대구지방법원 2025타경10847. 구미시 도량동 글로리아타운 5층 503호로, 감정평가상 사무실로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 이동현은 2017.10.17. 거래가액 230,821,800원에 소유권을 취득했고, 2017.11.15. 왜관신용협동조합 앞으로 채권최고액 585,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 이상근의 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서, 등기상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다.
가격은 감정가 228,000,000원에서 네 차례 유찰을 거쳐 54,742,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차 표기상 감정가의 24% 수준입니다. 다만 동일 물건 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 하락폭만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 평가하기는 어렵습니다. 특히 근린시설·사무실은 주거용보다 거래층이 좁을 수 있어 실제 임대수익·공실 가능성·현장 시세 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10847 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 도량동 228-5 글로리아타운 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 사무실로 이용 중 |
| 소유자 | 이동현 (2017.10.17. 거래가액 230,821,800원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 54,742,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 486,709,751원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 말소기준권리 | 2017.11.15. 왜관신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 585,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 을구 3번 왜관신용협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 도량새마을금고 근저당권은 2017.11.15. 해지로 이미 말소됐고, 2018년 강제경매개시결정과 2020년 구미시 압류도 이후 말소됐습니다. 현재 말소기준 이후에 남아 있는 이상근 근저당권과 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력은 모두 없음
현황조사에는 사업자등록 또는 점유 관련 법인 네 곳이 확인됩니다. 모두 전입·사업자등록 시점이 말소기준권리인 2017.11.15. 이후여서 대항력은 없습니다. 주식회사 구미주택과 주식회사 지움산업개발은 502호로 사업자등록이 기재돼 있고, 주식회사 산마루는 전부를 사무실로 사용하는 것으로 조사됐습니다. 주식회사 미래주택은 점유부분이 없는 것으로 조사됐습니다.
| 이름 | 점유·등록 | 등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 구미주택 | 502호로 사업자등록 | 2021.04.08 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 지움산업개발 | 502호로 사업자등록 | 2022.06.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 산마루 | 전부 · 사무실 | 2024.07.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 미래주택 | 점유부분 없음 | 2018.03.08 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 54,742,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,385,356원 |
| 1. 근저당 · 왜관신용협동조합 | 585,000,000원 | 53,356,644원 |
| 2. 근저당 · 이상근 | 104,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 54,742,000원 가정 시 채권자 총 채권액 689,000,000원 중 53,356,644원이 배당되고, 미배당액은 635,643,356원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 회차 시나리오 — 낮은 최저가와 높은 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 54,742,000원 | 53,356,644원 | 635,643,356원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 38,319,400원 | 37,229,651원 | 651,770,349원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26,823,580원 | 25,940,756원 | 663,059,244원 | 0원 |
신청채권액은 486,709,751원이고 현재 회차에서 신청채권자 배당액은 53,356,644원으로, 채권 전액 회수에는 크게 못 미칩니다. 다음 회차로 내려갈수록 매각대금과 채권자 배당액은 더 줄지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 미배당 채권이 크다는 사실을 매수인이 그대로 승계한다는 의미로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 54,742,000원으로 감정가 228,000,000원의 24% 회차입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않기 때문에 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다. 네 차례 유찰됐다는 사실 자체도 현재 가격에서 시장 참여자의 수요가 제한적이었다는 신호로 함께 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 도량동 도봉초등학교 남측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가 당시 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상7층 건물의 5층 물건이며 승강기와 주차타워가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 35미터, 북측 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(도량2택지)이며 대로1류와 중로3류에 접합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 평탄한 세로장방형으로 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,686,000원/㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 임대관계. 감정평가 당시 임대관계는 미상이며, 현장조사 시 이해관계인 부재로 외부관찰·동일단지 평가사례·탐문조사에 의했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공매 진행상태 확인. 2024.12.18. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 현재 경매와 공매의 진행관계를 확인해야 합니다.
- 503호 실제 점유 확인. 현황조사에는 502호 사업자등록 기재도 섞여 있고, 주식회사 산마루는 전부를 사무실로 사용하는 것으로 조사돼 있어 현장 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 명도 비용 점검. 대항력은 없지만 실제 사업장 점유가 있다면 인도·명도에 시간과 비용이 들 수 있습니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 자료가 없으므로 주변 근린시설·사무실의 실제 매매가와 임대료·공실률을 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 단순 가격 문제인지, 상권·공실·주차·건물관리·점유관계 등 다른 원인이 있는지 현장조사가 필요합니다.
- 공동담보 확인. 왜관신용협동조합 근저당권과 이상근 근저당권은 다른 호실과 공동담보 관계가 기재돼 있고 일부 공동담보는 2025.05.20. 말소됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 환금성은 현장 확인이 필요
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.11.15. 왜관신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현황조사상 사업자들도 모두 기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 228,000,000원에서 네 차례 유찰돼 54,742,000원까지 내려왔지만, 현재 시세를 뒷받침할 최근 실거래 자료가 없습니다. 더구나 용도가 근린시설이고 실제 이용도 사무실이라 아파트처럼 거래 표준화가 쉽지 않습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 4회 유찰·실거래 부재·점유 확인·공매 교차확인이 남은 물건입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수익과 공실·환금성, 그리고 현장 시세를 기준으로 입찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
