수원지방법원 2025타경54116. 경기도 안산시 단원구 신길동 1229, 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨디-144호에 관한 경매입니다. 사건상 용도 표기는 대지로 되어 있지만, 감정평가서상 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 일반적인 주거용 부동산과 달리 산업시설의 이용 가능 여부, 실제 점유 및 임대차, 거래 수요를 별도로 확인해야 하는 물건입니다.

등기상 현재 소유자는 주식회사투라인입니다. 2023년 11월 14일 매매로 취득했고, 2023년 11월 30일 신한은행이 채권최고액 13억 2,000만원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 국세·지방세 압류와 우리금융캐피탈 가압류가 추가됐습니다. 현재 경매 신청채권자는 신한은행에서 채권을 양도받은 유에스제십사차유동화전문 유한회사로 기재되어 있습니다.

권리관계만 보면 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가 대상이 실제 경매 매각대상과 일치하는지, 세금 압류 중 당해세가 있는지, 실제 임대차와 점유자가 있는지 확인하지 않고 인수액 0원만 믿고 입찰해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조

말소기준권리는 2023년 11월 30일 을구 1번 근저당권입니다. 설정자는 주식회사신한은행이고 채권최고액은 1,320,000,000원입니다. 이 금액은 실제 대출잔액과 동일한 개념이 아니라 등기상 채권최고액이므로, 실제 배당액을 확정하려면 채권잔액 확인이 필요합니다.

말소기준권리 이후에는 국세 압류, 우리금융캐피탈 가압류, 시흥시 압류, 현재 경매개시결정, 안산시 압류가 순서대로 등재되어 있습니다. 이들 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 우리금융캐피탈의 가압류 청구금액은 80,668,503원입니다.

특히 압류는 국세·지방세 관련 3건입니다. 국(시흥세무서장), 시흥시, 안산시(단원구청장)의 압류가 확인됩니다. 일반적인 후순위 압류와 별개로 당해세에 해당하는 세금이 있다면 배당순위가 달라져 근저당권자의 실제 배당액이 줄어들 수 있습니다. 압류등기만으로 세금의 종류와 금액, 당해세 여부를 확정할 수 없으므로 세금 체납 내역과 법정기일을 확인해야 합니다.

등기부상 2020년에 설정된 하나자산신탁 및 대신자산신탁 관련 신탁등기는 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 2024년 5월 7일 개시된 2024타경2251 임의경매는 2025년 8월 27일 취하되어 2025년 8월 28일 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 대상은 2025년 12월 23일 개시된 2025타경54116입니다.

근저당권의 공동담보 목록에는 CD-145호·CD-146호·CD-152호가 기재되어 있습니다. 이 중 CD-145호와 CD-146호에 대해서는 2025년 6월 27일 근저당권 공동담보 일부 소멸 부기가 확인됩니다. 해당 사건 물건인 CD-144호의 근저당권 자체가 소멸한 것은 아니므로 공동담보 범위와 현재 남은 담보관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

임차인 및 점유 문제도 별도 확인 대상입니다. 권리분석상 확인된 임차인 신고내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이 없다고 단정할 수는 없습니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입·사업자등록 관련 자료와 현장 점유상태를 대조해야 합니다.

② 가격 검토 — 최근 시세를 확인할 비교자료가 없다

이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 467,000,000원입니다. 등기부상 소유자 주식회사투라인은 2023년 11월 14일 매매로 취득했으며, 등기상 거래가액은 496,497,000원입니다.

감정가는 2023년 등기상 취득가의 약 94.1% 수준입니다. 하지만 이는 과거 한 차례의 취득 거래와 현재 감정가를 비교한 것일 뿐입니다. 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가, 거래 추세를 확인할 수 있는 비교 실거래 표본이 없어 현재 시세를 판단할 수 없습니다.

유찰 시 최저매각가격 시나리오는 다음과 같습니다. 이는 법원 최저매각가격의 회차별 계산일 뿐, 해당 가격이 적정 시세나 투자 적정가라는 의미는 아닙니다.

유찰될수록 채권자의 배당액은 줄고 미배당 채권은 증가합니다. 그렇다고 최저가가 내려간 만큼 매수인에게 자동으로 유리해지는 것은 아닙니다. 이 물건은 최근 실거래 비교와 매각대상 범위가 먼저 확정되어야 하므로, 유찰 횟수만을 기준으로 응찰가를 정하는 접근은 피해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 467,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.5% 추정치입니다. 근저당권은 등기상 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 신청채권자 청구액 1,126,986,211원은 신한은행에서 채권을 양도받은 현재 신청채권자의 청구액으로, 기존 근저당 채권과 별도 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 실제 배당은 채권잔액·당해세·집행비용·배당요구 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 단원구 신길동에 소재하며, 안산역 남서측 인근에 위치하는 리드스마트스퀘어 지식산업센터입니다. 주위는 지식산업센터와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통시됩니다.
• 교통. 감정평가서에는 안산역 및 시내버스정류장이 인근에 있고 차량 접근이 가능하다고 기재되어 있습니다. 다만 교통상황 설명에는 안산역 노선이 4호선·수인분당선으로 기재된 부분과 1호선·수인분당선으로 기재된 부분이 있어 노선 표기는 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 40미터의 포장도로와 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 차량 접근과 물류 이동에 필요한 실제 진입 동선 및 주차 이용조건은 현장 확인이 필요합니다.
• 건물·설비. 프리캐스트콘크리트구조 및 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 13층 건물입니다. 급배수·전기·위생·화재탐지·승강기·주차장 설비가 갖춰진 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지이용 규제. 도시지역·일반공업지역이며 반월국가산업단지 및 재생사업지구, 산업시설구역 등에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 사용하려는 업종과 시설이 산업단지 관련 규정에 적합한지 확인해야 합니다.
• 토지 특성. 공장용지, 공업용, 평지, 사다리형으로 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다. 다만 이 수치만으로 개별 집합건물 호실의 가격을 산정할 수는 없습니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되고, 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다. 다만 CD-144호와 CD-152호의 감정평가 범위 문제는 별도로 해소해야 합니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)으로 이용되는 물건입니다. 실제 수요자는 해당 산업시설을 사용할 수 있는 사업자 및 투자자 등으로 제한될 수 있으므로, 용도 적합성·공실 여부·임대 가능성·동일 건물 거래사례를 확인하지 않고 환금성을 높게 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각대상 호실 확정. 경매 주소는 CD-144호인데 감정평가서에는 CD-144호 외 1개호와 CD-152호가 함께 기재되어 있습니다. 감정가 467,000,000원이 어느 범위에 해당하는지 매각물건명세서·감정평가서·등기부·집합건축물대장을 대조하세요. 이 부분이 정리되지 않으면 입찰 판단을 보류하는 것이 안전합니다.
• 세금 압류 확인. 국(시흥세무서장), 시흥시, 안산시의 압류 3건에 대해 체납 세목과 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 당해세가 존재하면 근저당 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 채권양도 및 실제 채무액 확인. 말소기준 근저당 채권최고액은 1,320,000,000원이고 현재 신청채권자 청구액은 1,126,986,211원입니다. 양도 이후 실제 채권잔액, 이자, 배당요구 및 현재 채권자를 확인해야 합니다.
• 임대차·점유 조사. 확인된 임차인 신고내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 체납관리비 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 근저당 공동담보에는 CD-145호·CD-146호·CD-152호가 기재되어 있으며, CD-145호와 CD-146호는 2025.06.27 일부 소멸 부기가 있습니다. CD-144호에 설정된 근저당권의 현재 효력과 공동담보 잔존 범위를 원본으로 확인하세요.
• 산업시설 사용 가능 여부. 일반공업지역·반월국가산업단지·산업시설구역 등의 규제를 확인하고, 낙찰 후 운영할 업종과 시설 설치가 가능한지 관계기관에 문의하세요.
• 실제 거래가격 확인. 2023년 취득가 496,497,000원은 과거 단일 거래입니다. 최근 거래사례와 비교할 수 없으므로 동일 건물의 유사 호실 거래가격, 임대료, 공실률 등을 별도로 조사하세요.
• 이전 경매 이력 확인. 2024타경2251은 취하되어 말소된 사건이고 현재 사건은 2025타경54116입니다. 이전 경매의 취하 경위와 현재 채권자의 권리관계를 구분해서 확인하세요.
• 입찰자금 산정. 최저매각가 467,000,000원만이 아니라 취득세·등기비용·명도비용·관리비 및 실제 사업장 운영에 필요한 추가비용을 별도로 산정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서 및 세금 관련 자료를 직접 확인한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 입찰 안전”

이 물건의 권리구조는 말소기준 근저당 이후의 압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 형태입니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계만 놓고 보면 후순위 권리의 인수 부담은 크지 않은 구조입니다.

그러나 이 물건은 단순히 최저가만 보고 판단할 수 없습니다. 첫째, 경매 소재지는 CD-144호인데 감정평가서에는 CD-152호까지 함께 언급되어 있어 매각대상 범위가 명확해야 합니다. 둘째, 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 셋째, 임대관계는 미상이며, 실제 점유와 명도 부담도 확인해야 합니다.

가격 측면에서도 2023년 등기상 취득가 496,497,000원과 현재 감정가 467,000,000원을 비교할 수 있을 뿐, 최근 12개월 거래 평균이나 최신 거래가를 확인할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가 467,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 유찰 후 최저가가 내려가더라도 매각대상 범위와 실제 시세가 확인되지 않으면 가격 메리트가 생겼다고 단정할 수 없습니다.

최종 의견: 권리구조는 소멸형, 인수액은 0원 추정. 가격은 검증 보류, 대상범위·세금·임대차 확인이 우선인 C등급 물건입니다.