인천지방법원 2026타경502256. 인천 남동구 간석동 수피아타워 7층 701호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 비교 대상 실거래 면적은 66.56㎡이며, 건물은 2009.12.31 사용승인된 지상 12층 규모입니다.

소유자 이재희는 2024.03.13 소유권이전등기를 마쳤으며, 등기상 거래가액은 398,400,000원입니다. 같은 날 중앙농업협동조합이 채권최고액 564,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 신한카드의 가압류가 발생하고 2026.03.25 중앙농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

등기 권리의 선후관계만 보면 비교적 명확합니다. 문제는 등기부 밖에 있습니다. 유치권 안내문, 확인되지 않은 임대관계, 701호와 702호의 공동담보 관계를 분리해 조사해야 실제 입찰 위험을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 점유 문제는 별도

말소기준권리는 2024.03.13 중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 564,000,000원이고, 702호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 그 뒤에 설정된 신한카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 채권최고액 564,000,000원이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원이고, 매각대금으로 변제되지 못한 채권자의 미배당금도 일반적으로 낙찰자의 채무가 되지는 않습니다. 하지만 실제 점유관계와 유치권 성립 여부는 별개의 문제입니다.

② 점유·임차인 분석 — 실제 확인된 인원과 호실을 구분

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 관련 점유자는 총 4명(법인 포함)입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없으며, 모두 실제 점유관계 확인 대상입니다. 이 가운데 3명은 호실이 특정되지 않았고, 1명은 702호로 기재되어 있습니다.

대항력 판정은 기재된 전입일과 2024.03.13 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 임대차계약, 실제 점유 개시일 및 보증금 등은 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 낮은 가격이지만 비교 거래가 오래됐다

수피아타워 전용 66.56㎡에 대응하는 실거래 기록은 총 5건입니다. 전체 평균은 364,720,000원이고, 2024년 거래 4건의 평균은 398,400,000원입니다. 최저매각가 282,000,000원은 2024년 평균의 70.8%에 해당합니다.

기록상 최근 거래인 2024.05 거래가 398,400,000원을 기준으로 하면, 최저매각가가 상당히 낮아 보입니다. 2022.12 거래가 230,000,000원과 비교하면 이후 거래 수준은 73.2% 상승한 것으로 집계되어 있습니다.

그러나 이 실거래 기록의 최신 시점은 2024.05입니다. 매각기일인 2026.11.17의 시장가격을 직접 보여주는 거래는 아닙니다. 특히 2024년 거래 4건이 모두 동일한 금액이고, 동일 층·동일 금액의 기록도 반복되므로 개별 거래의 성격과 중복 여부를 원본에서 검토할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권은 702호와 공동담보로 기재되어 있어 실제 배당은 공동담보의 매각·배당 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 표의 미배당액은 매수인 인수금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 문제는 남는다

회차별 추정에서는 유찰될수록 채권자의 미배당액이 커집니다. 반면 매수인 인수 예상액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이는 현재 추정된 배당관계에 한정된 수치이며, 유치권 주장이나 확인되지 않은 임대차관계가 자동으로 해소된다는 뜻은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석오거리역 동측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 서측 인근에 간석오거리역이 있고 주변에 버스정류장이 소재합니다. 남서측으로 폭 약 36m 포장도로에 접하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2009.12.31 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물입니다. 기본 위생·급배수시설, 보일러 난방, 승강기, 주차설비, 천장형 에어컨 및 옥내소화전 등이 기재되어 있습니다.
• 시설 점검. 승강기 2대 중 1대와 주차설비의 정상 작동 여부는 확인하기 어렵다고 기재되어 있습니다. 이용 가능 여부와 수리 부담을 확인해야 합니다.
• 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 상대보호구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 실제 활용 목적에 맞는 용도상 제한을 검토해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 558.3㎡이며 공시지가는 2,938,000원/㎡입니다. 광대로 한 면에 접한 상업용 토지입니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 실제 오피스텔 이용과 사건상 근린시설 표기는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 비교 실거래는 5건이며 거래 시점별 가격 차이가 큽니다. 사건상 용도, 실제 사용상태, 유치권 및 점유 문제를 고려하면 2024년 거래 평균만으로 매각 가능 가격을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 성립 여부. 건물에 부착된 유치권 관련 인쇄물의 주장자, 채권 내용, 점유 범위와 701호 관련성을 직접 확인해야 합니다. 단순 안내문인지 법적으로 성립 가능한 유치권인지가 핵심입니다.
• 701호 실제 점유자. 이태환, CHOMSUPHAP CHATCHANOK, WONGKHAM WANSITHA의 실제 점유 호실, 계약관계 및 보증금을 확인해야 합니다.
• 702호 분리 판단. (주)제이비리치 대표 주성관의 선순위 전입은 702호에 관한 사항입니다. 701호의 인수보증금으로 더하지 말고 매각 범위와 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
• 임대차 원본 대조. 확정일자, 임대차계약서, 배당요구 여부 및 실제 점유 개시 경위를 확인해 표면적인 전입일 판정과 일치하는지 검토해야 합니다.
• 용도 확인. 근린시설로 표시된 물건이 오피스텔로 이용되는 사유와 건축물대장상 세부 용도를 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재확인. 2024년 거래가격 398,400,000원을 2026년 현재 시세로 사용하지 말고, 실제 매매 가능 가격과 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
• 공동담보 및 배당. 중앙농업협동조합 근저당권은 702호를 공동담보로 합니다. 공동담보의 경매 진행상황 및 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
• 설비·관리비. 승강기와 주차설비의 작동 여부, 시설 보수비용, 미납 공용관리비 및 점유자 명도에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
• 매각 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각 범위 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 확인되지 않은 권리”

수피아타워 701호는 숫자만 보면 관심을 끌 만한 물건입니다. 신건 최저가가 282,000,000원이고, 2024년 거래 평균은 398,400,000원입니다. 표면적으로는 과거 거래가격 대비 낮은 최저가입니다.

하지만 이 물건의 승부처는 단순한 가격 차이가 아닙니다. 유치권 관련 안내문, 불명확한 임대관계, 702호와의 공동담보, 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태의 차이가 함께 존재합니다. 이 중 유치권 주장과 실제 점유관계는 등기상 인수 예상액 0원만으로 안전하다고 결론 내릴 수 없는 부분입니다.

또한 가장 최근 확인되는 실거래가 2024.05 거래이므로, 최저가가 현재 시장가치보다 충분히 낮다는 사실도 입증되지 않았습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 유치권 성립 여부와 701호 점유관계, 실제 용도 및 현재 시세를 확인하기 전에는 가격만으로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 권리조사 선행, 현재 시세 검증, 이후 입찰가 결정이 이 물건의 핵심입니다.