수원지방법원 2025타경54116. 경기도 안산시 단원구 신길동 1229, 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨디-152호입니다. 사건 분류상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 감정평가서의 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 일반 주거용 부동산이 아니라 산업용 집합건물이라는 점을 먼저 고려해야 합니다.

등기상 소유자는 주식회사투라인입니다. 2023년 11월 30일 소유권을 취득하면서 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐고, 근저당권 채권최고액은 13억 2,000만원입니다. 이후 국세·지방세 압류와 우리금융캐피탈 가압류가 추가됐습니다. 현재 경매 신청채권자는 신한은행으로부터 채권을 양도받은 유에스제십사차유동화전문유한회사입니다.

권리의 기본 구조는 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸하는 형태입니다. 다만 이 사건은 임대관계 미상, 당해세 가능성, 공동담보의 범위, 산업단지 입주 및 사용 조건이라는 별도 확인사항이 있습니다. 등기상 소멸 구조가 단순하다는 이유만으로 입찰 위험까지 낮다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 기준, 후순위 권리는 매각 소멸 예정

2020년 신탁등기 및 신탁재산 귀속에 따른 소유권 변동이 있었으나, 신탁등기 2건은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 소유자인 주식회사투라인은 2023년 11월 30일 소유권을 취득했습니다.

말소기준권리는 같은 날 설정된 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,320,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 이후 설정된 우리금융캐피탈 가압류 80,668,503원, 국세·지방세 압류, 현재 경매개시결정도 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다.

종전 2024타경2251 임의경매개시결정은 2025년 8월 27일 취하되어 2025년 8월 28일 말소됐습니다. 이후 2025년 12월 23일 현재 사건인 2025타경54116의 경매개시결정이 새로 등기됐습니다.

신청채권자의 청구액은 1,126,986,211원이고, 등기상 근저당권자는 신한은행입니다. 채권 양도에 따른 신청채권자와 등기상 담보권자의 관계, 실제 채권잔액 및 배당요구액은 채권계산서와 배당요구 내역으로 확인해야 합니다. 채권최고액 13억 2,000만원을 실제 채무잔액과 동일하게 보아서는 안 됩니다.

② 임차·점유 및 가격 검토 — 인수 0원은 확정값이 아닙니다

따라서 현재 산정상 인수액 0원은 임차관계가 완전히 확인됐다는 의미가 아닙니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록, 확정일자, 임차권등기 여부를 확인해야 합니다. 특히 지식산업센터는 사업장 운영 및 임대 형태에 따라 점유관계가 일반 주거용 부동산과 다를 수 있습니다.

가격 측면에서도 신중해야 합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 553,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 2023년 11월 30일 소유권 이전 거래가액은 593,427,000원입니다. 다만 이는 과거 거래가격이므로 현재 시장가격이나 동일 호실의 최근 거래가격으로 간주할 수 없습니다.

특히 이 물건은 일반 주거용 부동산과 달리 공장·지식산업센터 용도입니다. 실제 사용 가능한 업종, 입주자격, 산업단지 관리규정, 임대수요와 공실 가능성을 확인해야 적정 취득가격과 환금성을 판단할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 553,000,000원 가정)

집행비용 7,930,000원을 차감한 뒤 신한은행 근저당권에 545,070,000원이 배당되는 것으로 계산했습니다. 우리금융캐피탈 가압류는 배당액이 0원입니다. 이 시뮬레이션은 채권최고액 기준이며 실제 채권잔액·세금 우선순위·배당요구 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당의 관계

이 표에서 중요한 점은 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 전혀 다른 개념이라는 것입니다. 근저당권과 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조라면, 배당받지 못한 채권액이 그대로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 단원구 신길동에 위치하며, 감정평가서상 안산역 남서측 인근입니다. 주변은 지식산업센터와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 인근에 안산역과 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능합니다. 다만 감정평가서의 교통 설명에는 지하철 노선이 4호선·수인분당선으로 기재된 부분과 1호선·수인분당선으로 기재된 부분이 서로 달라, 실제 노선과 이동시간은 별도 확인이 필요합니다.
• 도로. 건물 북동측으로 노폭 약 40m의 포장도로와 접하며, 차량 접근이 가능한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 구조·설비. 프리캐스트콘크리트구조·철근콘크리트구조의 13층 건물 중 1층입니다. 급배수·전기·위생·화재탐지·승강기·주차장 설비가 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)입니다. 일반공업지역 및 국가산업단지 내 산업시설구역과 관련된 입지이므로 업종별 입주 가능 여부, 임대 가능 조건, 관리규정 확인이 중요합니다.
• 토지 규제. 일반공업지역, 반월국가산업단지, 재생사업지구, 산업시설구역 등에 해당하며 대기관리권역·생활소음진동관리지역·가축사육제한구역 등 각종 제한이 기재되어 있습니다.
• 물건 상태. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 주거용 아파트와 달리 공장·지식산업센터 용도에 맞는 수요층과 입주자격이 중요합니다. 실제 임대료, 공실 여부, 업종 적합성 및 주변 유사 호실 거래가격을 확인해야 매각 가능성과 적정 취득가를 판단할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약서, 보증금, 사업자등록, 확정일자 및 임차권등기 여부를 확인하고 매각물건명세서와 현황조사서를 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당권의 공동담보 목록에 CD-144·145·146호가 기재되어 있고 145·146호 일부소멸 부기가 있습니다. CD-152호의 근저당 설정 및 잔존 공동담보 범위를 원본 등기부와 공동담보목록으로 확인하세요.
• 세금 체납 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세에 해당하면 예상배당액이 달라질 수 있습니다.
• 채권 양도 확인. 신청채권자 유에스제십사차유동화전문유한회사와 등기상 근저당권자 신한은행의 관계, 채권양도 및 실제 잔액, 배당요구 내역을 확인하세요.
• 산업단지 입주조건. 일반공업지역·국가산업단지 내 지식산업센터이므로 입주 가능한 업종, 사업자 요건, 임대 및 사용 제한, 관리규약을 확인해야 합니다.
• 실제 시장가격. 등기상 2023년 거래가액 593,427,000원만으로 현재 적정가를 결정하지 마세요. 동일 건물·유사 면적의 최근 거래와 임대수익, 공실률을 함께 비교해야 합니다.
• 관리비·시설 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담을 확인하고 전기·급배수·소방·승강기·주차장 등 실제 사용 상태를 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 내역을 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리”와 “안전한 투자”는 다릅니다

수원지방법원 2025타경54116은 2023년 11월 30일 설정된 신한은행 근저당권을 기준으로 권리관계를 정리할 수 있는 물건입니다. 이후 압류·가압류와 현 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건에는 세 가지 중요한 확인사항이 남아 있습니다. 첫째, 감정평가서상 임대관계가 미상이라는 점입니다. 둘째, 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있다는 점입니다. 셋째, 공동담보 목록과 일부소멸 부기를 포함한 근저당권의 실제 범위를 확인해야 한다는 점입니다.

여기에 공장·지식산업센터라는 용도 특성까지 고려하면, 주거용 부동산처럼 단순히 인수액이 없다는 이유만으로 입찰을 결정할 수 없습니다. 최저가 553,000,000원은 아직 신건 가격이고, 현재 시세를 검증할 비교 거래 근거도 부족합니다.

권리 소멸 구조는 확인 가능하지만, 점유·세금·공동담보·시장가격은 추가 검증이 필요합니다. 신건 가격에 대한 성급한 입찰보다 원본 서류와 현장 확인을 먼저 진행하는 것이 합리적입니다.