대전지방법원 2025타경713. 천안시 동남구 병천면 가전리 부경타운하우스2단지 204동 3층308호, 전용 39.982㎡ 규모의 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 김진숙이고 2019.09.30 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 120,000,000원이었습니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 115,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 앞선 우리은행 근저당과 무궁화신탁 신탁등기는 이미 등기부상 말소됐으며, 신한은행 근저당과 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

가격은 권리보다 복잡합니다. 감정가 104,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 50,960,000원까지 내려왔지만, 최근 거래 흐름도 함께 내려왔습니다. 최근 12개월 평균은 53,916,666원이고 최신 거래는 2026.07의 50,000,000원입니다. 최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 추세가 -30.3%이므로, 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당 이후는 소멸

말소기준은 2019.09.30 을구 4번 신한은행 근저당권입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없는 것으로 명시돼 있습니다. 현재 회차 배당 추정에서 신한은행 근저당은 49,642,720원을 배당받고 65,557,280원이 미배당으로 남지만, 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음

두 사람 모두 전입일이 말소기준일 2019.09.30보다 늦습니다. 따라서 박노진과 유연일 모두 대항력은 없습니다. 박노진은 보증금 2,000,000원·월세 420,000원으로 2025.12.17 배당요구를 했고, 유연일은 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 다만 유연일 역시 전입 자체가 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 임대차보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 감정가 할인보다 하락 추세가 중요

부경타운하우스2단지 전용 39.98㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 65,625,000원이지만, 과거 90,000,000원 거래들이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 53,916,666원과 최신 거래 50,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.

현재 최저가 50,960,000원은 최근 12개월 평균의 94.5%입니다. 평균보다는 낮지만, 최신 2026.07 거래 50,000,000원보다 높습니다. 게다가 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -30.3%의 하락 추세입니다. 따라서 감정가 104,000,000원 대비 현재 가격이 크게 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트가 충분하다고 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)

현재 회차에서 신한은행 근저당의 미배당은 65,557,280원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 추정에 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가전1리 경로당 북측 인근 부경타운하우스2단지에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·농경지가 섞인 국도주변 농촌지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 거실·방·주방/식당·욕실1·현관·발코니 등을 갖춘 연립주택 1개호로 이용 중입니다.
• 도로. 서측은 중로의 아스콘 포장도로, 동측은 세로의 비포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, 영농여건불리농지 관련 제한이 기재돼 있습니다.
• 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 단지. 부경타운하우스2단지 496세대, 사용승인일은 2018.07.25입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 평균 65,625,000원보다 최근 12개월 평균 53,916,666원과 최신 거래 50,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -30.3%이므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
• 임차인 원문 대조. 박노진은 207호, 유연일은 308호로 기재돼 있으므로 매각대상 범위와 점유관계를 확인하세요.
• 최우선변제 확인. 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 배당요구 종기 관련 서류를 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가는 35,672,000원, 4회 유찰 시 24,970,400원으로 제시돼 있습니다. 회차별 가격과 최신 실거래를 다시 비교하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리보다 가격이 더 어렵다

이 물건의 등기상 권리는 비교적 단순합니다. 말소기준은 신한은행 근저당이고 두 임차인은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없으며, 매수인 인수도 0원입니다. 문제는 가격입니다. 감정가 104,000,000원에서 2회 유찰돼 50,960,000원까지 내려왔지만 최근 12개월 실거래 평균은 53,916,666원, 최신 거래는 50,000,000원이고 최근 시세 추세는 -30.3%입니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로. 현재 회차는 감정가 대비 할인보다 최신 실거래와 계속되는 하락 흐름을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.