수원지방법원 2026타경50858. 경기도 평택시 고덕동 1886-3, 어반센터프라자 주건축물 제1동 6층 602호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 소유자는 김승진 씨이며, 경매 신청채권자는 주식회사 국민은행입니다. 신청채권 청구액은 412,781,326원입니다.

등기부상 가장 중요한 권리는 2022년 3월 24일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 246,000,000원으로 말소기준권리에 해당합니다. 그 뒤에 설정된 평택시 압류, 국민건강보험공단 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

배당 시뮬레이션에서도 신건 매각가 342,000,000원을 가정하면 국민은행 근저당은 246,000,000원 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 이 물건은 일반적인 주거용 부동산과 성격이 다릅니다. 감정평가서상 공부상 용도는 한방병원이며 현재 공실이고, 임대관계는 미상입니다. 또한 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가가 적정한지는 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2022년 3월 24일 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 246,000,000원이며, 등기부 을구 1번에 설정되어 있습니다. 해당 근저당권을 기준으로 이후의 압류와 경매 관련 권리를 판단하면 됩니다.

2022년 2월 3일에는 코리아신탁주식회사의 소유권보존 신탁등기가 설정되었으나, 2022년 3월 24일 신탁등기가 말소되고 김승진 씨 앞으로 소유권이 이전되었습니다. 따라서 해당 신탁등기는 현재 말소된 등기입니다.

말소기준권리 이후에는 2025년 12월 31일 평택시 압류, 2026년 5월 12일 국민은행의 임의경매개시결정, 2026년 5월 19일 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있어, 등기상 후순위 압류를 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

임차관계 및 점유. 조사된 임차인 내역은 없으며 감정평가서에는 현황 공실로 기재되어 있습니다. 그러나 임대관계 자체는 미상입니다. 따라서 현재 공실이라는 사실만으로 임대차관계가 완전히 없다고 단정해서는 안 됩니다. 현장 점유 여부, 임대차계약 유무, 관리사무소 확인 및 매각물건명세서의 임차관계 기재를 대조해야 합니다.

② 가격·환금성 — 실거래 비교자료가 없어 가격 판단은 유보

현재 감정가이자 최저매각가는 342,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건입니다. 그러나 동일 건물·동일 용도 또는 유사한 의료시설의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 감정가가 주변 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거가 없습니다.

이 물건은 공부상 한방병원 용도이고 현황은 공실입니다. 일반적인 주거용 집합건물처럼 아파트 실거래 평균을 적용해 가격을 판단하기 어렵습니다. 의료시설로서의 사용 가능성, 임대 수요, 내부 시설 상태, 공실 기간과 향후 활용 가능성을 종합적으로 검토해야 합니다.

③ 회차별 배당 시나리오 — 채권자 미배당과 매수인 인수는 다르다

제공된 배당 시나리오에 따르면 신건에서는 국민은행 근저당 채권최고액 246,000,000원이 전액 배당됩니다. 1회 유찰 시에도 근저당 배당은 전액 충족되는 것으로 계산되어 있습니다. 2회 유찰 시에는 배당재원이 줄어 근저당에 30,984,320원의 미배당이 발생합니다.

여기서 중요한 점은 근저당 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념이라는 것입니다. 2회 유찰 시 국민은행이 30,984,320원을 배당받지 못하는 것으로 계산되어 있지만, 해당 부족액이 매수인에게 그대로 넘어가는 것은 아닙니다. 각 회차의 매수인 인수액은 시나리오상 모두 0원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)

신건 매각가 342,000,000원을 기준으로 집행비용 5,588,000원, 국민은행 근저당 배당 246,000,000원, 소유자 잔여금 90,412,000원으로 산정됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 잔여 배당액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 평택시 고덕동 소재 서정리역 서측 인근입니다. 주변은 음식점·점포·위락시설·상업용 빌딩·오피스텔·업무용 빌딩이 혼재하는 상업지역이며, 인근에는 아파트단지와 단독주택단지 등 주거지역도 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장 및 전철역이 소재하는 것으로 평가되어 대중교통 접근 여건도 양호한 편입니다.
• 공부상 용도와 현황. 공부상 용도는 한방병원이며 현황은 공실입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 임대차관계와 현재 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 슬래브 지붕의 8층 건물 중 6층입니다. 외벽은 석재 및 칼라 페어글라스 등으로 마감되어 있고, 내벽은 석고판넬 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 공용 위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 엘리베이터가 있으며 해당 내부에는 시스템 냉·난방설비가 되어 있는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 작동 여부와 유지관리 상태는 현장 점검이 필요합니다.
• 토지. 토지는 세장형의 등고 평탄한 형태이며 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 지목은 대, 용도지역은 일반상업지역이고 지구단위계획구역(고덕국제화지구)에 해당합니다.
• 도로 및 주변 조건. 남측으로 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 북측으로 광장과 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 토지 형상과 실제 진출입 여건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지이용 제한. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 택지개발지구, 지구단위계획구역 등이 기재되어 있습니다. 향후 용도 변경이나 시설 개선을 계획한다면 관련 인허가 조건을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 의료시설 용도와 공실 상태가 실제 매수·임차 수요에 어떤 영향을 미치는지 확인해야 합니다. 일반적인 주거용 부동산의 거래가격이나 환금성을 그대로 적용하기 어렵고, 유사 의료시설 및 상업용 집합건물의 거래·임대 사례가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상 범위 확인. 사건 소재지는 602호인데 감정평가서 구조 설명에는 602호(기호1)와 603호(기호2)가 함께 등장합니다. 매각물건명세서, 감정평가서, 등기부 및 매각목록을 대조해 실제 매각대상이 602호 단독인지 확인하세요.
• 대지권 확인. 토지면적 1,717.1㎡는 필지 정보입니다. 해당 호실의 대지권 지분 및 등기상 권리범위를 확인하고 필지 전체 면적과 혼동하지 마세요.
• 임대차·점유 확인. 현재 공실로 기재되어 있으나 임대관계는 미상입니다. 현장 방문, 관리사무소 확인, 매각물건명세서 및 현황조사서 원본을 통해 실제 점유자와 임대차관계를 확인하세요.
• 말소기준권리 확인. 2022.03.24 국민은행 근저당권이 기준입니다. 평택시 압류 및 국민건강보험공단 압류가 매각으로 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서로 재확인하세요.
• 채권액 확인. 신청채권 청구액 412,781,326원과 근저당 채권최고액 246,000,000원을 구별해야 합니다. 실제 채권계산서, 이자 및 배당요구 내역을 확인하세요.
• 시세 검증. 동일 건물·유사 의료시설의 실거래 및 임대 사례를 확보하세요. 감정가 342,000,000원만으로 적정 입찰가나 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 공실 비용. 공실에 따른 관리비, 냉·난방설비 유지비, 시설 보수비 및 향후 임대 가능성을 확인하세요. 의료시설로 재사용할 경우 필요한 시설 상태도 점검해야 합니다.
• 토지·건축 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 비행안전제6구역 등 관련 규제를 확인하고 용도 변경 및 시설 운영에 제한이 있는지 관할 기관에 문의하세요.
• 체납 및 우선권리. 예상배당에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 세금, 관리비, 실제 점유 및 배당 관련 권리를 원본 서류로 확인하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기 및 감정평가 관련 자료를 기준으로 한 분석입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 반드시 대조하세요.

맺으며 — “권리는 말소, 물건과 가격은 검증”

수원지방법원 2026타경50858은 등기상 권리관계가 비교적 명확한 물건입니다. 2022년 3월 24일 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 평택시 및 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리관계가 단순하다고 해서 곧바로 좋은 투자물건이 되는 것은 아닙니다. 현재 공실이지만 임대관계는 미상이고, 감정평가서에는 602호와 603호가 함께 기재되어 있어 매각대상 범위를 명확하게 대조해야 합니다. 더구나 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 342,000,000원이 시장에서 적정한 가격인지 판단할 수 없습니다.

2회 유찰 시 국민은행 근저당에 30,984,320원의 미배당이 발생하는 시나리오도 있지만, 이는 채권자의 배당 부족이지 매수인의 인수액이 아닙니다. 배당 위험과 매수인 인수 위험을 구분해서 접근해야 합니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성은 아직 검증되지 않았습니다. 매각대상 범위, 대지권, 임대관계, 의료시설로서의 활용 가능성, 실제 거래가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 물건 범위가 확인되기 전에는 신중한 접근이 필요한 물건입니다.