수원지방법원 2026타경50937. 경기도 평택시 고덕동 2048-3, 삼성에이아이센터 주건축물 제1동 8층 821호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 402,000,000원으로 유찰 없이 신건으로 진행되는 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 지식산업센터입니다.
등기부의 핵심은 2020년 10월 16일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 381,600,000원이며 말소기준권리로 작용합니다. 그 이후인 2021년 1월 29일 전입한 이트너스(주)는 후순위 임차인으로 대항력이 없습니다. 따라서 근저당권과 경매개시등기는 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인에게 인수되는 권리금액은 0원으로 산정됩니다.
다만 이 물건을 단순히 인수액 0원이라는 이유만으로 안전한 투자라고 평가해서는 안 됩니다. 임차인의 보증금 반환 및 계약 종료, 실제 점유 상태, 명도 협의가 남아 있고, 지식산업센터의 실거래 가격을 대조할 자료도 확인되지 않습니다. 권리 인수 위험과 가격·환금성 위험은 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50937 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2048-3 삼성에이아이센터 주건축물 제1동 8층 821호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건물(지식산업센터) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 · 사용승인일 2020.08.21 |
| 소유자 | 김제영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 402,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2020.10.16 국민은행 근저당권 · 채권최고액 381,600,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 512,798,585원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 임차인 | 이트너스(주) · 821호 · 보증금 20,000,000원 · 월세 1,700,000원 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 기준, 후순위 임차인은 대항력 없음
등기부상 근저당권은 1건이며, 2020년 10월 16일 국민은행이 설정한 채권최고액 381,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리입니다.
2020년 9월 3일에는 주식회사 무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었으나, 2020년 10월 16일 신탁재산 처분에 따른 소유권이전과 함께 말소된 상태입니다. 현재 소유자는 김제영입니다. 과거 신탁등기가 있었다는 사실만으로 현재 매수인이 신탁관계의 부담을 인수하는 구조는 아닙니다.
2026년 5월 20일 국민은행의 신청으로 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 말소기준권리 이후의 경매개시등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2,000만원, 대항력 없음
현황조사상 821호에 이트너스(주)가 임차인으로 확인됩니다. 전입일은 2021년 1월 29일로, 말소기준권리인 국민은행 근저당권 설정일(2020년 10월 16일)보다 늦습니다. 따라서 대항력은 인정되지 않는 구조입니다.
| 임차인 | 전입일 / 점유 | 보증금 | 월세 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이트너스(주) | 2021.01.29 / 821호 | 20,000,000원 | 1,700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계·대위 없음 |
| 실제 임차인 | 1명 · 이트너스(주) |
|---|---|
| 전입일 | 2021.01.29 (말소기준권리 이후) |
| 확정일자 | 확인되지 않음 |
| 보증금 / 월차임 | 20,000,000원 / 1,700,000원 |
| 대항력 | 없음 · 말소기준권리 후 전입 |
| 우선변제권 | 확정일자 확인이 되지 않아 인정 여부 판단 보류 |
| 배당요구 | 확인되지 않음 |
| 보증기관 승계·대위 | 해당 없음 |
| 매수인 인수 | 0원 |
임차인 조사에서 확인되는 실제 임차인은 이트너스(주) 1곳입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 권리 인수액이 0원이라는 판단과 별개로, 실제 점유자가 법인인 만큼 임대차계약서, 계약 종료일, 보증금 정산, 사업장 이전 및 인도 일정을 확인해야 합니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 신건 4억 200만원, 시세 비교는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 402,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로, 감정가의 100%에서 첫 매각이 진행되는 신건입니다.
이 물건은 지식산업센터로 이용 중입니다. 일반 아파트나 주거용 오피스텔과 동일한 가격 기준을 적용해서는 안 됩니다. 동일 건물 내 유사 호실의 최근 거래가격, 임대료 수준, 공실률, 관리비 및 실제 매수 수요를 함께 확인해야 합니다.
유찰 시 최저매각가와 국민은행 근저당권의 예상 미배당액은 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 국민은행 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 402,000,000원 | 381,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 321,600,000원 | 316,297,600원 | 65,302,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 | 257,280,000원 | 252,878,080원 | 128,721,920원 | 0원 |
유찰 시나리오는 감정가의 80%, 64%를 적용한 가정입니다. 미배당액은 국민은행의 채권 회수 부족분이며, 말소기준권리인 근저당권의 매각 소멸과 별개로 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 402,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,420,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 국민은행 | 381,600,000원 | 381,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,980,000원 |
신건 매각가 402,000,000원을 가정하면 집행비용 약 6,420,000원을 제외한 금액에서 국민은행 근저당권에 381,600,000원이 배당됩니다. 계산상 소유자에게 돌아가는 잔여액은 13,980,000원입니다.
여기서 중요한 점은 신청채권자의 청구액 512,798,585원과 근저당권의 채권최고액 381,600,000원을 구분해야 한다는 것입니다. 위 배당표는 제공된 배당 시나리오에 따라 채권최고액을 기준으로 작성한 추정치이며, 실제 배당은 확정된 채권액과 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕동행정복지센터 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 9층 건물이며 사용승인일은 2020년 8월 21일입니다. 본건은 제1동 8층 821호입니다.
- 이용상태. 감정평가상 지식산업센터로 이용 중입니다. 주거용 아파트와는 임대수요 및 거래가격 판단 기준을 구분해야 합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 화재탐지·경보 및 소화설비 등이 갖추어진 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 대지 3,859.3㎡, 지목은 대이며 평지의 사다리형 토지입니다. 준주거지역에 해당하고 공시지가는 2,327,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 중로 및 남동측 보행자도로에 접하며, 토지이용상 중로2류와 소로2류에 접하는 것으로 확인됩니다.
- 규제. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등의 저촉 사항도 있으므로 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 동일 건물 및 유사 지식산업센터의 최근 거래가격을 대조한 뒤 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 임차수요, 공실률, 관리비 및 실제 매매사례 확인 없이 감정가만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 감정가 402,000,000원이 곧 시장가격을 의미하지는 않습니다. 삼성에이아이센터 내 유사 면적·층·용도의 최근 거래사례를 확보하고, 인근 고덕동 지식산업센터와 비교해야 합니다.
- 임대차계약 확인. 이트너스(주)의 임대차계약서 원본을 확인하고 보증금 20,000,000원, 월세 1,700,000원, 계약기간 및 종료 조건을 대조해야 합니다.
- 명도 및 점유. 대항력은 없지만 실제 점유와 계약 종료는 별개의 문제입니다. 임차인의 사업장 이전 일정, 보증금 정산 및 인도 협의 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자. 임차인의 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 관련 서류에서 확인해야 합니다. 보증금이 존재한다는 이유만으로 매수인 인수액을 산정해서는 안 됩니다.
- 국민은행 채권 확인. 신청채권 청구액 512,798,585원과 근저당 채권최고액 381,600,000원은 구분해야 합니다. 실제 피담보채권 및 배당요구 내역을 확인하고 배당표를 재검토하세요.
- 관리비 체납. 지식산업센터의 관리비 체납 여부, 공용부분 관리비, 장기수선 관련 부담 및 관리규약을 관리사무소에 확인하세요.
- 용도 및 규제. 지식산업센터 입주 가능 업종과 사용 제한, 관리규약, 토지거래계약 허가구역 관련 적용 여부를 관할 기관 및 관리주체에 확인해야 합니다.
- 시설 점검. 8층 821호의 내부 상태, 설비, 전기·급배수, 냉난방 및 실제 사용 상태를 현장 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 임대차계약을 대조한 뒤 최종 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “투자 메리트”는 다르다
수원지방법원 2026타경50937 삼성에이아이센터 821호는 권리관계가 비교적 명확한 물건입니다. 2020년 10월 16일 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 2021년 1월 29일 전입한 이트너스(주)는 후순위 임차인으로 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.
신건 매각가 402,000,000원을 가정하면 집행비용과 국민은행 근저당권 배당 이후 소유자 잔여액은 13,980,000원입니다. 유찰되면 국민은행의 미배당액은 증가하지만, 그 금액이 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다.
그렇다고 신건 가격이 매력적이라는 의미는 아닙니다. 지식산업센터의 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 4억 200만원이 적정한지, 유찰을 기다리는 것이 유리한지 단정할 수 없습니다. 특히 실제 임차인의 계약 종료와 명도 조건, 관리비, 공실 및 임대수요를 함께 검증해야 합니다.
최종 판단은 권리 측면에서는 인수 위험이 낮은 물건, 가격 측면에서는 추가 검증이 필요한 신건입니다. 권리상 안전하다는 이유만으로 감정가에 응찰하기보다는 실제 거래가격과 임대수익을 확인한 뒤 입찰 상한을 정하는 접근이 바람직합니다.
