의정부지방법원 2025타경72886. 양주시 옥정동 1016-8 소재 물건으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가 이용상태는 공히 단독주택입니다. 감정가는 1,201,739,100원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 588,852,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2023.01.13 설정된 도림신용협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당입니다. 이후 최성수의 120,000,000원 근저당, 임의경매개시결정, 양주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심 변수는 임차인 김주복입니다. 전입신고는 2024.12.24로 말소기준일인 2023.01.13보다 늦어 대항력은 없습니다. 2025.09.19 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조는 아니며 배당표 역시 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 보증금 자체가 미상이므로 입찰 전 매각물건명세서의 보완 내용을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72886 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 1016-8 · 경기도 양주시 옥정동로9가길 105-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 공히 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사리버바움 |
| 감정가 / 최저가 | 1,201,739,100원 / 588,852,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 718,929,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 간이 수영장 포함 · 재매각(매수신청보증금 20%) |
| 토지 | 318.3㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 정방형 · 소로한면 · 공시지가 730,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부상 2023.01.13 도림신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 2025.05.23 최성수 명의 120,000,000원 근저당, 2025.08.04 임의경매개시결정, 2025.10.17 양주시 압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주복 | 2024.12.24 | 미상 | 미상 | 2025.09.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
김주복의 전입일은 2024.12.24로 말소기준권리인 2023.01.13보다 늦습니다. 따라서 전입 순서만 놓고 보면 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하는 임차인으로 판단되지 않습니다. 2025.09.19 배당요구는 접수돼 있으나 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 감정가 49%
감정가 1,201,739,100원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 588,852,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 자료는 없어 현재 최저가를 곧바로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 단독주택 이용상태와 토지를 함께 보는 물건이어서 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 588,852,000원 | 49% | 580,563,480원 | 139,436,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 412,196,400원 | 34% | 405,674,436원 | 314,325,564원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 288,537,480원 | 24% | 283,697,955원 | 436,302,045원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 계산상 그 부족분이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 즉 채권 미배당과 매수인 인수는 별개입니다. 현재 회차에서도 채권 미배당은 139,436,520원이지만 매수인 인수는 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 588,852,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,288,520원 |
| 2. 근저당 · 도림신용협동조합 | 600,000,000원 | 580,563,480원 |
| 3. 근저당 · 최성수 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각대금 588,852,000원에서 집행비용 8,288,520원을 제외한 580,563,480원이 도림신용협동조합 근저당에 배당되는 계산입니다. 총 채권액 720,000,000원 중 139,436,520원이 미배당되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 양주시 옥정동 소재 천보교 남동측 인근이며, 부근은 단독주택과 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 무난한 상태입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공히 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 기호 2), 3)은 2023.07.24, 기호 5), 6)은 2023.01.02 사용승인된 일반목구조 일반목구조지붕 2층 건입니다.
- 설비. 난방설비와 위생설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 318.3㎡, 지목 대, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 730,400원/㎡입니다.
- 규제. 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 성장관리권역, 택지개발지구, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 20%로 기재돼 있으므로 일반적인 회차와 다르게 준비해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 김주복은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 간이 수영장이 포함된다고 기재돼 있습니다. 현황과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 도림신용협동조합 근저당은 토지와 다른 건물 등이 공동담보로 기재돼 있으므로 등기 원문과 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 현장 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 입찰 당일 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확인해야 할 것은 권리와 현황
현재 최저매각가는 588,852,000원으로 감정가 1,201,739,100원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만 실거래 시세 자료가 없어 이를 그대로 시세 할인으로 해석할 수는 없습니다. 권리 측면에서는 2023.01.13 도림신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 김주복의 전입도 그보다 늦어 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 김주복의 보증금·확정일자가 미상이고, 사건은 재매각·매수신청보증금 20% 조건이며 일괄매각과 제시외 간이 수영장 포함 조건도 있습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수는 0원이지만, 임차·매각범위·가격을 원본으로 마감해야 하는 사건”으로 보는 것이 적절합니다.
