인천지방법원 2026타경502256. 인천 남동구 간석동 수피아타워 7층 702호입니다. 사건 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가서상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 이 용도 차이는 입찰 전에 건축물대장과 실제 이용상태를 대조해야 할 부분입니다.

등기상 소유자는 이재희 씨입니다. 2024.02.16 매매 원인으로 398,400,000원에 취득했고, 2024.03.13 소유권이전과 같은 날 중앙농업협동조합의 채권최고액 564,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

현재 경매 신청채권자의 청구액은 470,000,000원입니다. 등기상 근저당 채권최고액과 경매 신청 청구액은 서로 다른 금액이며, 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액을 기준으로 계산돼 있습니다. 등기상 압류는 확인되지 않지만, 말소기준권리보다 앞선 점유자의 임대차관계가 확인되지 않은 점이 이 사건의 가장 중요한 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 가능 점유자는 별도다

등기상 말소기준권리는 2024.03.13 설정된 중앙농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 564,000,000원입니다. 이 근저당 이후 발생한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

등기상 압류는 확인되지 않으며, 근저당권 설정 후 추가적인 압류나 가압류가 여러 건 붙은 복잡한 권리 구조는 아닙니다. 다만 말소기준권리보다 앞선 임차인 또는 점유자의 권리는 근저당과 별도로 검토해야 합니다.

현황조사상 점유·전입 기재자

현황조사상 기재된 점유·전입 내역입니다. 실제 임차관계, 현재 점유 여부와 각 점유자의 계약관계는 별도로 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 우선변제 및 최우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.

나머지 세 점유기재자의 전입일은 말소기준 근저당 설정일 이후이므로 조사자료상 대항력은 없습니다. 다만 대항력이 없다는 것과 실제 점유가 없다는 것은 다릅니다. 현재 점유 여부, 임대차계약, 퇴거 여부와 명도 부담은 따로 확인해야 합니다.

참고로 근저당 원문에는 공동담보 목적물로 수피아타워 701호가 기재돼 있습니다. 702호와 701호의 공동담보 관계 및 관련 등기 변경사항도 원본 등기에서 대조할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 2024년 거래와는 가격 차이가 크지만 현재 시세는 별도 확인

거래비교 대상은 수피아타워, 면적 66.56㎡입니다. 제공된 비교거래는 총 5건이며, 2024년 거래 4건은 모두 398,400,000원으로 집계돼 있습니다.

가격을 비교할 때 전체 평균 364,720,000원보다 2024년 거래 4건의 평균과 최신 거래인 398,400,000원을 우선 참고할 필요가 있습니다. 최저가 282,000,000원은 이 금액의 70.8%로, 차이는 116,400,000원입니다.

다만 여기서 중요한 한계가 있습니다. 가장 최근 거래가 2024.05입니다. 2026년 매각기일을 기준으로 보면 상당히 오래된 비교자료입니다. 따라서 70.8%라는 비율은 과거 거래와 현재 경매 최저가 사이의 가격 차이를 보여주는 수치이지, 현재 시장에서 실제로 29.2% 저렴하게 취득할 수 있다는 보장은 아닙니다.

추세 비교 지표는 73.2%로 양수입니다. 비교표본상 2024년 거래가격이 2022.12 거래가격보다 높게 형성된 흐름을 보여주지만, 이 역시 현재 시장의 상승 또는 하락을 확정하는 근거로 사용해서는 안 됩니다. 제공된 거래표본에는 2024.05 이후 거래가 나타나지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)

신건 최저가 2억 8,200만원을 기준으로 집행비용 4,748,000원을 공제하면 중앙농업협동조합 근저당에 배당되는 금액은 277,252,000원입니다. 채권최고액 기준으로 286,748,000원이 미배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

경매신청 채권자의 청구액은 470,000,000원이며, 위 배당표의 564,000,000원은 등기상 근저당 채권최고액입니다. 두 금액은 별개이며 합산해서 채권액으로 계산하면 안 됩니다.

배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 표시돼 있습니다. 그러나 이는 배당표 계산상 수치입니다. 선순위 가능 점유자의 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않은 상태이므로, 실제 인수금액도 0원이라고 확정할 수 없습니다. 임차인 관련 배당 및 최우선변제 여부 역시 확인이 필요합니다.

유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다

* 시나리오의 매수인 인수액 0원은 제공된 배당 계산상 수치입니다. 702호 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실제 인수 위험은 반영·확정되지 않았습니다.

④ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동, 간석오거리역 동측 인근입니다. 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 서측 인근에 간석오거리역이 소재하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측으로 노폭 약 36미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 용도. 사건의 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가서의 이용상태는 오피스텔입니다. 건축물대장상 용도, 실제 이용상태, 임대차계약의 용도를 대조해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 12층, 사용승인일 2009.12.31입니다. 기본적인 위생·급배수시설과 난방설비, 승강기, 주차설비, 천장형 에어컨 등이 기재돼 있습니다.
• 설비 위험. 승강기 2대 중 1대와 주차설비의 정상 가동 여부는 확인이 곤란한 것으로 평가됐습니다. 실제 운영상태와 유지보수 여부를 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 해당합니다. 토지 자료상 대지 면적은 558.3㎡, 공시지가는 2,938,000원/㎡입니다. 과밀억제권역과 상대보호구역 등 관련 제한도 확인 대상입니다.
• 건축물 현황. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재돼 있고 공부와의 차이도 해당사항 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 내부 실사 자체가 이뤄지지 않은 점과는 구분해야 합니다.
• 환금성. 거래비교 표본은 5건이며 최신 거래는 2024.05입니다. 2025~2026년의 최신 거래를 확인할 수 없어 현재 환금성과 적정 시세를 과거 표본만으로 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 702호 선순위 가능 점유자부터 확인. (주)제이비리치 대표 주성관의 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 실제 점유 개시일, 전입 또는 사업자등록, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 말소기준권리보다 빠른 점유·전입 기재가 핵심입니다.
• 실질취득가 재계산. 대항력이 실제로 인정되는 경우 보증금과 배당 여부에 따라 매수인 인수액이 발생할 수 있습니다. 보증금이 낙찰가를 초과한다면 낙찰가만으로 투자비용을 판단하지 마세요.
• 나머지 점유자 확인. 이태환, CHOMSUPHAP CHATCHANOK, WONGKHAM WANSITHA의 실제 점유 여부, 계약관계, 퇴거 여부를 확인하세요. 대항력이 없다는 조사결과만으로 명도 문제가 없다고 판단해서는 안 됩니다.
• 유치권 확인. 건물 1층 공동출입구 및 2층~5층에 부착된 유치권 관련 안내문의 주장자와 채권, 점유 및 성립요건을 확인하세요. 702호에 미치는 영향과 관련 증빙을 확인하기 전에는 위험을 제거했다고 볼 수 없습니다.
• 내부 현장조사. 폐문·부재로 확인되지 않은 702호 내부를 확인하세요. 다락 구조, 내부 마감, 에어컨·보일러·주방설비 설치 여부를 감정평가 내용과 대조해야 합니다.
• 공용설비 확인. 승강기 2대 중 1대와 주차설비의 정상 가동 여부가 확인되지 않았으므로 관리주체를 통해 실제 운영상태를 확인하세요.
• 용도 대조. 사건 용도 표시인 근린시설과 감정평가상 이용상태인 오피스텔의 차이를 건축물대장, 실제 사용현황, 임대차관계와 함께 확인하세요.
• 최신 시세 재확인. 398,400,000원이라는 비교가격은 2024년 거래자료입니다. 현재 시점의 거래가격과 임대수요를 별도로 확인하고 과거 거래가격을 현재 시세로 간주하지 마세요.
• 공동담보 확인. 등기 원문에 기재된 수피아타워 701호 공동담보 관계와 관련 등기사항을 원본으로 대조하세요.
• 배당·세금·관리비. 당해세, 임차인 최우선변제, 체납 관리비 등 배당 시뮬레이션에서 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 증빙을 직접 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “과거 시세보다 낮다”와 “실제로 싸게 산다”는 다르다

이 물건은 등기상 권리구조만 보면 단순한 편입니다. 말소기준권리는 2024.03.13 중앙농업협동조합의 근저당이고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 복잡한 압류·가압류가 여러 건 중첩된 사건도 아닙니다.

하지만 권리가 단순하다는 것과 인수 위험이 없다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 2023.08.23 전입한 702호 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 실제 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가도 확정할 수 없습니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저가 2억 8,200만원은 2024년 비교거래 3억 9,840만원의 70.8%입니다. 과거 거래가격과의 차이는 분명하지만 최신 거래 자체가 2024.05이므로 현재 시세보다 저렴하다고 확정할 수는 없습니다.

더구나 건물에 유치권 관련 안내문이 부착돼 있고, 702호 내부도 직접 확인되지 않았습니다. 임차관계, 유치권, 내부상태라는 세 가지 변수를 확인하지 않은 채 가격만 보고 입찰하기에는 부담이 큽니다.