수원지방법원 2026타경50937. 경기도 평택시 고덕동 2048-3, 삼성에이아이센터 주건축물 제1동 3층 314호입니다. 아파트가 아닌 지식산업센터 내 집합건물로, 감정평가상 건물은 지상 9층 철근콘크리트 구조이며 사용승인일은 2020.08.21.입니다.

권리관계는 비교적 단순합니다. 소유자 김제영 씨 명의로 되어 있고, 2020.10.16. 설정된 주식회사 국민은행의 근저당권 채권최고액 223,200,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2026.05.20. 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 압류·가압류 등 별도의 추가 인수 권리는 확인되지 않으며, 해당 근저당권도 매각으로 소멸합니다.

다만 이번 물건은 일반적인 권리분석보다 먼저 확인해야 할 부분이 있습니다. 사건의 소재지는 314호인데, 감정평가서의 건물 구조 설명에는 314호와 821호가 함께 기재되어 있고, 임차인 조사 내역은 821호를 대상으로 합니다. 두 호실의 매각 범위가 어떻게 정해져 있는지 확인하지 않고 입찰하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

권리분석의 핵심은 2020.10.16. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 낙찰로 소멸합니다.

그보다 앞선 2020.09.03.의 주식회사 무궁화신탁 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 같은 날이 아닌 2020.10.16. 신탁재산 처분을 원인으로 김제영 씨에게 소유권이 이전되었고, 같은 날 국민은행 근저당권이 설정되었습니다. 현재 등기상 소유자는 김제영 씨입니다.

2026.05.20. 접수된 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 추가 압류·가압류도 확인되지 않습니다. 따라서 등기상으로 낙찰자가 별도로 인수할 근저당권이나 후순위 권리는 없습니다.

② 임차인 분석 — 821호와 314호를 구분하라

임차인 조사에는 이트너스(주)가 등장합니다. 다만 점유 호실은 821호입니다. 사건의 대표 소재지인 314호와 다른 호실이므로, 우선 매각물건명세서와 감정평가서에서 821호가 실제 매각 대상에 포함되는지 확인해야 합니다.

말소기준권리인 국민은행 근저당권의 설정일은 2020.10.16.이고, 이트너스(주)의 전입일은 2021.01.29.입니다. 따라서 전입 시점이 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다.

보증금은 20,000,000원, 월세는 1,700,000원으로 조사되었지만 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제권 성립 여부를 단정할 수 없습니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 해당하는 임차인도 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)

신건 매각가 234,000,000원을 가정하면 집행비용 약 4,076,000원을 제외한 뒤 국민은행 근저당 채권최고액 223,200,000원이 전액 배당되고, 잔여 6,724,000원이 소유자에게 교부되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당과 매수인 인수는 다르다

현재 신건 최저매각가는 감정가의 100%인 234,000,000원입니다. 유찰 시나리오에서는 최저가가 낮아지면서 국민은행 근저당에 배당되는 금액도 줄어듭니다. 그러나 근저당 배당 부족액이 커진다고 해서 그 부족액이 매수인에게 자동으로 넘어오는 것은 아닙니다.

신건에서는 근저당 채권최고액 전액이 배당되지만, 1회 유찰 가정에서는 39,420,800원, 2회 유찰 가정에서는 76,336,640원의 미배당이 발생합니다. 이는 국민은행이 회수하지 못하는 금액입니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 산정되어 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 평택시 고덕동 소재 고덕동행정복지센터 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 차량 접근과 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 지상 9층 건물입니다. 사용승인일은 2020.08.21.이며 외벽은 커튼월·타일 마감, 창호는 샷시 등으로 되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 지식산업센터로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수 설비와 화재탐지·경보 및 소화설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지이용계획. 준주거지역 및 고덕국제화지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 택지개발지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 관련 지정사항도 있어 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 지형은 평지·사다리형이며 중로에 접합니다. 공시지가는 2,327,000원/㎡입니다.
• 물건 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 주거용 아파트와 달리 지식산업센터는 실제 사업체 수요, 입주 수요, 임대료 수준 및 주변 공실 상황에 따라 가격과 매각 가능성이 달라질 수 있습니다. 유사 호실의 최근 거래가격을 대조하지 않은 상태에서는 감정가 234,000,000원의 적정성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 호실 확인. 사건 소재지는 314호이나 감정평가서에는 821호도 함께 기재되어 있습니다. 매각물건명세서와 매각 대상 목록에서 314호 단독인지, 314호·821호 일괄인지 반드시 확인하세요.
• 314호 점유 상태 확인. 임대관계 및 기타 사항은 확인이 필요합니다. 314호 자체의 현재 점유자, 임차인 존재 여부, 실제 사용 상태를 현장조사와 관리사무소를 통해 확인하세요.
• 821호 임차인 확인. 이트너스(주)의 보증금 20,000,000원과 월세 1,700,000원, 전입일 2021.01.29.을 대조하세요. 대항력은 없지만 821호가 매각 범위에 포함된다면 실제 인도와 임대차 종료 절차를 확인해야 합니다.
• 국민은행 채권액 대조. 신청채권자 청구액 512,798,585원과 등기상 채권최고액 223,200,000원은 서로 다른 금액입니다. 실제 피담보채권 잔액, 이자, 배당요구 및 채권계산서를 확인하세요.
• 지식산업센터 시세 확인. 동일 건물 및 인근 유사 호실의 최근 매매가격, 전용면적별 거래가격, 층별 가격 차이와 임대료를 조사한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 입주 및 용도 확인. 지식산업센터의 입주 관련 요건과 실제 사업 이용 가능성을 확인하세요. 토지거래계약 허가구역 등 토지이용 관련 지정사항의 적용 여부도 확인해야 합니다.
• 관리비·공실 확인. 관리사무소에 체납 관리비, 공용관리비, 장기수선 관련 부담 및 건물 공실 현황을 문의하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 서로 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗해도, 물건의 범위와 가격은 따로 검증해야 한다”

수원지방법원 2026타경50937은 권리관계만 놓고 보면 비교적 단순한 물건입니다. 2020.10.16. 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 매각으로 소멸합니다. 821호 임차인 역시 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 자료상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

하지만 이 물건을 단순히 안전한 지식산업센터라고 판단하고 입찰하기에는 확인할 사항이 남아 있습니다. 가장 중요한 것은 314호와 821호의 매각 범위입니다. 사건 소재지와 감정평가서의 호실 기재, 임차인 조사 내역을 하나의 물건으로 연결해 판단해서는 안 됩니다.

또한 최저가 234,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격입니다. 비교 가능한 유사 호실 실거래를 검증하지 않은 상태에서 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다. 지식산업센터 특성상 실제 임대수요와 공실, 입주 가능성도 가격만큼 중요합니다.

권리 측면은 양호합니다. 다만 매각 범위, 314호 점유 상태, 821호 임대차의 실제 영향, 지식산업센터의 환금성을 확인하기 전에는 입찰 판단을 보류하는 편이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 낮은 인수액이 아니라 무엇을 얼마에 취득하는지 정확하게 확인하는 것입니다.