대구지방법원 2025타경10847. 구미시 도량동 글로리아타운 5층 503호로, 감정평가상 사무실로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 이동현은 2017.10.17. 거래가액 230,821,800원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준은 2017.11.15. 설정된 왜관신용협동조합 근저당권 채권최고액 585,000,000원이고, 이후의 이상근 근저당권과 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면상 권리구조는 비교적 명확하지만, 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 현장 확인입니다. 감정가 228,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 78,204,000원까지 내려왔지만, 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 더구나 사무실 사용 근린시설이고, 현황조사에 서로 다른 호수의 사업자등록 기재가 섞여 있어 실제 인도 대상과 사용자를 분명히 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10847 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 도량동 228-5 글로리아타운 5층503호 · 경상북도 구미시 야은로 309 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 사무실로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상7층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 이동현 · 2017.10.17. 소유권이전 · 거래가액 230,821,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 78,204,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 486,709,751원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2017.10.17. 도량새마을금고 근저당권 494,000,000원이 설정됐으나 2017.11.15. 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 왜관신용협동조합 근저당권 585,000,000원이 이 사건의 말소기준입니다. 이후 이상근 근저당권 104,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 ‘누가 503호를 쓰는지’ 확인
| 기재자 | 점유·사용 | 사업자등록·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 구미주택 | 502호로 사업자등록이 되어 있음. | 2021.04.08 | 1,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 지움산업개발 | 502호로 사업자등록이 되어 있음. | 2022.06.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 산마루 | 전부 · 사무실 | 2024.07.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 미래주택 | 점유부분없음 | 2018.03.08 | 3,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
네 곳 모두 사업자등록·전입 시점이 말소기준인 2017.11.15.보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 현황 기재를 보면 구미주택과 지움산업개발은 502호로 등록돼 있고, 미래주택은 점유부분 없음, 산마루는 전부·사무실로 적혀 있습니다. 이처럼 호수와 점유 기재가 서로 달라 503호의 실제 현재 점유자를 현장에서 특정하는 절차가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 78,204,000원으로 감정가 228,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 하락이지만, 이 사건에는 직접 비교할 최근 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
오히려 객관적으로 확인되는 신호는 3회 유찰입니다. 현재 회차에서 한 번 더 유찰되면 최저가는 54,742,800원, 5회 유찰 시에는 38,319,960원으로 내려갑니다. 다만 이 역시 시장가치가 그 수준이라는 뜻이 아니라, 회차별 경매 최저가 변화일 뿐입니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,204,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,807,672원 |
| 2. 근저당 · 왜관신용협동조합 | 585,000,000원 | 76,396,328원 |
| 3. 근저당 · 이상근 | 104,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 689,000,000원 중 예상 배당은 76,396,328원이고 미배당액은 612,603,672원입니다. 왜관신용협동조합의 청구 486,709,751원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 미배당 채권액과 매수인 인수액은 별개이며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 도량동 도봉초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 현재 사무실로 이용 중이며, 건물에는 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차타워가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 35미터, 북측으로 약 12미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 평탄하게 조성된 세장형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 799.4㎡, 공시지가는 1,686,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(도량2택지), 대로1류·중로3류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 503호 실제 점유자 특정. 산마루는 전부·사무실로 기재돼 있지만, 다른 법인의 502호 사업자등록과 점유부분 없음 기재가 함께 존재하므로 현장과 사업자등록 현황을 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 확인. 지움산업개발과 산마루의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 임대차관계와 명도 상대방 확인이 필요합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 2024-04240-003 공매공고가 존재하므로 현재 공매와 법원경매의 진행관계를 교차 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 왜관신용협동조합과 이상근 근저당은 글로리아타운 501호·502호·505호와 공동담보 관계가 기재돼 있고, 501호·502호는 2025.05.20. 공동담보 일부소멸 부기가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 34.3%이지만 비교 실거래가 없이 ‘싸다’고 단정하지 말고, 같은 건물·인근 근린시설의 실제 거래 및 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당과 인수관계는 매각물건명세서 등 원본과 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 입찰가”는 다른 문제
이 물건의 등기상 핵심은 비교적 단순합니다. 2017.11.15. 왜관신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 조사된 사업자·점유자도 모두 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 3회 유찰된 근린시설이고, 503호 전부를 사용한다는 기재와 502호 사업자등록·점유부분 없음 기재가 함께 존재합니다. 여기에 한국자산관리공사 공매공고까지 있어 실제 점유·공매 진행을 교차 확인해야 합니다. 실거래 비교 근거도 없는 만큼 감정가의 34.3%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격과 점유는 확인 후 판단입니다.
