수원지방법원 2025타경895. 경기도 평택시 세교동 평택일반산업단지 내 지제센트럴타워 3층 317호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)으로 확인됩니다. 일반적인 아파트나 주거용 오피스텔처럼 접근할 물건은 아닙니다.

등기상 소유자는 케이비부동산신탁주식회사입니다. 2024년 6월 4일 신탁재산처분에 의한 신탁등기가 접수되었고, 2025년 7월 2일에는 신탁주의사항이 부기되어 있습니다. 이후 2025년 10월 24일 채권자 변승필의 강제경매개시결정이 등기되었습니다.

핵심은 신탁등기가 선행한다는 점입니다. 등기상 근저당권과 압류·가압류는 확인되지 않지만, 이것이 곧 매수인의 권리관계가 완전히 안전하다는 뜻은 아닙니다. 특히 신탁원부 제2024-1569호와 대지권 목적 토지의 별도등기를 함께 확인해야 합니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 7억 2,400만원이 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 판단할 근거가 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신탁등기가 핵심이다

이 사건의 등기 흐름은 신탁등기 → 신탁주의사항 부기 → 강제경매개시결정 순서입니다. 제공된 권리분석상 기준권리는 갑구 2번 강제경매개시결정(2025.10.24.)으로 판정되어 있습니다.

갑구 1-1번 신탁주의사항은 이 부동산에 관하여 임대차 등 법률행위를 하는 경우 등기사항증명서뿐 아니라 등기기록의 일부인 신탁원부를 통해 신탁 목적과 수익자, 관리·처분에 관한 조항 등을 확인할 필요가 있다는 취지입니다.

강제경매개시결정은 제공된 권리분석에서 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 이 판정만으로 선행 신탁등기나 대지권 목적 토지의 별도등기까지 당연히 소멸한다고 결론 내릴 수는 없습니다. 신탁원부와 토지 등기 원본을 대조하는 작업이 입찰 전 필수입니다.

② 임차인·점유 관계 — 임대관계 미상

이 물건은 지식산업센터 내 공장 용도의 집합건물입니다. 내부에 사업자가 입주해 있는지, 임대차계약이 존재하는지, 사업자등록 및 실제 점유 시점이 언제인지 확인해야 합니다.

현재 임차인 인수액은 0원으로 산출되어 있지만, 이는 제공된 배당 시뮬레이션에서 확인된 채권을 기준으로 한 수치입니다. 임대차관계와 실제 점유가 확인되지 않은 상태에서 매수인 인수 위험이 완전히 없다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 저렴하다고 할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 724,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건 상태입니다.

다만 이 물건은 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 비교 가능한 실거래 가격을 기준으로 한 시세 판단이 이루어져 있지 않습니다. 따라서 감정가 7억 2,400만원이 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지, 적정한지 판단할 수 없습니다.

특히 지식산업센터는 실제 사업장으로 사용할 수 있는지, 입주 업종 및 관리규약에 적합한지, 임대수요가 있는지에 따라 매수 판단이 달라질 수 있습니다. 거래사례와 임대현황을 확인하기 전에는 가격 메리트에 가점을 부여하지 않는 것이 타당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 724,000,000원 가정)

현재 신건 매각가 724,000,000원 가정 시 집행비용 9,640,000원과 신청채권자 청구액 540,633,001원을 배당하고, 잔여 173,726,999원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 2회 유찰부터 채권 부족 발생

이 사건의 유찰 시나리오를 보면 1회 유찰까지는 신청채권자의 청구액이 전액 배당되는 것으로 산출되어 있습니다. 반면 2회 유찰로 매각가가 4억 6,336만원까지 내려가면 신청채권 전액을 충족하지 못합니다.

* 매수인 인수 0원은 현재 제공된 배당 시뮬레이션상 수치입니다. 임대관계 미상, 신탁원부 및 대지권 목적 토지의 별도등기 확인 전에는 최종 인수액으로 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·건물 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 세교동 평택일반산업단지 내에 위치합니다. 주변은 제조시설 등이 밀집한 산업지역으로, 일반 주거지역과는 수요 특성이 다릅니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 건물 부지는 동측 및 북측으로 도로에 각각 접하고 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕입니다. 외벽은 강화유리 마감과 일부 타일붙임, 창호는 새시창 등으로 구성되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재 관련 설비 등이 설치되어 있는 것으로 평가되어 있습니다.
• 용도지역. 일반공업지역 및 지구단위계획구역입니다. 지방산업단지와 재생사업지구에 포함되어 있으며, 대로3류 및 소로1류에 접합니다.
• 토지 이용. 대체로 사다리형 평지이며 공장용지로 이용되는 토지입니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 다만 내부현황은 외부관찰과 건축물대장 현황도면 등을 참고한 것이므로 실제 내부 상태는 재확인해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터 내 공장 용도이므로 일반 주택과 다른 실수요자 및 임차수요를 확인해야 합니다. 동일 건물 거래가격과 임대현황을 확인하지 않은 상태에서는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 원본 확보. 신탁원부 제2024-1569호를 확인해 위탁자·수익자·신탁 목적·처분 권한·신탁 종료 및 처분 조건을 검토해야 합니다.
• 대지권 별도등기 확인. 매각물건명세서에 기재된 대지권 목적 토지의 갑구 3번 신탁등기를 토지 등기 원본과 대조해야 합니다. 전유부분만 확인하고 입찰해서는 안 됩니다.
• 신탁등기 매각 처리 검토. 신탁재산의 강제경매 진행 근거와 매각으로 소멸하는 권리의 범위를 확인해야 합니다. 신탁등기와 수익자 권리가 어떻게 처리되는지 법률 검토가 필요합니다.
• 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 점유 시점을 확인해야 합니다.
• 내부 상태 조사. 외부관찰만으로는 내부 구조·설비·하자·실제 이용상태를 확정할 수 없습니다. 현장 방문과 내부 확인이 필요합니다.
• 지식산업센터 이용 가능성. 입주 가능 업종, 관리규약, 실제 사업장 이용 가능 여부 및 임대수요를 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 동일 건물 또는 유사 지식산업센터의 최근 거래사례를 확인해 감정가 724,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리사무소에 공용부분 관리비 및 장기 체납 여부를 문의하고 인수 가능 비용을 확인해야 합니다.
• 배당과 세금. 당해세 및 임차인 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 함께 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 신탁원부가 먼저다

수원지방법원 2025타경895는 신건 감정가 724,000,000원으로 출발하는 평택 지제센트럴타워 3층 317호입니다. 배당 시뮬레이션상 현재 매각가에서는 신청채권자 변승필의 청구액 540,633,001원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 산출됩니다.

그러나 이 물건의 가장 중요한 위험은 단순한 배당 부족이 아닙니다. 소유자가 케이비부동산신탁주식회사이고, 선행 신탁등기와 신탁주의사항이 존재하며, 대지권 목적 토지에도 별도 신탁등기가 기재되어 있다는 점입니다. 임대관계 역시 미상이라 실제 점유와 인수 위험을 확정할 수 없습니다.

가격 측면에서도 비교 가능한 실거래 근거가 없어 7억 2,400만원의 적정성을 판단할 수 없습니다. 1회 유찰 시에도 신청채권자 청구액은 전액 배당되지만, 2회 유찰 시에는 84,306,601원의 미배당이 발생합니다.