의정부지방법원 2025타경72983. 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1 5층 514호로, 감정평가상 공부 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 최초 소유자는 신한자산신탁주식회사였고, 2022년 9월 6일 신탁등기가 말소되면서 염일웅 씨에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 주식회사국민은행이 채권최고액 444,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 본건의 말소기준권리입니다.

2025년 8월 13일 유케이제십일차유동화전문 유한회사가 국민은행으로부터 양도받은 채권을 근거로 임의경매를 신청했습니다. 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 접수됐으므로 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상 매각가 145,432,000원에서 집행비용을 제외한 금액은 근저당권자에게 배당되지만, 근저당 채권최고액을 모두 충족하지 못해 301,404,048원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 채권자와 채무자 사이에 남는 채무 문제이며, 배당표상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

권리구조의 기준점은 2022년 9월 6일 국민은행 근저당입니다. 소유권보존 당시의 신탁등기는 같은 날 소유권이 염일웅 씨에게 이전되면서 말소됐고, 근저당 이후 접수된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 시 근저당권자가 전액 변제받지 못하더라도, 등기상 근저당 자체는 매각으로 소멸하며 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 전입은 말소기준보다 늦다

사건 문건에는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이 기재되어 있습니다. 김창헌 씨의 전입일은 2023년 9월 26일로, 말소기준권리인 2022년 9월 6일 국민은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고, 보증금 5,000,000원은 매수인이 인수하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 145,432,000원으로 감정가 424,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공부상 공장인 지식산업센터입니다. 비교 가능한 최근 12개월 거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않으므로, 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다.

따라서 3회 유찰이라는 사실을 곧바로 할인 매력으로 해석하기보다, 해당 호실의 실제 사용 상태, 공실 여부, 임대수익, 관리비·부가세 구조, 동일 건물 내 거래와 매물 가격을 먼저 확인해야 합니다. 특히 연속 유찰은 감정가와 시장 수요 사이에 간극이 있거나, 지식산업센터의 제한된 매수층이 가격에 반영된 결과일 수 있으므로 최저가만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 145,432,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.0%로 추정된 금액입니다. 근저당 채권최고액을 전부 배당하지 못하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트나 오피스텔로 가정해서는 안 됩니다.
• 위치. 양주시 옥정동 회천4동 행정복지센터 북동측 인근으로, 주변에 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 아파트형공장과 오피스텔 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 5층 514호이며 외벽은 복합 판넬 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 조사됐습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 토지는 북측 광대로, 서측·남측·동측 중로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하고, 중로2류와 접합니다.
• 토지. 지목은 대, 공시지가는 1,263,000원/㎡이며 토지면적은 15,735.1㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 514호와 1033호 확인. 임차인 점유표시가 경매 대상 호수와 다릅니다. 매각물건명세서, 현황조사서와 물건번호별 감정평가 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 514호의 실제 사용자가 소유자인지 제3자인지, 공실인지 운영 중인지 현장 방문과 관리사무소 확인이 필요합니다.
• 가격 원본조사. 동일 건물·인근 지식산업센터의 최근 실거래, 현재 매물, 임대료와 공실률을 확인하기 전에는 감정가 대비 34.3%를 가격 메리트로 해석하지 마세요.
• 용도·입주 가능 업종. 공부상 공장이므로 실제 입주 가능한 업종, 지식산업센터 입주자격과 관리규약을 확인해야 합니다.
• 관리비와 부가비용. 체납 관리비, 공용부분 부담, 부가가치세 처리 여부와 소유권이전 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 배당 변동 요소. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 교부청구와 배당요구 내역을 다시 확인해야 합니다.
• 채권 양도관계. 등기상 근저당권자는 국민은행이고 경매신청채권자는 국민은행의 양수인으로 기재돼 있습니다. 채권양도 및 승계집행 관련 문서를 대조하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 미확정

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문건상 임차인도 전입일이 근저당보다 늦어 대항력이 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 이미 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없고 용도도 공장인 지식산업센터입니다. 여기에 대상 호수 514호와 임차인 점유표시 1033호의 불일치도 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류입니다. 동일 건물의 실거래와 임대수익, 실제 점유관계가 확인된 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.