의정부지방법원 2025타경72983. 경기도 양주시 옥정동 양주옥정듀클래스1 제5층 제514호입니다. 감정평가상 해당 호실은 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층에 위치하며, 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트가 아닌 업무·산업시설 성격의 부동산이므로 실제 사용 가능 용도와 향후 매수 수요를 별도로 살펴야 합니다.

소유자는 염일웅이며, 2022년 9월 6일 소유권이전과 함께 국민은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 444,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 해당 채권이 양도된 것으로 기재된 유케이제십일차유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다. 등기권리의 소멸 구조 자체는 비교적 단순하지만, 4회 유찰된 가격이 실제 시장에서 매력적인 수준인지는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 점유는 별도 확인

최초 신한자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 염일웅 명의의 소유권이전등기가 남아 있습니다. 2022년 9월 6일 설정된 을구 1번 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권과 이후 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조로 분석됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 1033호와 514호의 불일치

임차관계 조사에서 김창헌이라는 임차인이 확인됩니다. 다만 해당 점유 부분은 1033호 전부(57.2700㎡)로 기재되어 있어, 본 경매 대상인 양주옥정듀클래스1 514호와 일치하지 않습니다. 따라서 이 사람을 514호의 확정적인 임차인으로 취급하거나, 보증금을 514호의 인수위험으로 바로 합산해서는 안 됩니다.

김창헌의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정됐습니다. 다만 조사된 점유 호수가 경매 대상 호수와 다르므로 해당 판정이 곧 514호의 점유관계 전체를 설명하는 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%가 시세의 24%는 아니다

현재 최저매각가는 101,802,000원으로 감정가 424,000,000원 대비 24.01%입니다. 4회 유찰로 감정가 대비 가격이 크게 낮아진 것은 분명합니다. 그러나 지식산업센터의 실제 매매가격을 판단하려면 유사 호실의 최근 거래와 실제 임대수요를 확인해야 합니다.

특히 이 물건은 4회 유찰됐습니다. 계속된 유찰은 감정가와 실제 매수자의 가격 판단 사이에 차이가 있거나, 용도·수익성·점유관계 등의 부담이 존재할 가능성을 시사합니다. 다만 어느 원인이 유찰을 초래했는지는 확인되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 101,802,000원 낙찰 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,225,228원을 제외한 99,576,772원이 근저당권에 배당되는 것으로 추산됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 344,423,228원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

채권최고액 기준 단순 배당추정이며, 신청채권자의 청구액 567,070,901원과는 별도로 구분해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당금은 매수인 인수금액을 의미하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 옥정동 회천4동 행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 지식산업센터, 오피스텔 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 중 5층에 위치하며, 외벽은 복합 판넬 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 조사됐습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비 및 소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 대상 건물 부지는 북측 광대로 및 서측·남측·동측 중로와 접하는 것으로 평가됐습니다.
• 토지 규제. 준주거지역, 옥정지구 지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 기재되어 있으며 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 이용 용도. 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용하려는 업종이 허용되는지, 입주자격과 시설 이용 제한이 있는지 확인해야 합니다.
• 환금성. 4회 유찰 사실은 매수 수요와 가격 적정성 검토가 필요하다는 신호입니다. 실제 환금성은 같은 건물의 매매사례와 임대수요를 확인해야 판단할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 514호 실제 점유 확인. 김창헌의 조사된 점유 호수는 1033호입니다. 514호의 현황조사·매각물건명세서·임대차 현황을 대조하고 실제 사용자를 확인해야 합니다.
• 등기 원본 확인. 국민은행 근저당권, 채권양도에 따른 경매신청관계, 신탁등기 말소 및 경매개시결정의 권리관계를 최종 등기부와 대조해야 합니다.
• 실거래가 검증. 같은 건물·유사 면적·유사 층의 최근 실거래와 현재 매도 호가를 확인해야 합니다. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 적정 입찰가를 산정할 수 없습니다.
• 임대수요 검토. 실제 임대 가능한 금액, 공실 가능성, 관리비와 유지비용 등을 확인해 실질 수익성을 계산해야 합니다.
• 사용 가능 업종. 지식산업센터 입주자격, 업종 제한, 관리규약 및 건축물대장상 용도를 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 제시된 최저가 시나리오는 71,261,400원 및 49,882,980원입니다. 실제 향후 매각조건은 법원 공고를 기준으로 재확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 체납 관리비와 점유자 인도 문제를 별도로 조사해야 합니다.
• 세금 및 부대비용. 취득 관련 세금, 관리비, 명도비용, 사용 목적에 따른 비용을 포함하여 총 취득비용을 산정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세보다 저렴”

양주옥정듀클래스1 514호는 등기상 권리 인수 부담은 낮게 산정되지만, 투자 위험은 별도로 남는 물건입니다. 말소기준인 국민은행 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 감정가 424,000,000원에서 최저가 101,802,000원까지 내려온 4회 유찰 이력은 가볍게 볼 수 없습니다. 이 부동산은 주거용 아파트가 아닌 공장(지식산업센터)이므로 매수층과 이용 가능 업종에 제약이 있을 수 있고, 현재 최저가가 실제 거래시세보다 낮은지도 검증되지 않았습니다.

특히 임차관계에 기재된 1033호와 경매 대상 514호의 불일치를 해소하지 않고 인수 위험이 완전히 없다고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다. 514호의 점유관계 및 최근 거래가격을 확인한 뒤에야 실질적인 입찰가격을 판단할 수 있습니다.

결론은 권리상 조건부 양호, 가격과 점유는 보류입니다. 4회 유찰에 따른 낮은 최저가만으로 낙찰을 서두르기보다, 실제 시세·임대수요·입주 가능 업종·점유관계 검증을 우선해야 합니다.