12개월 평균 53,916,666원보다 낮다는 점만으로 가격 매력을 크게 평가하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로. 현재 회차의 핵심은 감정가 대비 할인율보다 최신 실거래와 하락 추세를 기준으로 응찰가를 판단하는 것입니다.
