의정부지방법원 2025타경72983. 의정부시 민락동에 있는 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터3동 10층 1033호입니다. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 임차인 김창헌이 1033호 전부 57.2700㎡를 임차한 것으로 조사되었습니다. 소유자는 염일웅이며, 2022년 10월 27일 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 213,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 8월 13일 임의경매가 개시되었고, 신청채권자는 유케이제십일차유동화전문유한회사(양도인: 국민은행)로 등기되어 있습니다.
현재 최저매각가는 감정가 대비 약 24%입니다. 겉으로는 큰 폭의 가격 하락으로 보이지만, 기준은 현재 시장가격이 아니라 과거 감정가입니다. 실거래 시세 없이 할인율만으로 저평가 여부를 판단할 수 없으며, 지식산업센터의 특성상 실제 사용 가능 업종과 입주 수요, 임대료 수준, 매각 가능성을 함께 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72983 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-2 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터3동 10층 1033호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 배꽃길 63 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) · 지상 10층 중 10층 |
| 임차 부분 | 1033호 전부(57.2700㎡) |
| 소유자 | 염일웅 (단독소유) |
| 감정가 | 219,000,000원 |
| 최저매각가 | 52,582,000원 (4회 유찰 · 감정가의 약 24.01%) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 신청채권자 | 유케이제십일차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사국민은행) |
| 청구금액 | 567,070,901원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.27 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 213,600,000원 |
| 점유관계 | 임차인 김창헌 · 보증금 5,000,000원 · 월차임 450,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당권 이후 임차인
핵심은 2022.10.27 국민은행 근저당권입니다. 이것이 말소기준권리이며, 해당 근저당권과 후순위 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최초 소유권보존 당시의 신탁등기도 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 월차임 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김창헌 1033호 전부(57.2700㎡) |
5,000,000원 | 450,000원 | 2023.09.26 확정일자 미상 |
대항력 없음 우선변제 미상 인수 없음 |
김창헌은 2025.10.29 배당요구를 하였습니다. 확정일자는 확인되지 않았으며, 우선변제권 및 실제 배당 여부는 별도 확인이 필요합니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.
② 가격 비교 — 감정가 24%의 함정
감정가 219,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저매각가는 52,582,000원입니다. 그러나 동일 건물·유사 면적 지식산업센터의 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 최저가가 현재 시세보다 낮은지는 판정할 수 없습니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 52,582,000원 | 24.01% | 162,364,476원 |
| 5회 유찰 시 | 36,807,400원 | 16.81% | 177,855,133원 |
| 6회 유찰 시 | 25,765,180원 | 11.76% | 188,698,593원 |
5회·6회 유찰 가격은 제공된 회차별 시나리오이며 향후 실제 최저매각가가 확정되었다는 의미는 아닙니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,582,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,346,476원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 213,600,000원 | 51,235,524원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 기준 국민은행 근저당 채권은 213,600,000원이지만, 집행비용 공제 후 예상배당액은 51,235,524원에 그칩니다. 이에 따른 미배당액은 162,364,476원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성은 미반영되어 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 이 표는 채권최고액 기준 계산이며, 신청채권자 청구액 567,070,901원의 실제 배당 순위와 확정 채권액을 판정한 표는 아닙니다. 채권 미배당액은 매수인 인수채무가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 민락동 소재 민락I.C 남서측 인근으로, 지식산업센터와 대규모 아파트단지, 대형마트 및 노변 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트평지붕의 지상 10층 건물 중 10층 1033호입니다. 외벽은 복합 판넬 마감, 내벽은 페인트 마감 등이며 위생·급배수·승강기·소화전설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 공공주택지구(고산지구), 과밀억제권역 등이 확인됩니다. 준보전산지 저촉과 중로3류 접합 사항도 기재되어 있습니다.
- 공부상 용도. 공장(지식산업센터)으로, 아파트나 일반 주거용 오피스텔이 아닙니다. 입주 가능 업종 및 실제 사용 제한을 확인해야 합니다.
- 환금성. 4회 유찰된 상태이며 동일 유형의 실거래 비교가격은 확인되지 않았습니다. 입지의 일반적 편의성과는 별개로 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 동일 건물·유사 면적·유사 층의 최근 실거래가격과 실제 매물가격을 대조하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 정하지 마세요.
- 임대수익 검증. 현재 신고된 보증금 5,000,000원, 월차임 450,000원의 임대조건과 실제 계약·납부상태를 확인하세요. 기존 임대료가 향후에도 유지된다고 가정하지 마세요.
- 임차인 명도. 김창헌의 점유 현황과 배당요구(2025.10.29), 대항력 및 인도 관련 서류를 재확인하고 명도 비용·기간을 검토하세요.
- 입주 가능 업종. 공부상 공장(지식산업센터)이므로 실제 사용하려는 업종의 입주 가능 여부와 시설 관리규정을 확인하세요.
- 체납·관리비. 미납 관리비 중 매수인에게 영향을 줄 수 있는 공용부분의 금액, 그 밖의 점유·시설 관련 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 배당·채권 확인. 국민은행 근저당과 유동화전문회사 명의 경매개시결정의 관계, 확정 채권액과 배당요구 및 우선순위를 원본 서류로 확인하세요.
- 서류 재확인. 매각기일 2026.10.22 이전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”
이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성에 있습니다. 국민은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 김창헌의 전입은 그보다 늦어 매수인 인수액 0원으로 분석됩니다. 따라서 가장 큰 법률적 쟁점이 임차보증금 승계에 있는 물건은 아닙니다.
하지만 감정가 219,000,000원에서 최저매각가가 52,582,000원까지 내려온 것은 4회 유찰의 결과일 뿐, 현재 시장에서 그 가격이 저렴하다는 증거는 아닙니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않은 지식산업센터의 특성과 반복 유찰 이력을 고려하면, 가격 매력은 아직 검증되지 않았습니다. 권리 인수는 제한적, 가격 적정성과 환금성은 신중 검토. 실거래·임대수요·입주 가능성을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
