수원지방법원 2025타경895. 경기도 평택시 세교동 평택일반산업단지 내 지제센트럴타워 3층 318호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트가 아닌 산업시설이라는 점부터 구분해야 합니다.

이 사건의 등기상 소유자는 케이비부동산신탁주식회사입니다. 2024년 6월 4일 신탁등기가 먼저 설정됐고, 2025년 10월 24일 채권자 변승필의 강제경매개시결정이 접수됐습니다. 근저당권이나 가압류는 별도로 확인되지 않지만, 선행 신탁등기와 대지권 목적 토지의 별도 신탁등기가 있다는 점이 일반적인 무담보 경매와 다른 부분입니다.

가격도 신중하게 봐야 합니다. 현재는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 7억원입니다. 비교할 실거래 가격이 확인되지 않으므로 저가 매수라고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건은 최저가보다 먼저 신탁재산의 처분 범위, 토지 대지권, 실제 점유 및 산업시설 이용 가능성을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매보다 먼저 설정된 신탁이 핵심

이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 순서는 신탁등기 → 신탁주의사항 → 강제경매개시결정입니다.

등기부에는 신탁원부 제2024-1570호가 기재되어 있습니다. 신탁원부를 통해 신탁 목적, 수익자, 우선수익권, 신탁재산의 관리·처분 조건 및 처분 권한을 확인해야 합니다. 특히 강제경매를 통한 소유권 이전이 신탁관계와 어떤 방식으로 연결되는지 매각물건명세서 및 관련 원본 서류와 대조해야 합니다.

등기상 근저당권과 가압류는 확인되지 않습니다. 그러나 이 점이 곧바로 신탁 관련 위험이 없다는 뜻은 아닙니다. 신탁원부와 대지권 목적 토지의 별도등기를 확인하기 전에는 권리상 안전성을 최종 확정할 수 없습니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상

다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 본건 위치 확인 및 내부구조는 외부관찰과 건축물대장 현황도면 등을 참조한 것으로, 내부 현황은 재확인이 필요하다는 취지입니다.

따라서 확인된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 구분해야 합니다. 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 보증금 및 점유 개시 시점 등을 확인해야 합니다. 특히 신탁재산의 임대차라면 신탁원부상 임대 권한 및 승인 여부도 함께 살펴야 합니다.

현재 배당모형의 인수액 0원은 확인된 권리관계와 산정 조건을 기준으로 한 수치입니다. 신탁원부나 현장조사에서 별도의 권리관계가 확인되면 실제 판단은 달라질 수 있습니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 7억원의 시세 메리트는 확인되지 않았다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 700,000,000원입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 평택일반산업단지 내 제조시설이 밀집한 지역에 있습니다.

비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 7억원이 최근 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 주거용 부동산의 거래가격이나 일반적인 아파트 시세를 이 물건에 대입해서도 안 됩니다.

이 시나리오는 채권자의 회수 가능액과 소유자 잔여액을 보여주는 배당 분석이지, 해당 가격이 시장가보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 특히 신탁원부와 토지 별도등기 문제가 해결되지 않은 상태에서는 유찰로 최저가가 내려가더라도 입찰 적정성을 먼저 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 700,000,000원 가정)

신건 7억원을 가정한 산정입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.3% 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 잔여액은 확정된 조세·비용·권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 세교동 소재 평택일반산업단지 내에 위치합니다. 주변에는 제조시설 등이 밀집해 있어 주거 중심 지역과는 이용 환경 및 수요층이 다릅니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 동측 및 북측으로 도로에 각각 접하고 있으며, 대로3류(폭 25m~30m)와 소로1류(폭 10m~12m)에 접하는 도로 여건입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕입니다. 외벽은 강화유리 마감 및 일부 타일붙임 등이며 새시창이 설치된 것으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재 관련 설비 및 기타 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 대체로 평지의 사다리형 토지이며 일반공업지역입니다. 공시지가는 572,200원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 규제. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 지방산업단지, 재생사업지구 등이 관련되어 있으며 가축사육제한구역에도 저촉됩니다. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역도 기재되어 있으므로 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 내부현황은 외부관찰 및 건축물대장 현황도면 등을 참조한 것이므로 실제 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 산업단지 내 공장(지식산업센터)이라는 특성상 주거용 부동산과는 매수 수요 및 이용 목적이 다릅니다. 실제 사용 가능 업종, 입주 요건, 관리규정 및 임대 가능 여부를 확인해야 합니다. 비교 실거래가격이 확인되지 않아 가격 경쟁력과 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 원본 확보. 신탁원부 제2024-1570호를 반드시 확인하세요. 신탁 목적, 수익자, 우선수익권, 처분 권한, 처분 조건, 신탁재산 환가 및 소유권 이전 관련 조항을 검토해야 합니다.
• 대지권 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 갑구 3번 신탁등기를 확인하세요. 토지 등기부와 신탁원부를 함께 대조하고 대지권 지분, 매각 범위, 토지 권리관계가 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 재검토. 대지권 별도등기 관련 비고와 매각조건을 원본으로 확인하세요. 경매개시결정의 소멸과 선행 신탁등기의 처리 효과를 동일하게 취급하지 마세요.
• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 방문, 내부 확인, 관리사무소 확인 등을 통해 점유자와 임대차계약 여부를 확인해야 합니다. 임대차가 있다면 보증금, 계약일, 점유 개시일 및 신탁회사 승인 여부를 추가로 조사하세요.
• 지식산업센터 이용 가능성. 공장(지식산업센터)이라는 이용상태를 확인하고, 입주 가능 업종, 산업단지 입주 요건, 관리규정, 실제 사용 목적에 문제가 없는지 점검하세요.
• 배당 및 추가 비용. 집행비용 9,400,000원은 추정치입니다. 당해세, 미납 관리비, 기타 매수인 부담 가능 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 입찰가 결정. 신건 최저가 700,000,000원은 감정가와 동일합니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 단순히 유찰을 기다리거나 최저가 하락만으로 매수 적정성을 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 등기부 및 대지권 관련 서류를 함께 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 신탁의 정리 범위

수원지방법원 2025타경895는 신건 7억원의 평택 지제센트럴타워 318호입니다. 배당 산정상 매수인 인수액은 0원이고, 현재 가격에서는 신청채권자 청구액 540,633,001원이 전액 배당되는 구조입니다.

그러나 이 물건의 핵심은 단순한 배당표가 아닙니다. 2024년 6월 4일 선행 신탁등기가 존재하고, 신탁주의사항이 부기되어 있으며, 대지권 목적 토지에도 별도 신탁등기가 있습니다. 신탁원부 제2024-1570호와 토지 등기부를 확인하지 않고 입찰하는 것은 권리분석의 핵심을 놓치는 일입니다.

여기에 임대관계 미상이라는 점과 공장(지식산업센터)이라는 용도상 특성이 더해집니다. 실제 점유와 임대차, 입주 가능 여부, 토지와 건물의 권리관계까지 확인해야 합니다. 비교 실거래가격도 확인되지 않아 7억원이 저렴한지 판단할 수 없습니다.

종합 평가: C등급(48점). 배당구조와 산정상 인수액은 긍정적이지만, 신탁 및 대지권 권리관계의 확인 필요성, 임대관계 미상, 시세 검증의 한계가 겹쳐 적극적인 입찰을 권하기 어려운 물건입니다.