수원지방법원 2026타경50858. 경기도 평택시 고덕동 1886-3, 어반센터프라자주건축물제1동 6층 603호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가서에는 공부상 한방병원으로 기재되어 있습니다. 현황은 공실입니다.

소유자는 김승진이며, 2022년 3월 24일 코리아신탁주식회사의 신탁재산이 처분되면서 소유권을 취득했습니다. 등기상 거래가액은 366,718,240원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 264,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 국민은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

매각에 따라 소멸하는 권리와 실제 매수인이 떠안는 권리는 구분해야 합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸 예정이지만, 현황이 공실이라는 사실만으로 과거 임대관계나 현재 점유관계까지 완전히 확인됐다고 볼 수는 없습니다. 특히 상업용 건물은 임대차·관리비·시설 상태·사용 가능 용도가 취득 후 수익성에 직접 영향을 미칩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당을 기준으로 후순위 소멸

말소기준권리는 2022년 3월 24일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 264,000,000원이고 채무자는 김승진입니다. 이후 설정된 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

당초 코리아신탁주식회사 명의의 소유권보존 및 신탁등기는 2022년 3월 24일 소유권이전 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 신탁등기가 존속하는 구조로 볼 근거는 없습니다.

임차인·점유관계

감정평가서에는 603호를 포함한 조사 대상 호실이 공실 상태라고 기재되어 있습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기록되어 있습니다. 따라서 현재 확인된 임차인이 없다는 점과 임대차관계가 법적으로 전혀 존재하지 않는다는 판단은 구별해야 합니다.

보증금·확정일자·점유 경위가 확인되지 않은 사람이 추후 발견될 경우 그 사람의 대항력은 대항력 가능·미상으로 두고, 사업자등록·점유 개시일·임대차계약 등을 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가가 곧 시세는 아니다

이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 364,000,000원입니다. 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 전액이 입찰 최저선입니다.

소유자의 2022년 취득 당시 등기상 거래가액은 366,718,240원입니다. 다만 이는 과거 소유권이전 거래가액으로, 현재의 동일 용도·동일 입지 상업용 부동산 시세를 직접 나타내지는 않습니다.

최근 실거래 평균, 최신 거래 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지, 높은지 또는 적정한지 단정할 수 없습니다. 특히 공실 상태의 한방병원 용도 호실은 매매가격뿐 아니라 실제 임대 가능성과 예상 임대료도 함께 확인해야 합니다.

회차별 가격·배당 시나리오

회차별 금액은 제시된 배당 시나리오 기준입니다. 미배당은 채권최고액 기준 배당계산에서의 부족액이며 매수인이 승계할 채무를 의미하지 않습니다. 실제 매각가격, 집행비용, 우선채권 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 신건에서는 근저당 채권최고액 기준 264,000,000원 전액 배당이 가능하고, 2회 유찰 가정에서는 해당 기준으로 35,101,440원의 미배당이 발생합니다.

중요한 점은 미배당액과 매수인 인수액은 별개라는 사실입니다. 주어진 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 유찰된 가격이 실제 시장가치보다 낮은지는 별도 검증이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 364,000,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 당해세·법정 우선채권·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 국민건강보험공단 압류에 따른 실제 배당요구 및 우선순위가 확인되면 소유자 잔여액 등은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 서정리역 서측 인근에 위치합니다. 주변은 음식점, 점포, 위락시설, 상업용 빌딩, 오피스텔, 업무용 빌딩 등이 혼재하는 상업지역이며, 아파트단지와 단독주택단지도 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 있어 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 8층 건물 중 6층에 위치합니다. 외벽은 석재 및 칼라 페어그라스 등으로 마감되어 있으며, 공용 위생설비·급배수설비·소화전설비·엘리베이터와 내부 시스템 냉난방설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 공부상 용도는 한방병원이며 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상으로, 현재 임대수익이 발생하는 물건이라고 판단할 근거는 없습니다.
• 토지. 일반상업지역에 속하며, 토지이용상황은 상업용입니다. 지형은 평지이고 형상은 세로장방형이며, 남측으로 중로2류와 접하고 북측으로 광장과 접합니다.
• 토지 규모. 해당 토지의 전체 면적은 1,717.1㎡이고 공시지가는 4,758,000원/㎡입니다. 이는 토지 전체에 관한 정보로, 해당 603호의 개별 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역, 택지개발지구, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역 관련 제한이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 표시되어 있어 실제 적용 여부와 조건을 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 매각대상 전유부분, 대지권 및 실제 용도는 원본 서류로 재확인해야 합니다.
• 환금성. 역 인근 상업지역이라는 입지적 특성은 있지만, 실제 매매수요와 임대수요는 확인되지 않았습니다. 특히 한방병원 용도의 공실 호실은 새로운 임차인의 업종과 시설 적합성에 따라 공실 기간과 환금성이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래가격 검증. 어반센터프라자 및 인근 유사 상업용 집합건물의 최근 실거래가를 확인하세요. 감정가 364,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지부터 판단해야 합니다.
• 임대수익 검증. 동일 건물과 인근 상업시설의 실제 임대료·보증금·공실 현황을 조사하세요. 현재 공실 상태이므로 향후 임차인을 확보할 수 있는지가 중요합니다.
• 건축물 용도 확인. 공부상 한방병원인 603호가 계획한 업종으로 사용 가능한지, 용도변경이나 시설공사가 필요한지 확인하세요.
• 대지권·매각 범위 확인. 사건의 용도 표시는 대지이고 등기상 물건은 집합건물입니다. 매각물건명세서, 등기사항증명서, 건축물대장을 대조해 전유부분과 대지권의 실제 매각 범위를 확인하세요.
• 점유·임대차 확인. 감정평가 당시 공실이었지만 임대관계는 미상입니다. 현장 재방문과 관련 서류 확인을 통해 점유자, 사업자등록, 임차보증금 및 대항력 가능성을 점검하세요.
• 신탁등기 확인. 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기가 이미 말소된 사실과 현재 등기상 신탁 관련 잔존사항이 없는지 최신 등기사항증명서로 확인하세요.
• 국민건강보험공단 압류 확인. 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 우선채권과 교부청구 여부를 확인하세요.
• 관리비 체납 확인. 공실인 상업용 집합건물은 관리비와 공용부분 체납 여부가 중요합니다. 관리사무소에 체납액 및 공용부분 부담 범위를 확인하세요.
• 시설 상태 확인. 냉난방설비, 소화설비, 급배수설비, 전기설비 등의 상태와 수리 필요성을 점검하세요. 기존 한방병원 용도 시설의 재사용 가능성도 확인 대상입니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가는 291,200,000원, 2회 유찰 가정 최저가는 232,960,000원입니다. 다만 가격이 내려간다고 곧바로 저평가 물건이 되는 것은 아니므로 각 가격을 현재 실거래 및 임대수익과 비교해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항증명서 및 건축물대장을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 정리 가능 ≠ 투자 가치 확보”

이 물건은 국민은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 제시된 예상배당과 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로, 등기상 권리관계 자체는 비교적 단순합니다.

하지만 공부상 한방병원으로 표시된 상업용 호실이며 현재 공실이고 임대관계가 미상이라는 점이 중요합니다. 주거용 아파트처럼 동일 평형의 거래가격만으로 판단하기 어렵고, 실제 임대수요와 시설 사용 가능성, 관리비 부담 및 향후 매각 가능성을 검증해야 합니다.

또한 최저매각가 364,000,000원이 최근 실거래 시세보다 저렴하다는 근거가 없습니다. 과거 취득가격과 감정가가 비슷하더라도 현재 시장가치를 검증하지 않은 상태에서 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.

결론은 “등기상 인수위험은 낮지만, 가격과 수익성 판단은 보류”입니다. 입찰의 핵심은 근저당권의 소멸 여부보다 공실 상업용 호실을 얼마에 취득해야 합리적인지를 확인하는 데 있습니다. 실제 임대차관계와 시세가 검증되기 전에는 신중한 접근이 필요합니다.